Юристи ІНТЕЛЕКТ-С вважають, що муніципалітети будуть всіма способами ухилятися від продажу суб'єктам малого та середнього бізнесу орендованих ними приміщень. З метою сприяння в реалізації права малого бізнесу на викуп орендованих приміщень ІНТЕЛЕКТ-С підготував наступне висновок.
При застосуванні цього закону необхідно враховувати наступне:
1. Сенс Федерального закону №159-ФЗ в тому, що при безкоштовне відчуження орендованого майна з державної власності суб'єкта РФ або муніципальної власності суб'єкти малого та середнього підприємництва (далі - суб'єкти МСП) користуються переважним правом на придбання такого майна за ціною, що дорівнює його ринковій вартості і визначеної незалежним оцінювачем.
2. До суб'єктів малого та середнього підприємництва відносяться споживчі кооперативи та комерційні організації (за винятком державних і муніципальних унітарних підприємств), а також індивідуальні підприємці, які відповідають таким умовам:
3. Федеральний закон № 159-ФЗ не поширюється на:
- федеральне майно;
- нерухоме майно, що належить державним або муніципальним установам на праві оперативного управління;
- нерухоме майно суб'єкта РФ і муніципалітету, включене до Переліку державного майна або муніципального майна, призначеного для передачі у володіння і (або) у користування суб'єктам МСП.
Відчуження нерухомого майна, що належить до державного або муніципального унітарному підприємству і орендованого суб'єктами малого та середнього підприємництва, можливо, але є правом суб'єкта РФ (муніципалітету).
4. Підстави реалізації права на переважний викуп орендованих приміщень суб'єктами малого і середнього підприємництва:
Конкретні переліки затверджуються федеральними органами виконавчої влади, органами виконавчої влади суб'єктів РФ і органами місцевого самоврядування, порядок формування переліків (критерії включення майна до переліку) встановлюються, відповідно, нормативними правовими актами РФ, нормативними правовими актами суб'єктів РФ, муніципальними правовими актами (ні в самій Свердловської області, ні в муніципальних утвореннях на території Свердловської області такі переліки, ні навіть критерії їх формування до справжнього омента не прийняті).
6. Загальний порядок реалізації переважного права орендарів на придбання орендованих приміщень:
При отриманні заяви уповноважені органи зобов'язані:
- забезпечити укладення договору на проведення оцінки ринкової вартості орендованого майна, в двомісячний термін з дати отримання заяви;
- прийняти рішення про умови приватизації орендованого майна у двотижневий термін з дати прийняття звіту про його оцінку;
- направити заявнику проекти договору купівлі-продажу орендованого майна та договору про його заставі в десятиденний термін з дати прийняття рішення про умови приватизації орендованого майна.
8. Право суб'єкта МСП на переважний викуп орендованих приміщень припиняється:
- з моменту відмови суб'єкта МСП від укладення договору купівлі-продажу орендованого майна та (або) договору про заставу майна, придбаного в розстрочку;
- після закінчення 30 днів з дня отримання суб'єктом МСП пропозиції і (або) проектів договору купівлі-продажу орендованого майна та договору про його заставі в разі, якщо ці договори не підписані суб'єктом малого або середнього підприємництва в зазначений термін;
- з моменту розірвання договору купівлі-продажу орендованого майна в зв'язку з істотним порушенням його умов суб'єктом МСП.
Тобто фактично право суб'єкта МСП на викуп орендованого ним приміщення є одноразовим (щодо кожного приміщення) і може бути реалізовано тільки в разі надання згоди на викуп протягом 30 днів з моменту отримання від власника приміщення пропозиції і (або) проектів договору купівлі-продажу орендованого майна.
9. Можливості для перешкоджання реалізації суб'єктами МСП права на переважний викуп орендованих приміщень досить численні.
Оскільки суб'єкти РФ і муніципалітети не зацікавлені в продажу приміщень суб'єктам МСП, на нашу думку, на практиці ці органи будуть намагатися максимально утруднити і затягнути реалізацію Федерального закону №159-ФЗ:
9.1. формально законними способами:
- не беручи рішень про умови приватизації державного або муніципального майна, оскільки конкретний термін для прийняття таких рішень законодавством не встановлено;
- включаючи до Переліку державного майна або муніципального майна, призначеного для передачі у володіння і (або) у користування суб'єктам малого і середнього підприємництва (п.5 даного Висновку) максимальну кількість майна, оскільки порядок формування таких переліків і критерії включення майна до переліку законодавством не встановлені ;
9.2. незаконними способами:
Наприклад, умовою для викупу є перерахування орендної плати за оренду майна «належним чином протягом 3-х і більше років». При такому формулюванні муніципалітет може формально відмовити в реалізації права на викуп приміщення при простроченні оплати орендної плати за договором за будь-який місяць навіть на один день.
10. Захист прав суб'єктів МСП можлива наступними способами:
- Відмова уповноваженого органу в реалізації переважного права на придбання орендованого майна, а також його бездіяльність в частині прийняття рішення про відчуження майна, що орендується і (або) здійснення юридично значущих дій, необхідних для реалізації переважного права на придбання орендованого майна можуть бути оскаржені в арбітражному суді.
Термін звернення до арбітражного суду - не пізніше 3 (трьох) місяців з моменту, коли суб'єкт МСП дізнався про порушення своїх прав (п.4 ст.198 АПК РФ).
нерухомість, приватизація, спори по нерухомості