Статті, описи, корисні поради та рекомендації для будівництва, ремонту, купівлі та продажу нерухомості, іпотека і житло в розстрочку.
Викласти відразу повну вартість своїх майбутніх квадратних метрів зараз мало кому під силу - більшість розраховує придбати житло в розстрочку або в кредит. Яка сума для цього буде потрібно, чим відрізняються різні способи накопичення, які ризики? Розбираємося разом з фахівцями ріелтерського інформаційного центру «РІЦ-Регіон».
Зверніть увагу, щоб в статуті кооперативу був пункт про те, що вартість квартири фіксується на момент її придбання і можливе підвищення цін на ринку нерухомості не впливає на умови погашення позики.
Чим відрізняються ЖБК, ЖНК і ПК
Основних різновидів кооперативу три: житлово-будівельний (ЖБК), житлово-накопичувальний (ЖНК) і споживчий (ПК).
ЖБК створюється для будівництва конкретного будинку (його називають ще «кооперативом одного будинку»). Завдання ЖНК - забезпечити своїх членів житлом як таким: як за допомогою покупки квартир, так і шляхом будівництва будинків.
Розрізняються і схеми оплати житла. У ЖБК члени кооперативу або повністю самі оплачують будівництво будинку, або кооператив бере частину необхідних коштів в банку. Члени ЖНК самостійно створюють «загальний казан», з якого в міру накопичення необхідних сум за рахунок внесків нових членів оплачується придбання квартир для членів кооперативу, що вступили в нього раніше. Таким чином, деякий час доводиться чекати в черзі, даючи кооперативу (а фактично іншим його членам) користуватися внесеними засобами.
Також потрібно мати на увазі, що закон дозволяє накопичувальним кооперативам набувати житла для пайовиків не раніше ніж через два роки після вступу в кооператив.
На відміну від ЖНК і ЖБК споживчий кооператив не обмежений жорсткими «рамками». В результаті в таких кооперативах є можливість отримати житло у власність вже через 3 - 6 місяців після вступу в ПК. При цьому розмір суми, яку кооператив додає при покупці квартири, може скласти до 70%.
Ризики і як з ними боротися
Потрібно мати на увазі: по-перше, пайовик може розраховувати на надання житла, виплативши не менше 30% його вартості. По-друге, до повної виплати паю (читай: ціни квартири) житло, як правило, знаходиться у власності кооперативу, і якщо він розориться і буде ліквідуватися, то все його майно, в тому числі квартири, може бути розпродане для розрахунків з кредиторами. Цей ризик значно зменшується, якщо ви вступаєте в надійний кооператив з досвідченими управлінцями-професіоналами. Також зверніть увагу: чим коротше розстрочка і швидше ви розраховуєтесь за позику, тим швидше отримуєте квартиру у власність, і вона стає «недоторканною».
Кооператив: в чому перевага
Потрапити в кооператив куди легше, ніж включитися в іпотеку. Стати пайовиком може практично будь-який - досить досягти 16 років і мати паспорт. Підтвердження розміру доходів від вас не зажадають.
Значно менше будуть ваші витрати на страхування: в кооперативі обов'язковий лише один вид страховки, а при іпотеці їх, як правило, декілька.
Найвагоміший плюс придбання житла через кооператив - це набагато нижча в порівнянні з іпотекою плата за розстрочку (у формі членських внесків) - див. Таблицю нижче.
Завдяки особистому повноправної участі в діяльності кооперативу пайовики можуть впливати на його рішення і дії, отримувати інформацію про стан справ. Це дозволяє контролювати ситуацію, в тому числі при необхідності вчасно продати свій пай, повернувши вкладені гроші.
Подужаємо чи іпотеку?
початковий внесок за квартиру може становити 10 - 15%, а деякі банки пропонують вже і до 7 - 8% від вартості житла;
включившись в іпотеку, ви відразу купуєте квартиру у власність (хоч і з зобов'язанням застави). І навіть якщо банк-кредитор розориться, то житло у вас ніхто не відніме - ви зможете спокійно продовжувати виплачувати кредит на колишніх умовах нового власника банківського капіталу.
Однак, на жаль, поряд з «плюсами» у іпотеки є і «мінуси», причому такі, які роблять її поки малодоступною для багатьох громадян. це:
складні умови отримання кредиту: потрібне документальне підтвердження постійних доходів, від розміру яких залежить сума кредиту; пошук поручителів; оформлення страховок (життя, здоров'я, права власності), інші додаткові витрати;
високий розмір «витрат»: віддаючи відсотки за користування кредитом, «іпотечникам» фактично переплачує за квартиру мінімум відсотків на 70%!
Обійти всі ці складності можна, зважившись на придбання житла через кооператив. Втім, і тут є свої «підводні камені».
Директор ріелтерської інформаційного центру «РІЦ-Регіон» Дмитро Симонов:
- Кооператив - організація некомерційна, яка не ставить за мету отримання прибутку. Він видає не кредити під відсотки, а позики, стягуючи з пайовика у вигляді членських внесків лише суми, необхідні для утримання кооперативу. Тому позикові кошти тут дешевше, ніж у банку.
Крім того, банк вимагає від позичальників страхувати свої ризики втрати ними здоров'я, життя, працездатності, а це теж чималі гроші. Підвищені вимоги до позичальника не дозволяють більшості бажаючих придбати житло за допомогою банківської іпотеки. За статистикою, не більше 10% звернулися в банк за іпотечним кредитом його отримують.
У кооперативі ж немає ніяких обмежень. Практично будь-хто може стати пайовиком кооперативу і придбати житло за допомогою іпотечної позики, підібравши найбільш підходящу для себе програму.
Керівник відділу житлової нерухомості ріелтерського інформаційного центру «РІЦ-Регіон» Євген Федоров:
- У споживчому іпотечному кооперативі можливі два способи придбання житла:
а) у власність члена кооперативу з запорукою житлового приміщення (іпотекою);
б) у власність кооперативу з наданням в користування члену кооперативу.
В останньому випадку квартира стає власністю громадянина після повної виплати паю.
Обов'язкове страхування придбаного житла (на суму позики). Будуть потрібні витрати на послуги ріелтора при підборі квартири - близько 3% від суми угоди.