Незважаючи на багаторічні старання радянської влади винищити всіх землевласників і навіть саме поняття приватної власності на землю, росіяни як і раніше хочуть бути господарями своєї землі, обробляти її і будувати на ній будинку. І держава нарешті пішло їм в цьому назустріч, забезпечивши не тільки гіпотетичне право на землю, але і можливість отримати її в натурі та розпоряджатися на свій розсуд. Кадастр, дачна амністія і земельна іпотека - перші кроки до створення цивілізованого земельного ринку.
Міра вартості
Відповідно до Земельного кодексу РФ за використання землі необхідно вносити орендну плату або сплачувати земельний податок.
Взагалі-то земельний податок сплачувався і раніше, тільки ті громадяни, у яких земля була у власності, платили його за квитанціями з податкової, а ті, у яких земельні ділянки були в складі садових товариств і кооперативів, платили його опосередковано (через голови кооперативу) . Тепер же, за новими правилами, земельний податок обчислюється виключно виходячи з кадастрової вартості землі. Визначено верхня межа: для земель, зайнятих житловим фондом, особистими підсобними господарствами, садово-городніми товариствами, - не більше 0,3% від кадастрової вартості ділянки, по іншим - не більше 1,5%. (Земельний кадастр - це встановлена державою система обліку, реєстрації та оцінки земель, яка спрямована на регулювання земельних відносин та містять відомості про правовий, господарському та природному стані земель: технічне, економічне і правове опису.)
Кадастрова вартість земельної ділянки в шість соток, розташованого в садових і дачних селищах Московської області (де земля має сільськогосподарське призначення) знаходиться в межах від 2436 до 574 тисяч рублів за ділянку. Середня вартість по кадастру ділянки в 6 соток становить 92 428 рублів. Відповідно, земельний податок складе від 7,31 до 1724,17 рублів за ділянку.
Власникам же ділянок з призначенням землі під індивідуально-житлове будівництво податок обійдеться трохи дорожче. У підмосковних селищах з чисельністю населення не більше 10 тисяч чоловік кадастрова вартість землі не перевищує 2160 рублів за кв.м.
У Москві і великих містах Московського регіону податок на землю під приватними будинками може досягати 2 тисяч рублів з сотки. Одним словом, якщо необхідно дізнатися, який земельний податок доведеться заплатити, необхідно в першу чергу визначити кадастрову вартість земельної ділянки.
А якщо виникне необхідність продати земельну ділянку, то треба зробити його оцінку, яка передбачає двосторонній підхід. З одного боку, земля являє собою природний ресурс, що характеризується простором, рельєфом, грунтами, рослинним і тваринним світом, і оцінюється з позиції можливості виконання нею багатоцільових функцій, не завжди пов'язаних з отриманням доходу. З іншого боку, земля розглядається як складова і невід'ємна частина будь-якого об'єкта нерухомості і оцінюється з позиції корисності і прибутковості використання конкретної земельної ділянки.
Оцінка земельних ділянок може проводитися в наступних випадках:
-здійснення угоди з єдиним об'єктом нерухомості;
-залучення земельних ділянок в угоду, в тому числі їх приватизації, передачі в довірче управління або передачі в оренду;
-визначення початкової ціни земельної ділянки на торгах;
-вилучення земельних ділянок для державних і муніципальних потреб;
-отримання кредиту під заставу об'єктів нерухомості;
-внесення земельних ділянок до статутних капіталів компаній;
-визначення найкращого і найбільш ефективного використання земельних ділянок;
-розробки та здійснення інвестиційних проектів;
-в інших випадках, передбачених законодавством про оціночну діяльність.
При проведенні оцінки власник ділянки повинен буде надати наступні документи та інформацію:
Залежно від типу земельної ділянки до нього застосовуються різні методи оцінки. Але суть їх зводиться до визначення доходу, який може дати об'єкт, побудований на цій землі.
Дачна амністія
У великої кількості громадян, які отримали свого часу земельні ділянки на підприємствах і організаціях для ведення садівництва, городництва і дачного господарства, що побудували своїми руками і за рахунок власних коштів садові і дачні будиночки, відсутні документи, що підтверджують їх права на ці об'єкти нерухомого майна. А в сільських поселеннях - безліч житлових будинків, побудованих в колишні часи, також не мають будь-яких документів, що підтверджують права громадян на такі будинки. Все це не дозволяє залучати такі об'єкти нерухомого майна в цивільно-правовий обіг, використовувати їх в якості застави, в тому числі для цілей іпотечного житлового кредитування, знижує доходи місцевого бюджету, який формується за рахунок земельного податку та податку на майно фізичних осіб, і ускладнює передачу їх у спадок.
Крім того, якщо в документах на земельну ділянку не вказано, на яких підставах його власник їм володіє, в разі дотримання необхідних вимог буде за замовчуванням встановлено право власності. Таким чином, можна буде зареєструвати володіння ділянками, отриманими до введення в дію Земельного і Містобудівного кодексів. Для реєстрації дачних ділянок необхідні будуть документи: про надання земельної ділянки, на право власності та кадастровий план земельної ділянки. Вся процедура оформлення повинна займати до 15 днів, а підставою для відмови можуть бути тільки недостатній перелік документів і те, що ділянка з якихось причин заборонений до приватизації.
Земельна іпотека
Купівля землі завжди вважалася одним з найнадійніших вкладень грошей. Вже що-що, а земля не згорить, не потрапить в аварію, не буде зруйнована ураганом, її вкрадуть і не поженуть. А якщо ще під неї і грошей дадуть. Однак в даний час про земельну іпотеку в Росії в повному розумінні говорити не доводиться. Причина проста. Предметом іпотеки можуть бути лише приватні землі. Державні, муніципальні землі та землі сільськогосподарського призначення закладені бути не можуть. А в приватну власність, на думку експертів, в даний час оформлено не більше 10% землі, що не може сприяти розвитку іпотеки.
