Я відразу відкидаю варіант, коли у сім'ї в розпорядженні кілька квартир або будинків - це вже справжній бізнес, як якщо б людина жила в своїй квартирі і мав офіс або магазин під здачу. В цьому випадку пункти можуть трохи відрізнятися, тому що здача поставлена на конвеєр. Але і такі люди знайдуть корисне в цій статті.
Ми здаємо єдину квартиру і живемо на знімній, щоб бути ближче до природи, один одному, дітям і ... менше працювати і більше подорожувати. Це не простий, але улюблений нами стиль життя. Ми скоротили свій бюджет до 20 000 р. на який живемо і радіємо життю ... Гаразд, ближче до справи ...
Чи небезпечно здавати квартиру?
Не буду довго розводитися на це питання і відповім прямо: "Так, небезпечно")))). Ні серйозно. Будь-яка діяльність небезпечна і чим-небудь та чревата. Майже у кожній професії є професійні хвороби і ризики.
Тут правильніше задати інше питання: "Які небезпеки підстерігають орендодавця? Що робити, щоб зменшити ризики? Чи готовий я емоційно винести ці ризики? ". Ось на ці питання я і спробую вам відповісти, а так же розповім про свій досвід.
1. Чистоплотность
Якщо у вас старенький ремонт, а в'їхали аристократи по натурі, то вони ще й підправлять вашу квартиру в кращу сторону. Але якщо у вас гарний ремонт, а в'їжджають друзі тарганів і клопів, то вам доведеться підправляти квартиру, причому за свій рахунок.
Порада. Не хочу ні кого ображати, тому що у всіх націй є сильні і слабкі сторони, а так само виключення. Російські і європейці, як правило, охайні. Азіати і кавказці, я вас люблю, але при зніманні ви, як правило, показуєте найбрудніші показники.
2. Поломки
Ризик. Все колись ламається і виходить з ладу, але ті хто бере вашу квартиру в оренду вбивають техніку та меблі ще швидше.
Ніхто не винен, це просто психологія, витрати професії так сказати. Якщо у вашій квартирі, щось стало поскрипувати, то ви відразу спробуєте полагодити, щоб воно служило до вашої смерті. Мешканці ж припускають, що жити у вас до смерті не будуть і тому не поспішатимуть з лагодженням, поки не почнуться проблеми.
А хто з вас, знімаючи номер в готелі, буде лагодити проблему. Так ні хто. Ви заплатили за номер і ви будете чекати, що господар вирішить цю проблему. Це нормально, це бізнес, дитинко.
Порада. Зробіть інструкції до своєї техніки, заламініруйте їх і вручите постояльцям з договором, в якому вказана сума застави і їх відповідальність за поломку техніки в разі неправильної експлуатації.
Підвищений знос роблять діти, кішки / собаки і ті, хто приїхав з країв, де цієї техніки немає: села, аули, кишлаки. Знову ж таки, нічого особистого. Як людина може берегти кришталь, якщо все життя пив з алюмінієвої чашки, яка не б'ється. Це витрати бізнесу.
Наш досвід. Заставна сума врятувала нас, коли мешканці сипали без міри порошок в пральну машину. Ми викликали майстра. Він сказав, що винні сипальщікі. З заставної суми погасили виклик майстра і ремонт. Так само їх дитина літаючим вертольотом покоцал холодильник і намалював на шпалерах і колонках. Такий знос був компенсований знову ж з депозиту.
Так як ми самі мотається по знімного житла і у нас є діти, то і ми потрапляли в таку ситуацію, хоча дуже строго стежимо за дітьми. Наші діти розмалювали всі шпалери в кімнаті, поки ми спали. Розійшлися з господарями зі світом, тому що дали грошей на шпалери і залишили, куплену нами, газову колонку.
3. Проблеми з сусідами
Ризик. Вас там не буде живете і не можете контролювати поведінку мешканців. Вони ж в свою чергу можуть влаштувати притон або молодіжний клуб. А можуть просто опинитися скандалістами і регулярно скандалити з сусідами. Найскладніше, якщо скандалістами виявляться сусіди і тоді не важливо наскільки гарні мешканці.
