Одні з найбільш гострих проблем у житловій сфері виникають у зв'язку з участю власників квартир в управлінні багатоквартирними будинками. За останні роки багатьом громадянам довелося зіткнутися з труднощами при створенні ТСЖ, з бездіяльністю керівників підприємств, а іноді і з відвертим шахрайством.
Цей негативний досвід був врахований розробниками поправок до Житлового кодексу, прийнятих минулого літа ... Нові положення житлового законодавства покликані максимально захистити права мешканців багатоквартирних будинків.
Так, значно розширено повноваження органів місцевого самоврядування, які здійснюють контроль за дотриманням житлових прав - в Москві це жилинспекции, що діють в кожному адміністративному окрузі. Тепер багато конфліктів між мешканцями і ТСЖ або керуючої компанією, які раніше доводилося передавати до суду, можуть вирішуватися жілінспекциі. Наприклад, власники квартир (а також нежитлових приміщень, розташованих в житлових будинках) та представники ТСЖ або ЖБК можуть поскаржитися в жілінспекциі на свою керуючу компанію за невиконання зобов'язань щодо належного утримання та ремонту майна будинку, надання комунальних послуг. Жілінспекциі повинна почати перевірку не пізніше ніж через 5 днів після надходження скарги, а якщо в ході перевірки будуть знайдені порушення, то не пізніше ніж через 15 днів жілінспекциі повинна скликати загальні збори власників, на якому можна буде вибрати іншу керуючу компанію або навіть інший спосіб управління будинком (ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ).
Часто мешканці не хочуть витрачати свій час і сили на участь в управлінні будинком, і тому вони відмовляються від створення ТСЖ або ЖК. У таких будинках протягом року жілінспекциі скликає загальні збори власників квартир, на якому буде обрано раду будинку (ст. 161.1 ЖК). Кількість організаційних формальностей зведено до мінімуму - реєструвати створення ради будинку не потрібно. За задумом законодавця, до ради повинні обиратися найбільш активні мешканці, готові від імені всіх сусідів контролювати управління будинком. Самостійних рішень з обслуговування та ремонту, по використанню загального майна будинку рада будинку приймати не зможе, це як і раніше залишиться в компетенції загальних зборів власників. Також, на відміну від ТСЖ, рада вдома не буде мати ніяких фінансових повноважень і, відповідно, власного рахунку в банку. Зате існування ради позбавить від необхідності скликати збори для вирішення поточних питань, наприклад, підготовки претензій за якістю комунальних послуг. Крім того, голова ради будинку зможе укладати договір з керуючою компанією або звертатися від імені всіх мешканців будинку в суд, але для цього йому знадобиться довіреність.
Обмежені можливості для зловживань будівельних компаній. Відомо, що раніше забудовники часто ще на етапі будівництва будинку воліли організовувати ТСЖ, в діяльності яких майбутні власники ще не існуючих квартир, зрозуміло, не могли брати участі. Згодом, на етапі вселення, нових власників примушували вступати в таке ТСЖ, від імені якого забудовник приймав рішення, вигідні йому, але далеко не завжди відповідають інтересам майбутніх мешканців. Тепер заборонено створювати ТСЖ до тих пір, поки будівництво будинку не закінчене і він не зданий в експлуатацію - регулювала цю процедуру ст. 139 ЖК скасована.
Крім того, забудовники іноді ініціювали створення ТСЖ, які об'єднують кілька сусідніх багатоквартирних будинків. Тепер, якщо мешканці одне з таких будинків хочуть вийти з такого ТСЖ, їм набагато легше це зробити - не потрібно скликати загальні збори всіх членів ТСЖ, достатньо рішення зборів мешканців тільки отделяющегося будинку (ч. 6 ст. 163 ЖК).
В інших випадках забудовники створювали власні керуючі компанії, з якими мешканці укладали договори фактично в полупрінудітельном порядку - при вселенні забудовник, користуючись юридичною безграмотністю власників квартир, нав'язував їм вибір підконтрольної йому компанії. Тепер така ситуація неможлива - керуючу компанію обиратимуть за результатами відкритого конкурсу, який жілінспекциі зобов'язана буде оголосити протягом 10 днів після здачі будинку в експлуатацію (ч. 13 ст. 161 ЖК). Обрана забудовником компанія зможе управляти будинком тільки протягом того часу, поки проводиться конкурс (ч. 14 ст. 161 ЖК). З компанією, яка виграла конкурс, мешканці будуть зобов'язані укласти договір на строк до трьох років, але після закінчення року вони зможуть його розірвати, якщо захочуть вибрати іншу компанію або організувати ТСЖ - причому згоди обраної на конкурсі компанії для цього не буде потрібно (ч. 8.1 ст . 162 ЖК).
Житловий кодекс постійно розвивається, і його норми надають все нові і нові можливості для захисту інтересів громадян. Якщо ви як власник квартири або просто як мешканець зіткнулися з порушенням своїх прав, то, вивчивши самостійно або за допомогою досвідченого юриста житлове законодавство, ви напевно знайдете рішення своєї проблеми.
Адвокат Жданова Є.В.
Світлана МАМИРОВА, юрист
ЖИТЛОВИЙ КОДЕКС В ПИТАННЯХ І ВІДПОВІДЯХ:
1,47 - при наявності газової плити;
2,08 - при наявності електричної плити