6. Управління багатоквартирним будинком
1) безпосереднє управління самими власниками, коли не створюється товариство власників житла (ТСЖ) або житловий кооператив і не залучається керуюча організація;
2) управління товариством власників житла або житловим кооперативом або іншим спеціалізованим споживчим кооперативом;
3) управління керуючої організацією. Для прийняття загальними зборами власників приміщень рішення про вибір способу управління багатоквартирним будинком необхідна проста більшість голосів від загального числа голосів, які беруть участь в зборах (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Загальні збори власників приміщень багатоквартирного будинку має кворум, якщо в ньому беруть участь власники приміщень, що володіють більш ніж 50 відсотками голосів від їх загального числа (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). При відсутності кворуму для того, щоб річні загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку відбулося, має бути проведено повторне загальні збори власників. На загальних зборах кожен власник приміщення має кількістю голосів, пропорційним його частці у праві спільної власності на спільне майно в будинку (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ), тому в ідеальному випадку рішення про вибір способу управління будинком при одностайному голосуванні можуть брати власники приміщень , що володіють більш ніж 51 відсотком часткою у праві спільної власності на спільне майно в багатоквартирному будинку. Для порівняння: прийняття рішення про проведення ремонту багатоквартирного будинку приймається більшістю не менше двох третин голосів від загального числа голосів власників приміщень.
Що стосується комунальних послуг, то ЖК РФ передбачає для цього способу управління дещо іншу схему відносин. Договір на надання комунальних послуг укладає кожен власник окремо. У цьому випадку так само полягає 2-сторонній договір, але він буде підписуватися, з одного боку, наприклад представником водоканалу, а з іншого - одним із власників приміщення житлового або нежитлового фонду. Якщо це муніципальне приміщення, то як власник і сторона договору виступить муніципалітет, якщо приміщення знаходиться в приватній власності фізичної особи, то - фізична особа, якщо організації, то - організація.
Тягар ж змісту приміщень, які ще не передані пайовикам (в нашому прикладі - 10 відсотків), залишається лежати на забудовника, незважаючи на те, що його права як власника приміщень не зафіксовані. Цивільним кодексом Російської Федерації (ГК РФ) і законом про пайове будівництво встановлено, хто і в який момент несе ризики. Після підписання акту передачі всі ризики змісту переходять до дольщику. Відповідно до частини 6 статті 4 закону про пайове будівництво ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження об'єкта пайового будівництва до його передачі учаснику пайового будівництва несе забудовник. При відносинах будівельного підряду ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження об'єкта будівництва, що є предметом договору будівельного підряду, до приймання цього об'єкта замовником несе підрядник (п. 1 ст. 741 ЦК України). Крім цього, для управління знову побудованим будинком ЖК РФ також допускає можливість створення товариств власників житла ще до фактичного появи самих власників. В цьому випадку ТСЖ створюють майбутні власники приміщень, тобто саме ті пайовики, які фінансують будівництво (ст. 139 ЖК РФ). Рішення про створення ТСЖ в споруджуваному багатоквартирному будинку має прийматися на загальних зборах майбутніх власників, яке проводиться в загальному порядку, встановленому для зборів власників приміщень. Це дуже перспективний варіант управління, так як дає можливість створити організацію, що має правління і голови, який буде висловлювати інтереси власників. Найважливіше те, що така організація буде брати участь у прийманні будинку, фіксувати недоліки, вести роботу по їх усуненню і т. Д. У міру реєстрації прав власності на житлові приміщення члени товариства будуть набувати статусу власників приміщень, і всі питання, пов'язані з управлінням будинку , організацією його змісту, комунального обслуговування, буде вирішувати товариство власників житла. У перспективі ТСЖ буде укладати договори з обраними ним організаціями щодо змісту, ремонту будинку і комунального обслуговування, в число яких теоретично може увійти і забудовник, якщо для товариства запропоновані ним умови виявляться вигідними. Товариство може укласти договір управління з керуючою організацією. В цьому випадку зобов'язальні відносини виникнуть між керуючою організацією і ТСЖ, а власники, незалежно від членства в товаристві, матимуть відношення з ТСЖ (відповідно членські або договірні).
Інформація про роботу «Взаємозв'язок будівництва житлових будинків та керуючих компаній ЖКГ»