Документ. Землевідведення під будівництво
Землевідведення під будівництво
Сьогодні ми поговоримо про таку форму реалізації прав на землю, як право користування земельною ділянкою. Відповідно до положень Земельного кодексу право користування включає в себе дві складові: право постійного користування та право оренди земельної ділянки, яке засноване на договорі оренди. Розглянемо кожну з них.
право постійного
користування земельною ділянкою
Відповідно до ст. 92 Земельного кодексу (ЗК) України право постійного користування земельною ділянкою - це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку. При цьому право постійного користування землею надається тільки підприємствам, установам, організаціям, що належать до державної або комунальної власності, а також громадським організаціям інвалідів, їх підприємствам, установам і організаціям.
Порядок надання земельних ділянок в постійне користування встановлений ст. 123 ЗК України. Так, надання юридичним особам земельних ділянок в постійне користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування відповідно до проектів відведення цих ділянок. Для того щоб отримати землю в постійне користування, підприємству необхідно вжити цілий ряд кроків.
В першу чергу, якщо підприємство планує отримати землю під забудову, йому необхідно пройти процедуру вибору земельної ділянки. Цей етап є необхідним тоді, коли об'єкт, який передбачається побудувати, не включений до генерального плану забудови території того чи іншого населеного пункту. Сенс цієї процедури зводиться до визначення можливості потенційного будівництва на обраному земельній ділянці.
- обгрунтування необхідності відведення земельної ділянки;
- орієнтовний розмір земельної ділянки;
- бажане розташування об'єктів нерухомості з зазначенням їх на відповідному планово-картографічному матеріалі (за наявності);
- умови вилучення (викупу) земельної ділянки.
До клопотання додаються копії установчих документів та свідоцтва про державну реєстрацію підприємства, а також, якщо є в наявності, копії матеріалів проектів будівництва об'єктів (типових проектів або проектів повторного застосування), гра-, достроітельного обґрунтування розташування об'єкта на території кварталу існуючої забудови, інших проектних матеріалів щодо умов забудови земельної ділянки.
Після отримання даного рішення підприємство для підготовки проекту відведення повинно укласти договір з організацією, яка має ліцензію на проведення землевпорядних робіт. Слід звернути увагу на те, що проект відведення підлягає погодженню з органом по земельних ресурсах, природоохоронним і санітарно-епідеміологічним органами, органами архітектури та охорони культурної спадщини, а також може потребувати державної землевпорядної експертизи. У зв'язку з цим в договорі між підприємством і землевпорядною організацією слід прописати обов'язок останньої здійснити всі необхідні узгодження.
На підставі рішення про надання земельної ділянки в постійне користування підприємство повинно оформити державний акт на право постійного користування земельною ділянкою. Саме з цього моменту процедура оформлення права постійного користування земельною ділянкою вважається завершеною.
Оренда земельної ділянки
Згідно ст. 15 Закону про оренду землі істотними умовами договору оренди землі є:
- об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);
- термін дії договору оренди, який не може перевищувати 50 років;
- орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;
- умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;
- умови збереження стану об'єкта оренди;
- умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;
- умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;
- існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;
- визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;
- відповідальність сторін. Відсутність у договорі оренди землі хоча б одного з перерахованих вище істотних умов є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до законодавства. Однак це ні в якій мірі не означає, що вищенаведений перелік умов договору оренди є вичерпним. Так, ст. 15 Закону України про оренду землі передбачено, що за угодою сторін у договорі оренди землі можуть бути визначені й інші умови, як то: порядок передачі земельної ділянки в суборенду, якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, які можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, і т. д.
У разі якщо договором оренди землі передбачається здійснити заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об'єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.
По-друге,-хоча орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, включена в перелік податків, зборів та інших обов'язкових платежів, суб'єкти спрощеної системи оподаткування не звільнені від його сплати.
Законом України про оренду землі передбачається кілька невід'ємних додатків до договору, а саме:
- план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;
- кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;
- акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);
- акт приймання-передачі земельної ділянки;
- проект відведення земельної ділянки.
Сама ж передача земельної ділянки відповідно до ст. 17 Закону про оренду землі оформляється актом приймання-передачі.