Чим займається АІЖК на ринку іпотеки, і які зміни чекають його партнерів і клієнтів в подальшому?
Тоді ж була сформульована основна мета роботи Агентства - розвивати ринок іпотеки і підвищувати доступність іпотечних кредитів для російських громадян. Правда, на той момент було рано говорити про ступінь доступності кредитів на житло - спочатку потрібно було створити іпотечну систему практично з нуля. І в цьому процесі роль АІЖК виявилася ключовою.
Іпотека в законі
Коли Агентство розпочало свою діяльність, російська іпотека проходила початковий період становлення: стан ринку було хаотичним. Для його стабільного розвитку потрібно було як мінімум домогтися того, щоб учасники вели гру за єдиними правилами. Розробка цих документів стала одним із завдань АІЖК.
Ці стандарти модифікуються з урахуванням нових тенденцій на ринку іпотеки. Крім того, АІЖК розробляє пропозиції щодо внесення змін до іпотечне законодавство.
Гроші за заставні
Банку, який пропонує іпотечні кредити потрібні «довгі» фінансові ресурси, які дозволяли б давати гроші в борг на тривалі терміни. Брак таких ресурсів (дефіцит ліквідності) перешкоджає росту обсягів видаваних кредитів.
АІЖК надає комерційним банкам можливість частково вирішити цю проблему: вони можуть продати Агентству права вимог за виданими іпотечними кредитами. Для цього Агентством була створена система дворівневого рефінансування житлових кредитів.
Вона діє таким чином. АІЖК викуповує у кредиторів заставні за виданими кредитами, а потім під ці заставні випускає облігації та іпотечні цінні папери для того, щоб знову надати гроші первинним кредиторам для видачі нових кредитів.
До цих пір більшість росіян не можуть дозволити собі взяти житловий кредит. Тому будь-яка діяльність АІЖК з розвитку іпотечного ринку в кінцевому рахунку повинна бути спрямована на вирішення саме цієї проблеми.
Нагадаємо, Агентство саме не видає кредити - отримати позику в рамках програми АІЖК можна у його банків-партнерів. Схема взаємодії з кредитними організаціями така: Агентство розробляє умови кредитної програми (процентна ставка, обмеження по терміну і сумі кредиту, вимоги до об'єкту застави і позичальникові), після чого банки-партнери включають даний продукт в свої лінійки, а видані на зазначених умовах позики АІЖК рефінансує.
Кредит не для всіх
Для таких позичальників АІЖК розробило спеціальні іпотечні пропозиції. «Це і житлові сертифікати, і материнський капітал, і накопичувальні внески військовослужбовців, і житлові субсидії молодим вчителям», - конкретизує Марина Малайчік. Зазвичай ці програми спочатку запускаються в пілотної версії, в якій бере участь обмежена кількість партнерів - для тестування умов, документації, регламентів і процесів, і тільки потім переходять в масовий запуск.
Ось основні програми АІЖК:
* «Стандартний іпотечний кредит»;
* «Новобудова»;
* «Малоповерхове житло»
* «Заставне житло»
* Програма «Переїзд»;
* "Материнський капітал";
* «Військова іпотека»;
* «Молоді вчителі»;
* «Молоді вчені».
Основні характеристики загальних (НЕ пільгових) кредитних програм такі: процентна ставка при покупці житла на первинному ринку становить від 7,9 до 11%, на вторинному - від 8,9 до 12,7% річних. Максимальний термін кредиту - 30 років. Його сума залежить від розміру початкового внеску, доходів позичальника та регіону розташування житла. Зазвичай мінімальний початковий внесок становить 20-30%, проте його можна знизити до 10% за умови оформлення страхування відповідальності позичальника.
Процентна ставка по цих пропозиціях може бути зменшена за рахунок спеціальних відрахувань. Вони покладаються молодим сім'ям, батькам двох і більше дітей, власникам державних житлових сертифікатів. Якщо позичальник має право відразу на кілька відрахувань, то вони підсумовуються, в результаті дисконт може скласти близько 1,5%.
Складнощі з початковим внеском виникають у багатьох позичальників. В цьому випадку АІЖК пропонує скористатися програмою «Переїзд». Вона дозволяє зарахувати вартість наявного у клієнта житла в якості початкового внеску, але ці кошти позичальник вносить пізніше, після продажу старої квартири, на реалізацію якої вона засвоює майже не менше двох років.
Не тільки ставки
Програма по здешевленню будівництва житла, мабуть, найбільш значуща з нових ініціатив АІЖК. Як відомо, доступність іпотеки залежить від умов кредитування і вартості житлоплощі. Якщо раніше Агентство насамперед приділяло увагу першого фактору, то тепер, мабуть, прийшов час впливати і на вартість нерухомості.
«Мова йде про програму будівництва доступного житла, розробленої Держбудом за участю Агентства, - уточнює виконавчий директор АІЖК з житлового фінансування Андрій Шовковий. - Мета програми - запустити проекти будівництва житла економ-класу, де ціна квадратного метра буде нижче поточної на 20%. Ключовим фактором програми є формування платоспроможного попиту до початку будівництва. Це дозволяє знизити ризики будівельних компаній, девелоперів і їх кредиторів і надати дисконт до ринкової ціни для покупця. Попит буде формуватися на основі списків громадян, які заявили про намір купити житло у відповідному районі забудови. Збір заявок пропонується організувати через банки, які братимуть участь у програмі ».
АІЖК готове надавати учасникам програми гарантії викупу нереалізованих приміщень. Тобто фактично Агентство гарантує девелоперу, що у нього в будь-якому випадку буде оптовий покупець побудованого житла. Таким чином мінімізується не тільки ризик збуту, а й ризик недофінансування об'єкта.
Передбачається, що за п'ять років в рамках програми буде запущено будівництво 25 млн. Кв.м доступного житла, яке зможуть придбати 360 тис. Сімей.