Чи збираєтеся купити квартиру в новобудові? Час для цього зараз дуже вдалий. Але не будьте довірливими, інакше вам можуть підсунути векселі замість договору, нав'язати додаткові послуги або продати муніципальну квартиру. E-xecutive.ru виводить забудовників на чисту воду.
«Ви знаєте, що таке - забудовники?», - запитував Майстер у поета Івана Бездомного в безсмертному романі Михайла Булгакова «Майстер і Маргарита». Від відповідав: «Це нечисленна група шахраїв, яка якимось чином вціліла в Москві ...». Події, описані в романі, відбувалися майже століття тому. Але з тих пір змінилося небагато. Тепер забудовників все частіше називають девелоперами, але вважати їх шахраями від цього не перестали. І росіяни мають на те підстави - особливо у тих, хто коли-небудь підписував договір про пайову участь в будівництві.
Ні рівних прав, ні у східних цілей в учасників такого договору не буває. Пайовик приносить гроші і хоче обміняти їх на квадратні метри в обраній ним квартирі. Забудовник же зовсім не обов'язково горить бажанням ці метри надати. У нього можуть бути зовсім інші цілі - наприклад, уникнути оподаткування, піти від відповідальності або незаконно збагатитися за чужий рахунок. Вирішувати свої завдання девелоперам часом дуже допомагає наївність і юридична безграмотність пайовиків, готових вірити на слово і підписувати будь-які фільчині грамоти, аби нерухомість обійшлася йому дешевше. В результаті такі покупці платять набагато більше, ніж планувалося, а то і залишаються без квартири. Так що перше, що ви повинні зробити перед покупкою житла в новобудові, - це зняти рожеві окуляри і перестати сприймати забудовника як одного, готового вам допомогти.
Ризики за ваш рахунок
За останнє десятиліття скандалів, пов'язаних з ошуканими пайовиками було чимало. Багато справи розбираються в судах досі. І треба відзначити, що далеко не всі вони закінчуються сприятливо для покупців квартир. Особливо це стосується випадків, пов'язаних з неправильно оформленими документами.
З майбутнього року Росреестр не реєструватиме незастраховані договору пайової участі. З одного боку, це дуже добре для пайовиків - вони будуть захищені навіть на випадок банкрутства забудовника. З іншого - саме покупцям квартир в новобудовах в кінцевому підсумку доведеться взяти на себе всі витрати по страхуванню відповідальності девелопера. Справа в тому, що для універсальних комерційних страховиків російський будівельний ринок є таємницею за сімома печатками, він абсолютно непрозорий, що автоматично означає захмарні ставки для забудовників. Банки також не прагнуть гарантувати проекти навіть своїх дочірніх будівельних компаній, фінансові потоки яких, здавалося б, добре відстежуються кредитною установою. Російські банкіри, які мають досвід фінансування і кредитування будівництва, добре розуміють серйозні і часом непередбачувані девелоперські ризики. тобто вартість кредитування при введенні банківських гарантій буде підвищуватися.
Страхування в ОВС забудовникам обійдеться дешевше, але оплачувати борги зійшов з дистанції члена команди вони теж не захочуть. Тому всі витрати на страхування відповідальності, який би варіант обраний не був, будуть, на думку Олега Репченко. керівника аналітичного центру "Індикатори ринку нерухомості». включатися в ціну квадратного метра житла. І це неминуче призведе до подорожчання новобудов в майбутньому році.
популярний обман
Виходить, що тим, хто збирається найближчим часом придбати квартиру в новобудові, краще поквапитися з вибором і встигнути укласти договір із забудовником до кінця цього року. Тим більше, що ситуація на ринку нерухомості зараз досить сприятлива для покупців - ціни залишаються стабільними (іноді з невеликою коригуванням вниз) вже півроку. Олег Репченко вважає, що якщо не трапиться глобального економічного форс-мажору. найближчим часом на російському ринку нерухомості може наступити нетривала відлига, пов'язана з пожвавленням попиту. Під час неї девелоперам і ріелторам доведеться терміново продавати все, що зараз продається погано, утримуючись від спокуси підняти ціни.
Після відлиги часто наступають сильні морози. Але навіть прагнучи не упустити вдалий момент для покупки квартири, забувати про можливі хитрощі девелоперів зовсім не варто, тому що повернути віддані за нерухомість гроші дуже складно, а часом і неможливо.
Прийомів обману пайовиків існує безліч. Експерти E-xecutive.ru виділили з них сім найпопулярніших способів «відносно чесного відбирання грошей».
