У цій статті ми дамо визначення цьому терміну, розглянемо всі нюанси укладення договору суборенди нежитлового приміщення, в тому числі безоплатної, а також наведемо приклад такого документа.
Це швидко і безкоштовно!
Що таке суборенда
Її суть полягає в тому, що особа (людина або організація), яке має в оренді приміщення (або інше майно), розпоряджається ним таким чином, що в свою чергу віддає його в користування (оренду) іншій особі.
Таке право у орендаря передбачено вітчизняним Цивільним кодексом (конкретно пунктом 2 статті 615), згідно з якою орендоване майно можна:
- здати в суборенду;
- віддати в користування безоплатно;
- передати свій статус орендаря іншому (так званий «перенаем»).
Учасниками таких правовідносин можуть бути:
- будь-які господарюючі особи (організації та підприємці);
- кожна людина як приватна особа.
Безліч варіацій дозволило суборенді стати улюбленим інструментом, який повсюдно використовується в корупційних схемах (особливо якщо це стосується державного або муніципального майна).
Основні правила суборенди
Законодавець передбачив, що на всі перераховані вище дії орендар повинен мати письмову згоду власника майна (може бути або в самому договорі оренди, або в додаткових протоколах до нього).
Договір суборенди отримав найбільше застосування на практиці. Відповідно до такого договору той, хто орендував майно, надає його за плату суборендарю в користування (або володіння) на певний час.
Тут є також два правила:
- Термін для суборенди не може бути більшим, ніж час, на яке поширюються права орендаря на орендоване майно.
- За своїм обсягом права суборендаря не можуть перевищувати обсяг прав орендаря, зазначені в первинному договорі оренди.
Про те, для чого потрібен, як і ким заповнюється журнал проходження інструктажу з техніки безпеки, можна почитати тут.
Укладання договору
Отже, наше законодавство дозволяє (з певними умовами, перерахованими вище) віддати орендоване приміщення в суборенду іншому. Інструментом такого правовідносини і буде відповідний договір.
Слід мати на увазі, що здати в суборенду можна як все орендоване приміщення, так і його окремі частини (в житті поширені випадки, коли підприємець здає частину свого орендованого під магазин приміщення в суборенду іншим комерсантам-продавцям товарів).
З приводу наявності згоди для суборенди власника приміщення потрібно вказати, що це вимога закону необхідно для дотримання прав останнього, однак прямо заборонити таке розпорядження орендованим майном власник не має права (пункт про це в договорі оренди є юридично нікчемним).
Такий договір потрібно укладати в письмовій формі, а нотаріальне завірення допоможе максимально убезпечити обидві сторони від «позаштатних» ситуацій (перш за все, від шахрайства).
Ще одна умова - кожен договір суборенди, який полягає на термін понад рік, повинен пройти державну реєстрацію. Не можна сказати, що ця вимога є «мертвонародженим», але на практиці його обходять тим, що визначають термін суборенди меншим часом (наприклад, 11 місяців).
Що обов'язково потрібно включити в договір
Договір суборенди є похідним від договору оренди і мало чим від нього відрізняється. Так, в ньому необхідно прописувати:
Що стосується кожної конкретної ситуації сторони можуть врахувати будь-які інші чинники, які потенційно можуть виникнути (наприклад, обумовити питання паркувальних місць або окремої охорони частини приміщення).
Структурна побудова договору
У цьому договорі структуру прийнято розташовувати по такому порядку:
- Вказівка на те, в якому місці (за адміністративним поділом) укладається договір і в який календарний день.
- Опис того, хто і від чийого імені його укладає, а також на якій підставі діє (довіреність, статут та ін.).
- Опис того, що є предметом суборенди (яке приміщення).
- Розписується, які конкретно права і обов'язки виникнуть у сторін договору.
- Описується механізм розрахунків між сторонами за цим договором (платежі).
- Вказується час дії договору.
- Передбачається, яким чином можуть бути змінені умови.
- Вибирається спосіб вирішення спорів.
- Якщо сторони обумовили якісь інші ситуації, то вони розписуються як особливі умови.
- І, нарешті, вказуються реквізити (найменування, рахунки банків, номери в реєстрах та ін.) Сторін.
- Договір увінчується підписами сторін.
Завантажити зразок подібного договору
Це загальні правила, яких слід дотримуватися.
Що ще слід мати на увазі
Суборенда має деякі нюанси:
- Якщо сторони орендних відносин припиняють свої правовідносини, то це припиняє і відносини між учасниками договору суборенди.
- Якщо договір оренди пролонгується автоматично, то це не означає синхронну пролонгацію і договору суборенди (буде потрібно укладення нового договору).
- Якщо договори (і оренди, і суборенди) укладені безстроково, то в такому випадку є обов'язковим попередження їх учасників про припинення оренди (суборенди) за три місяці.
- При укладанні договору, якщо є така необхідність, слід також обговорити питання про те, чи може суборендар робити поліпшення в одержуваному приміщенні, а якщо так, то на яких умовах (затвердження проекту, компенсація витрат і т.п.).
- Як правило, сторони «розносять» вартість суборенди на:
- ціну самої суборенди;
- ціну тих послуг, які необхідні для суборендаря (світло, вода, теплоенергія, вивезення сміття, охорона, комунікації та ін.).
Додатки до договору
Серед можливих документів, які супроводжують договору суборенди, виділимо такі:
- Правовстановлюючі (підтверджують законність дій того, хто віддає приміщення в суборенду - свідоцтво про право власності, договір оренди та ін.).
- Повний опис приміщення (його стан, що в ньому і ін.).
- Детальний розклад платежів суборендаря.
До такого договору в обов'язковому порядку додаються також такі документи:
- Акт, який підтверджує дійсну передачу приміщення «в руки» суборендаря.
- Додаткові протоколи, якими зафіксована зміна або доповнення умов договору.
- Протоколи з приводу розбіжностей між сторонами (наприклад, щодо робочого стан інфраструктури приміщення).
Це основні правила складання такого виду договорів, дотримання яких забезпечить цій угоді законність.
Сюжет про те, як правильно укладати такий договір
Залишилися питання? Дізнайтеся, як вирішити саме Вашу проблему - зателефонуйте прямо зараз: