Експерти Профспілки роз'яснюють, чи залежить укладення договору про іпотеку, в тому числі і подальшої, від відповідності оцінки предмета іпотеки розміром забезпечується нею зобов'язання.
Відповідно до п. 1 ст. 432 ГК України умови, які названі в законі як необхідні для договорів даного виду, є істотними умовами договору. Якщо з усіх істотних умов договору між сторонами не буде досягнуто угоду, такий договір буде вважатися неукладеним.
Отже, сторони договору іпотеки повинні прийти до угоди по умові про оцінку предмета іпотеки в грошовому вираженні.
Поняття оціночної вартості в Законі про іпотеку відсутня. Однак відповідно до положень цього федерального закону предмет іпотеки може оцінюватися в наступних випадках:
при укладенні договору іпотеки на підставі п. 3 ст. 9 Закону про іпотеку (де під оцінкою предмета іпотеки в грошовому вираженні слід розуміти визначення вартості закладеного майна);
при визначенні початкової ціни продажу заставленого майна при його реалізації на публічних торгах (ст. 57 Закону про іпотеку) або на аукціоні (ст. 59 Закону про іпотеку).
Вартість майна в обох випадках визначається, як правило, угодою між заставодавцем і заставодержателем. Якщо при реалізації майна на публічних торгах між сторонами договору іпотеки виникає суперечка про початковій продажною ціною майна, вона визначається судом. У випадках, передбачених Законом по іпотеці, початкова продажна ціна закладеного майна визначається на підставі звіту оцінювача (п. 4 п. 2 ст. 54, п. 10 ст. 59 Закону про іпотеку).
Таким чином, оцінка предмета іпотеки, передбачена п. 1 і 3 ст. 9 Закону про іпотеку, здійснюється заставодавцем і заставодержателем самостійно. Надалі вона може бути підставою для визначення початкової ціни продажу майна при зверненні на нього стягнення або для визначення розміру вимоги заставодержателя, яке задовольняється шляхом залишення за ним заставленого майна відповідно до ст. 59.1 Закону про іпотеку. У всіх випадках, в тому числі і при визначенні вартості предмета іпотеки на підставі звіту оцінювача, закон не обумовлює укладення договору про іпотеку, в тому числі і подальшої, відповідністю оцінки предмета іпотеки та розміру забезпечуваного нею зобов'язання.
Експерти-юристи Павло Ерін і Максим Золотих