Для більшості покупців словосполучення: Житлово-будівельний кооператив нічого особливого не говорить, однак, і це є найголовнішим, це особливий, специфічний вид відносин по реалізації і придбання нерухомості. Зазначений вид відносин має самостійне правове регулювання і абсолютно специфічну судову практику з вирішення спорів між членом ЖБК, тобто покупцем або пайовиком і, власне, самим ЖБК.
Третя відмінність - це ті договори, які укладаються покупцями нерухомості через ЖБК, і через будь-яку іншу будівельну організацію, Забудовника. Тобто якщо з Забудовником оформляється лише один договір, який може мати додатки і додаткові угоди, в якому прописані і терміни будівництва будинку, і вартість об'єкта нерухомості, що купується пайовиком, і об'єкт нерухомості і штрафні санкції, то при виникненні відносин з ЖБК додатково до договору на продаж нерухомості покупець підписує угоди по виконанню зобов'язань, що випливають із Статуту кооперативу, іншого правовстановлюючого документа кооперативу. У зазначеному Статуті якраз і прописані всі ті положення, які в корені відрізняються від положень договорів з Забудовниками і будівельними компаніями, що підпадають під регулювання законодавства про захист прав споживачів і загальних положень норм зобов'язального права щодо укладення договору, його виконання, а так само розірвання договору і стягнення грошових коштів. Нормативні положення Статуту кооперативу, інших документів, що входять до складу обов'язкових до підписання або застосування у відносинах з ЖБК, не мають нічого спільного з нормами цивільного зобов'язального права, і навпаки, містять специфічні обов'язки за додатковими внесками, необхідним, наприклад, на добудову будинку, або здійснення будь-яких інших будівельних заходів, а так же робіт, пов'язаних зі здачею будинку в експлуатацію, витрат з оформлення документів, будь-яких інших витрат Кооперативу, іншим додатковим обязательст ам.
Четверте відмінність - підстави розірвання договорів, отримання грошових коштів і терміни їх отримання. Якщо Забудовник не виконує або неналежним чином виконує свої зобов'язання перед пайовиком, останній має право відмовитися від договору і вимагати повернення грошових коштів, а так само збитків, у розмірі вартості подорожчала нерухомості і неустойки, в тому числі що дорівнює вартості договору. Зазначене право виникає у пайовика навіть в обхід дотримання претензійного порядку врегулювання спору, з правом звернення безпосередньо до суду. Що ж стосується пайовиків, які уклали договори з кооперативом, то їх право на повернення сплачених грошових коштів виникає лише при виході з кооперативу, тобто пайовик повинен написати заяву в ЖБК про свій вихід і тільки після цього звернутися до суду. При цьому у пайовиків не виникає прав ні на збитки, ні на неустойку. Крім того, якщо пайовик, отримавши виконавчий лист, має право стягнути безпосередньо грошові кошти з Забудовника, то пайовик може отримати присуджене лише за умови наявності вільних грошових коштів, достатніх для погашення зазначеної заборгованості. При відсутності достатніх активів у Кооперативу, навіть суд не задовольнить вимогу пайовика про виплату йому внесених в ЖБК коштів. Зазначені рішення судів всіх інстанцій мають вже досить широку практику.
П'яте відмінність - не застосування до зазначеного виду відносин законодавства про захист прав споживачів. Хочу підкреслити, що Закон «Про захист прав споживачів» в максимальному ступені захищає покупців при порушенні законодавства будівельними компаніями. Крім того, зазначений закон безпосередньо застосовується до всіх відносин, що виникають між будівельними, інвестиційними компаніями, Забудовниками по будь-яких договорів участі в пайовому будівництві, договорами інвестування, співінвестування, попередніми договорами на придбання нерухомості, і навіть до вексельних схем, однак зазначений Закон не застосовується до розглядаються нами відносин, що виникають між покупцями нерухомості через ЖБК і, відповідно, самим ЖБК. Тобто пайовик, який отримує квартиру через Кооператив, так званий пайовик, набагато меншою мірою юридичної захищений, ніж пайовик, який отримує квартиру у Забудовника, або будь-який інший будівельної компанії.
Як визначила Судова колегія у цивільних справах Верховного Суду РФ в "узагальненні практики розгляду Судами Російської Федерації справ у спорах між громадянами і організаціями, що залучають грошові кошти громадян для будівництва багатоквартирних житлових будинків" до суперечок між Кооперативом та членами ЖБК не можуть бути застосовані норми Закону Російської Федерації "Про захист прав споживачів" ... ..
Шосте відмінність: Покупці квартир через ЖБК - пайовики на відміну від покупців квартир через ДДУ (договір пайової участі) у Забудовника або будівельної компанії, не можуть претендувати на відшкодування їм збитків і неустойки в разі затримки закінчення будівництва будинку, затримки по термінах передачі квартир, або в разі призупинення або повне припинення будівництва будинку. При всіх перерахованих обставин покупець нерухомості через ЖБК може претендувати тільки на суму пайового внеску, це менше, ніж він взагалі витратив на квартиру при вступі в Кооператив, повторюся, такі внески, як членські та вступні не підлягають поверненню при виході з членів Кооперативу.
Зазначені вище специфічні відносини, що виникають у всіх набувачів квартир через Житлово-Будівельні кооперативи, повинен знати будь-який потенційно зацікавлений покупець нерухомості, щоб зробити правильний вибір, щодо тієї схеми покупки квартири, яка більшою мірою здатна його захистити.