Порада. Почну з самого складного: скандальні сусіди. Один з варіантів (НЕ економний) це запропонувати їм, наприклад, за 500-1000 стежити за тим, кого водять мешканці та вам доповідати. І сусідам заняття за інтересом і вам спокійніше. Інший варіант налякати законом про втручання в особисте життя і роздрукувати судові прецеденти для ознайомлення активних сусідів. Але це війна, а на війні правил немає, і чим це може закінчиться ніхто не передбачить.
Наш досвід: У нас галасливі сусіди зверху і знизу, але на щастя вони не пристають до наших постояльцям. Ті, кого описував в попередньому пункті, до всього іншого, скандалили через паркувального місця з мешканцями під'їзду, але, на щастя, проблем у нас з сусідами не виникло.
4. Заборгованість за комунальні послуги
Порада. По-перше, потрібно мати все ту ж заставну суму. По-друге, стежити за оплатою комунальних послуг. Якщо ви живете в іншому місті, потрібно зареєструватися на сайті ЄЇРЦ, де здається житло, якщо такий є, і відслідковувати платежі. Якщо сайту ЄЇРЦ немає, то можна попросити мешканців, щоб вони надсилали фото оплачених квитанцій.
Наш досвід. Ми чесні і завжди платимо комуналку, де знімаємо. Але одного разу зіткнулися з проблемою. В одній квартирі в ТСЖ можна було платити тільки по терміналу, де потрібні були реквізити. У нас не було реквізитів на електрику, про що було повідомлено господарі. Але ті 3 місяці не давали нам їх (потрібно було господарям їхати в ЕЛЕКТРОСНАБ). І коли ми раптово з'їхали; вони залишилися з боргом. Ми в компенсацію залишили холодильник і пральну машину, яких не було з самого початку. Висновок для господарів. не затягуйте, для свого ж блага, такі важливі дії з реквізитами.
Нестачі по комуналці ми отримуємо після кожного з'їзду мешканців. Тільки заставна сума, допомагає швидко вирішувати проблему.
5. Несвоєчасна оплата
Ризик. Прострочення орендних платежів - це найбільший з фінансових ризиків у цій сфері (сподіваюся пожежа і затоплення багатьох сусідів знизу вас не спіткають)))).
Ж: - Ми так давно дружимо / знімаємо у вас. У нас зараз сутужно в грошах, можна ми оплатимо пізніше?
Ж: - Потерпіть ще трохи, а в цьому місяці ми і комуналку не зможемо сплатити. Можна, можливо?
Порада. По-перше, найвищий ризик становлять безвідповідальні друзі. Їх дуже важко виставити за двері. А якщо вони порушать всі мислимі терміни, то і в суд подати на них не підніметься рука, щоб відсудити борг. По-друге, не допускати проживання мешканців надміру. Міра у кожного своя. У нас міра це половина заставної суми (10000р.), Тому що інше точно піде на погашення комунальних послуг, простий квартири поки шукаємо нових мешканців і раптову (позабюджетну) поїздку в інше місто, де знаходиться квартира.
Наш досвід. Тут досвід у нас багатий. Кілька разів, мешканці раптом починали помилятися по кілька разів на відправку нам покладених сум. Сьогодні в одному номері помилилися, гроші не дійшли, через 3 дня в іншому, знову грошей у нас немає. через 2 дні знову ... Думаю і дурневі ясно, що люди тягнуть гуму, щоб подовше безкоштовно прожити. Доводиться все кидати і їхати. При зустрічі віч-на-віч з'ясовується, що грошей немає, а то і самих мешканців, а борги за комуналку є.
У кількох знайомих був сумний досвід з тим, кому вони довіряли, дивись п.1 ради. Вони були настільки милостиві, що чекали цього "потім віддамо / оплатимо" 7 місяців. Інші кілька років. В обох випадках, при спробі звільнити свою квартиру, зіткнулися з лютою злобою і звинуваченням у відсутності любові і співчуття. Думаю ви вже здогадалися, що весь цей час комуналка так само не сплачувалася. Визначення для таких виберете самі - нахлібники / егоїсти / бе
Останній випадок у нас був як раз з тим, з ким дружив з дитинства. Далі піде наболіла лірика.