Власне, іпотека (в перекладі з грецького "заставу, заклад") - це кредит, що видається банком під заставу нерухомого майна. Якось само собою зрозуміло, що нерухомість - це перш за все будівлі, споруди, будинки, споруди. Тобто все, що пов'язано фундаментом з землею. А сама земля? Що може бути "Нерухомість"?
Природно, не всі земельні ділянки можуть бути предметом іпотеки. Це й не дивно. Є пріоритети.
Відповідно до чинного законодавства в заставу можуть бути передані:
-земельні ділянки, що належать фізичній або юридичній особі на праві власності;
-земельні ділянки, виділені в натурі в рахунок частки у праві спільної часткової власності на земельні ділянки.
Не можуть бути предметом іпотеки:
-ділянки лісового фонду, землі сільськогосподарського призначення, землі, забруднені небезпечними відходами, радіоактивними речовинами, інші землі, які зазнали деградації;
-землі, що знаходяться в державній або муніципальній власності;
-частини земельної ділянки, площа якого менше мінімального розміру, встановленого законом.
До всього, розвиток ринку стримується складністю оцінки земельних ділянок та недосконалістю російського законодавства, а сам процес оформлення прав на землю вимагає маси часу і грошей.
Та й сама законодавча база розроблена тільки для першої частини іпотечної схеми - надання кредиту під заставу земельної ділянки. Друга частина, пов'язана з акумулюванням землі, перетворенням її в ліквідні активи, залученням коштів і рефінансуванням кредитних організацій, емісією та обігом цінних паперів, зяє пробілами, а в окремих випадках і чорними дірами.
Крім прогалин в законодавстві, є ще й ризики, сформовані самим ринком. Наприклад, земля, під яку видається кредит, раніше мала статус сільськогосподарських угідь, а зміна статусу була проведена некоректно. Відповідно, це може стати підставою для банку відмовити в наданні іпотечного кредиту через те, що оборот сільгоспземель в країні не дозволено і такий актив не буде ліквідним для банку.
Проте земельна іпотека розвивається. Підготовлена концепція розвитку земельно-іпотечного кредитування, на основі якої розробляється цільова програма. Відповідно до цієї програми передбачаються:
- формування технології довгострокового кредитування сільських товаровиробників під заставу земельних ділянок;
- видача довгострокових кредитів терміном до 15 років, забезпечених заставою земельних ділянок, на створення, реконструкцію і модернізацію матеріально-технічної бази сільських господарств;
- залучення комерційних банків до участі в проекті на основі запропонованої технології рефінансування їх земельно-іпотечних активів;
- формування ринку іпотечних цінних паперів, забезпечених земельними активами, що дозволить залучати ресурси, необхідні для подальшого нарощування обсягів кредитування за допомогою земельної іпотеки.
Для запуску іпотеки під заставу землі в країні створено Агентство з іпотечного житлового кредитування (АІЖК). Агентство вже приступило до роботи і розробляє стандарти по земельній іпотеці для фізичних, юридичних осіб, а також для муніципалітетів.
Стандарти розробляються спільно з Міністерством економічного розвитку і Федеральним агентством кадастру об'єктів нерухомості РФ. Створення стандартів земельної іпотеки дозволить вважати землю об'єктом застави і залучати під заставу землі довгостроковий позиковий капітал. Кредитування під заставу землі за певними правилами має вирішити проблему з дефіцитом земельних ділянок під житлове будівництво. Схема кредитування наступна. Під заставу земельної ділянки позичальник (як приватна особа, так і юридична або муніципалітет) отримує кредит, і на ці кошти він починає облаштування землі - підведення комунікацій і колекторів. Потім майданчик переоцінюється, її вартість з урахуванням виконаних робіт зростає, що дає можливість позичальникові отримати додаткові кошти для подальшого будівництва. На отриманий в результаті об'єкт нерухомості - після введення його в експлуатацію - оформляється стандартна заставна, і агентство її рефінансує. Так як угода стандартна і має високий ступінь прозорості, все відбувається дуже швидко.
Стандарти земельної іпотеки для фізичних осіб практично готові і дуже скоро система почне діяти. Реалізація програми для юридичних осіб і муніципалітетів знаходиться в стадії доопрацювання.
Банки поки з обережністю підходять до існуючої проблеми земельної іпотеки через в першу чергу недосконалість законодавства. Але сама можливість кредитування під заставу земельних ділянок для банків приваблива своєю надійністю. Земля з часом не зношується, як інші об'єкти нерухомості, а її вартість постійно зростає.
Поки ж іпотечні кредити під заставу землі надають лише кілька банків: Московський кредитний банк, Сбербанк, Міський іпотечний банк, банк "Сосьєте Женераль Схід", Райффайзенбанк, банк "Зеніт". Умови кредитування у всіх банках практично однакові: 30% вартості ділянки потрібне внести одноразово, а решта 70% доведеться виплачувати протягом 10-15 років за ставками 11-16% річних в доларах і 16-18% річних у рублях.
Але процес, як то кажуть, вже пішов. Необхідно вносити поправки в законодавство і в разі реалізації цих пропозицій місцева влада отримає доступ до банківських кредитів на розвиток комунікацій, а забудовники - ділянки з готовою інфраструктурою. У теперішній же час муніципалітет, ведучи будівництво на своїй території, не має права отримати кредит під заставу ділянки, оскільки закон не допускає іпотеку земельних ділянок, що знаходяться в муніципальній власності.