1.Вексель, яких не було
2.Неуловімие посередники
Забудовник, добре відомий на ринку, який побудував не один квартал і створив собі репутацію надійного партнера, торгує квартирами, але в договорі з пайовиків як продавець вказується інша організація. Покупцеві при цьому розповідають, що нікому невідоме ТОВ «Ромашка» - член холдингу великого девелопера. Насправді це часто виявляється вигадкою, попереджає Ольга Скворцова. партнер адвокатської компанії «Гольдберг і партнери». Пайовиків, вже ошуканих таким способом, в Росії чимало. Подібний метод практикував, наприклад, «МІРАКС» Сергія Полонського. Коли у цього забудовника почалися проблеми з добудовою вже проданих будинків, пайовики з подивом виявили, що з договору були укладені не з самим «Міракс», а з ТОВ «Конкордія», «Аванта» і СК «Будмонтаж». Чи треба пояснювати, що всі ці фірми в результаті виявилися неплатоспроможними?
3.Навязчівий сервіс
Укладаючи ДДУ, забудовник прагне заробити на деяких додаткових послугах, велика частина яких по факту не виявляється. Вартість цих послуг зазвичай буває значно вище середньоринкової. Наприклад, держмито за реєстрацію ДДУ становить 1 тис. Рублів, виготовлення кадастрового паспорта - 450 рублів, мито за право власності - 1 тис. Рублів. Забудовник же, пропонуючи допомогу в оформленні документів, вимагає за них певний відсоток від вартості житла, і кінцева сума може досягати декількох десятків, а то і сотень тисяч рублів.
Девелопери також можуть нав'язати клієнтові оформлення права власності в результаті завершення будівництва, бронювання квартири, послуги зі складання та реєстрації договору, і багато іншого. Нерідко вони наполягають і на оформленні страховки від ризиків, які точно не настануть. Ціна ж такої страховки, за даними Олега Сухова, може становити від 5% до 60% вартості житла. Якщо забудовник відмовляється укладати головний договір на купівлю продаж квартири без оплати додаткових послуг, сміливо звертайтеся до суду, вимагаючи захисту прав споживача, визнання права власності та стягнення збитків.
4.Двойная продаж
Дуже часто забудовники укладають договори на продаж нерухомості з агентськими компаніями або інвестиційними фірмами, які, в свою чергу, продають отримане житло кінцевим покупцям. Але сам забудовник може відчужувати продану раніше агентам нерухомість, посилаючись на припинення договорів з колишніми власниками прав. При судових і досудових розглядах в таких випадках результат не завжди буває на користь пайовика, попереджає Олег Сухов, оскільки виникає двоє або троє претендентів на одну і ту ж квартиру і нульові шанси повернення грошей. Масовим «розлученням» покупців у такий спосіб прославилися зокрема ЗАТ «Енергостройкомплект-М» і НВП «Тема».
5.Доля міста
6.Кооператівние витрати
Пайовик купує квартиру в споруджуваному будинку за допомогою вступу в ЖБК. Але вступивши в кооператив, при укладанні будь-якого договору на покупку нерухомості він буде зобов'язаний оплачувати всі витрати, створювані кооперативом. Будівництво будинку може зайняти не один рік, вартість житла за цей час з великою ймовірністю підвищиться, а проконтролювати її зростання пайовик не зможе. У таку пастку потрапили, наприклад, покупці квартир в будинку 62 по вул. Металургів в Москві, які завдяки ЖБК переплатили за своє житло в цілому майже вдвічі більше спочатку обумовленої вартості.
7.Лішніе метри
Площа і планування квартир в будинку, що будується визначаються проектною документацією. Але практично всі забудовники починають продавати нерухомість в той момент, коли цієї документації або немає взагалі, або вона не доопрацьована. Девелоперу вигідно вказати в укладається з пайовиків договорі велику площу, ніж він реально отримає після завершення будівництва. Нерідко покупцям доводиться наймати незалежних експертів, щоб довести, що метраж придбаної квартири менше того, який прописаний в планах БТІ. Буває, що будівельні компанії зобов'язують покупців підписувати акти про зміну площ і доплачувати за нібито збільшився метраж. Олег Сухов називає такі дії забудовників відкрито і явно протиправними.
До якого б із способів обману пайовиків не намагався вдатися девелопер, йому завжди можна протиставити уважне прочитання умов договору і небажання приймати нав'язані правила гри. Не дозволяйте будівельним компаніям викачувати з вас зайві гроші - нерухомість, яку вони продають, і без того не можна назвати дешевою. Пам'ятайте: непроданих об'єктів, що висять на балансі забудовників, на ринку зараз не мало, тобто вони зацікавлені в продажі не менше, ніж ви в покупці. Краще витратити зайвий тиждень і вибрати девелопера, що пропонує «правильний» договір, ніж втратити в результаті махінацій і квартири, і грошей.
Інна Коломейская. спеціально для E-xecutive.ru