При їх в'їзді я сказав: "На ці гроші ми живемо і не можемо допустити прострочення оплати. Якщо у вас будуть фінансові складності, то я можу прийняти вас в будинку, який знімаю, але не можу тримати вас тут безкоштовно. Заставну суму поверну тільки при в'їзді наступних мешканців, але не можу її зарахувати в ваше проживання. У будинку, де знімаю, я можу вас приймати як завгодно довго, не брати за проживання і годувати за свій рахунок, поки ви не встанете на ноги, але не в цій квартирі. "-" Ми все розуміємо і з умовами згодні. Не переживай "- відповіли вони мені.
І понеслося. На третій місяць він попросив відстрочку на пів місяця, я погодився. На четвертий почали слати 3мя частинами протягом місяця і тільки підлогу суми. Потім і зовсім не змогли оплатити. Я сказав, що, якщо він хоче жити там, то йому потрібно піти працювати туди, де дають гроші, а якщо немає, то щоб звільнив квартиру і може жити з нашою сім'єю в будинку. У відповідь я отримав купу критики і навчань, як мені треба вести свої фінанси. Коротше зі скандалом роз'їхалися, заставну вони прожили, комуналка залишилася, і терміновий приїзд з іншого міста довелося робити з обнуленим бюджету за свій рахунок. Так ще й ключами шантажує, не дає, доведеться робити дублікати за свій, знову таки, рахунок.
6. Скандалісти
Ризики. Якщо мешканці скандалісти, то це найважчий ризик в емоційному плані. По-перше, вони,
швидше за все, створять проблему з сусідами. По-друге, при перетині інтересів (несвоєчасна оплата житла, поломки) скандалу не уникнути. А найстрашніше те, що їх проблемно вигнати; вони шукають скандалу, а тут така можливість.
свою квартиру і зробити життя їм не виноситься (нехай самі поліцію викликають і доводять, що це їхні речі у вашій квартирі у вашій шафі лежать)))).
Хочете перевірити друга, здайте йому квартиру
Наш досвід. Продовження лірики.
За весь час, що ми здаємо, скандалити довелося з тим, кого я іншому називав. Коли вони почали влазити в наші борги, я їх з любов'ю запевнив, що їх не вижену і потерплю, але їм треба вирішувати свої проблеми. У відповідь мені прислали, що говорити зі мною ласкаво не будуть, тому що мені потрібно навчитися розпоряджатися грошима. Дальше більше.
На другий місяць не проплат, я залишив усі свої проекти, дворове господарство і пішов працювати підсобником, щоб моя вагітна дружина і двоє дітей були ситі. Звернув увагу квартиронаймача на цей факт і запропонував йому так само піти на роботу з зарплатою, а не займатися проектами не приносять прибуток. Але йому годувати нікого не треба; в його родині тільки працююча дружина. Природно, у відповідь мені судилося почути, що я сам винен у своїх фінансових проблемах, а так само щоб я його не чіпав, а то він вибухне.
Курс він вибрав, без скандалу нікуди. Ми живемо в 1700 км. від квартири і, мабуть, цим він користувався, що тут же з'явитися і виставити його ми не можемо. Хто зі мною близько знайомий, той знає наскільки я незворушний на проблеми, але тут. ... листування і спроби мирно залагодити вилилися на 60 сторінок друкованого тексту ... Через кілька днів після початку розборок я почав сипати без жалю образами.
7. Податкова
Ризик. Він можливий, тільки якщо ви не платите податки за здачу. Ризик виходить від ваших мешканців, з якими ви укладаєте договір, і від сусідів, які на вас можуть донести (пам'ятаєте пункт 3. Проблеми з сусідами? І війну з ними).
Порада. Моя порада в усьому бути чесним і платити податки, для здачі житла не обов'язково оформляти ІП, якщо ви є господарем.
Якщо ви здаєте гуртожиток в Армавірі за 3000 рублів, то податок на рік складе 3000 * 12 місяців * 13% (якщо не ІП) = 4680 р. Такі суми податкову не цікавлять, їм дорожче вийде довести, що ви здаєте. Одного знайомого матом послали в податковій, коли він хотів подати декларацію (випадкові заробітки) в Москві на цю суму. Уявіть собі, буквально матом. Не дивно, адже цей папірець піде по всьому цьому бюрократичному апарату, скільки трудочасов офісні працівники на неї витратять, а зароблять за це буквальні копійки, навіть директору не залишиться.
Але інша справа, якщо ви здаєте однокімнатну квартиру в центрі Москви з ремонтом і технікою за 60000. За рік податок складе 60000 * 12 * 13% = 86400 р. / Рік. Ось тут у податковій вже можуть потекти слинки.
Наш досвід. Мій заїкатися друг, в середині розборок, почав, на додаток до решти, шантажувати мене ще податкової та договором, який був між нами укладено. Я договір підписав умовно, у мене в договорі навіть його паспортних даних немає, а він підійшов до свого з усією відповідальністю, мабуть я не перший, з ким у нього виникають серйозні проблеми, і він знає, чим можна потім шантажувати. Тільки мої особисті відносини з податковою дозволяють мені не реагувати на його погрози.
Поради по договору
Деякі господарі не хочуть укладати договір, щоб їх потім не шантажували податкової. Але цей же договір може допомогти вирішити деякі виниклі складнощі, пов'язані з банальним нерозумінням.
Дам кілька порад, які, на мою думку, повинні бути присутніми в договорі.
- Обов'язково повинна бути заставна сума і прописані правила її витрати і повернення. Повинен бути пункт, що в разі раптового з'їзду застава не повертається (ви можете і повернути все, якщо квартиранти хороші були, але це вже ваша щедрість). Застава завадить деяким в'їхати до вас, але допоможе вирішити багато складності з тими, хто погодитися в'їхати. Якщо ви чесна людина, то потрібно прописати суму, тому що якщо мешканці живуть у вас довго, то з роками орендна плата змінюється, а розмір застави забувається.
- Обов'язково прописати відповідальність за поломку техніки в разі неправильної експлуатації.
- Вказати платіжний період, тобто до якого числа потрібно здійснити оплату, щоб мати можливість проживати далі в вашому житло. Це термін, після якого починається зворотний відлік на виселення. У нас крайнім числом встановлюється термін від 5 і більше днів до закінчення місячної оплати. Наприклад, квартиранти оплатили перший місяць до 15 числа, значить в договорі буде термін наступних місячних оплат до 10 числа або раніше.
- Випишіть показання лічильників і розмір заборгованості по комуналці, якщо така є.
- Укладайте договір на термін менше року, якщо ви не ВП. При такому терміні податки можна платити, як фізична особа, тобто просто прийшов і оплатив.
Ось такі основні моменти повинні бути в договорі, решта на ваш розсуд. Стандартних договорів в інтернеті повно. Від туди ми їх і роздруковуємо, коли знаходимо всі ці 5 пунктів.
Поділіться, дорогі читачі, які здають або здавали житло, з якими проблемами стикалися ви у цьому бізнесі.
Дякую за статтю, багато почерпнула на майбутнє. Ми з чоловіком багато років знімаємо квартири, щоб жити там, де ми потрібні в даний момент, а не там, де є можливість (у батьків свій великий будинок, але в такому місті, де ми не відчуваємо себе потрібними). Жили в різних містах і у різних людей і звичайно були дрібні труднощі. Найбільші труднощі завжди там, де немає договору, адже у всіх свої уявлення про своїх і чужих обов'язки, а багато які здають чомусь договорів бояться як вогню, хоча ми завжди тільки ЗА
Про договір в російському менталітеті я зробив свій висновок - це просто папірець має цінність тільки для поважають один одного сторін. Якщо хоч одна сторона не має таких якостей, то і на те, що вона написала в договорі, не буде дивитись. З цим ми зіткнулися і з друзями не виполнівшемі свої зобов'язання за договором, і з господарями, у яких самі знімали, теж іноді були проблеми. З цього в першу чергу при здачі / зніманні ми тепер звертаємо увагу більше на манери спілкування, поведінки і ставлення до інших, ніж на пункти договору (частіше його відсутність).