Замовник або спеціально залучений інженер можуть виявити недоліки якості виконуваних підрядником робіт безпосередньо в ході будівництва. У цьому випадку замовник має право призначити підрядникові розумний термін для усунення недоліків. Якщо підрядник не усуне недоліки в призначений термін, то замовник може відмовитися від договору або доручити виправлення робіт іншій особі за рахунок підрядника, а також вимагати відшкодування збитків (п. 3 ст. 715 ЦК України). Якщо замовник виявить недоліки або інші відступи від договору і негайно не повідомили про це підряднику, він втратить право в подальшому посилатися на виявлені ним недоліки (п. 2 ст. 748 ЦК України). Основна ж перевірка якості результату виконаних робіт проводиться на завершальному етапі будівництва - в ході здачі результату робіт підрядником і його приймання замовником.
Двосторонній акт приймання не позбавляє замовника права пред'явити претензії до якості робіт
Здача результату робіт підрядником і приймання його замовником оформляються двостороннім або одностороннім (при відмові однієї із сторін від підписання акта) актом (п. 4 ст. 753 ЦК України). Суд може визнати односторонній акт здачі або приймання недійсним лише в разі, якщо визнає мотиви відмови від підписання акта обгрунтованими.
З виконанням замовником обов'язків по прийманню закон пов'язує можливість пред'явлення вимог, що випливають з неналежної якості виконаних робіт.
У пункті 3 статті 720 ЦК України закріплено загальне правило, в силу якого, якщо інше не передбачено договором підряду, замовник, який прийняв роботу без перевірки, позбавляється права посилатися на недоліки роботи, які могли бути встановлені при звичайному способі її прийняття (явні недоліки).
Позиція Президії ВАС РФ зводиться до того, що в силу ст. 721 ГК РФ якість виконаної підрядником роботи має відповідати умовам договору підряду і в разі відступу від цієї вимоги зобов'язання вважається виконаним неналежним чином. Отже, роботи, виконані з відступом від вимог будівельних норм і правил, не можуть вважатися виконаними. Наявність акта приймання робіт, підписаного замовником, не перешкоджає йому заявити в суді заперечення за якістю, обсягом і вартості робіт з одночасним поданням доказів обґрунтованості цих заперечень.
Якщо недоліки можна усунути, то відмовитися від приймання результату робіт не вдасться
Досить часто замовники, які виявили під час приймання робіт, недоліки, посилаються на них і відмовляються від підписання акта приймання. Тим часом замовник має право відмовитися від приймання результату робіт лише в разі виявлення недоліків, які виключають можливість його використання для зазначеної в договорі будівельного підряду мети та не можуть бути усунені підрядником або замовником (п. 6 ст. 753 ГК РФ).
Якщо виявлені в ході приймання результату робіт недоліки є усуненими і (або) не виключають можливість його використання для передбаченої договором цілі, захист інтересів замовника повинна здійснюватися шляхом пред'явлення підряднику вимог, передбачених п. 1 ст. 723 ГК РФ. До них відносяться вимоги про безоплатне усунення недоліків в розумний строк, відповідне зменшення встановленої за роботу ціни або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків, коли право замовника їх усувати передбачено в договорі підряду (ст. 397 ЦК України).
Положення пункту 1 статті 723 ГК РФ є диспозитивними, тому сторони своєю угодою можуть обмежити або, навпаки, розширити обсяг прав замовника при виявленні їм недоліків результату виконаних робіт (п. 4 ст. 421 ЦК України).
Суди по-різному оцінюють закріплення в договорі конкретних способів захисту права замовника
Нерідко при укладанні договору підряду боку вказують право замовника в разі виявлення ним недоліків результату виконаних робіт реалізувати окремі правомочності, закріплені в п. 1 ст. 723 ГК РФ (наприклад, вимагати від підрядника безоплатного усунення недоліків), при цьому прямо не обмежуючи право замовника скористатися іншими способами захисту з числа передбачених тією ж нормою. У судовій практиці такі договірні умови трактуються по-різному.
Разом з тим у судовій практиці зустрічається і інший підхід, коли суди, даючи тлумачення умов укладеного сторонами договору, виходять з того, що вказівка в договорі підряду конкретних способів захисту прав замовника в разі виявлення ним недоліків якості робіт обмежує права замовника на використання інших способів захисту .
пропорційного зменшення ціни;
безоплатного усунення недоліків товару в розумний строк;
відшкодування своїх витрат на усунення недоліків товару.
Разом з тим сформульована Президією ВАС РФ позиція, що передбачена договором підряду обов'язок підрядника своєчасно усувати недоліки і дефекти, виявлені замовником під час приймання робіт протягом гарантійного строку за договором, не є винятковою і не може тлумачитися як позбавляє замовника права вимагати пропорційного зменшення ціни за договором , здається універсальною і підлягає застосуванню як у випадках виявлення недоліків якості використаних підрядником матеріалів (п. 5 ст. 723, п. 1 ст. 475 ЦК України), так і випадках виявлення недоліків якості власне виконаних робіт (п. 1 ст. 723 ЦК України).
Замовник не може одночасно використовувати кілька способів захисту своїх прав