Від голови можна позбутися двома способами
За словами засновника волонтерського Центру допомоги ОСББ та ОСН Сергія Ряполова, самопризначеної голови - це злочин. В цьому випадку співвласникам потрібно звертатися в прокуратуру. Але спочатку потрібно розібратися, чи дійсно він зайняв цю посаду самовільно.
- Згідно з типовим статутом ОСББ, який приймається співвласниками, голова обирається правлінням ОСББ. Тобто на загальних зборах вони могли за його кандидатуру і не голосувати - можливо, за нього проголосували члени правління (яке обирається загальними зборами співвласників), - пояснює експерт. - При цьому голова не має права підписувати ніякі договори без рішення правління. Він виконує функцію весільного генерала і робочої конячки - виконує рішення правління. Якщо він самостійно підписав договір, за яким правління рішення не приймало, - за це йому загрожує в'язниця (ст. 364 КК України - зловживання повноваженнями, ст. 366 КК України - службове підроблення).
Позбутися від голови, що не догодив мешканцям, можна кількома шляхами.
- По-перше - через загальні збори. Будь-які три власника мають право ініціювати загальні збори, на якому переобирається правління, яке, в свою чергу, переобере голову, - каже Сергій Ряполов. - Другий варіант - внести зміни до статуту ОСББ, прописавши в ньому, що вибори голови проходять прямим голосуванням тільки на загальних зборах. Для ухвалення рішення достатньо зібрати більше 50% голосів власників як житлових, так і нежитлових приміщень в будинку. Тобто голоси враховуються не поквартирно, а у відсотках - пропорційно площі. Що стосується звітності голови: незалежно від того, як він обирається, - правлінням або загальними зборами, він зобов'язаний звітувати перед власниками. Перевірка і висловлення недовіри голові, а також ініціювання зборів по його переобранню входить в компетенцію ревізійної комісії, яка теж обирається голосуванням на загальних зборах.
Бути чи тамбуру - вирішує загальні збори
Ще одна типова проблема для ОСББ - обладнання тамбура. У цій ситуації можуть виявитися багато, оскільки тамбури в багатоповерхівках - поширене явище, особливо на першому поверсі.
За словами Сергія Ряполова, питання з тамбурами відноситься до господарської діяльності ОСББ. А питання з приводу майнових та фінансових прав співвласників - компетенція виключно загальних зборів, а не голови.
- Голова повинен скликати загальні збори, на якому питання з приводу тамбура буде винесено на голосування, - пояснює експерт. - У тамбурах можуть перебувати точки загального освітлення, каналізаційні стояки, електролічильники. Як забезпечити до них безперешкодний доступ для контролю, а також ліквідації аварійних ситуацій, якщо тамбур буде приватизований? Тоді потрібно міняти план, розведення мереж і т. Д. А якщо господар викуповує тамбур - кому він повинен заплатити? ОСББ не може бути фінансовим одержувачем, тому що це обслуговуюча організація, а не балансоутримувач будинку. Навіть якщо доведеться платити - гроші повинні бути розподілені між мешканцями рівномірно. Але в будь-якому випадку таке рішення голова приймати не може, його вимоги можна розцінити як вимагання.
Більш того, якщо позов голова подав від імені ОСББ - то він, на думку Сергія Ряполова, скоїв посадовий злочин, оскільки знову ж таки цей фінансове питання він не вирішив на загальних зборах.
- Він особисто має право звернутися до суду як власник з приводу того, що мало місце порушення спільна власність. Але в цьому випадку все, що він може вимагати, - відкрити доступ, але ніяк не викуповувати квадратні метри, - каже експерт.
Підвал - це спільна власність
А як бути з підвалами? Кому вони належать? За словами Сергія Ряполова - це досить поширене явище, коли голови або керуючі ОСББ незрозуміло яким чином «приватизують» підвали, влаштовуючи там свій бізнес. Відбувається це тому, що ні прокуратура, ні податкова без чийогось заяви не цікавляться ОСББ.
- Власники квартир багатоквартирного будинку або гуртожитку є співвласниками всіх підвалів, горищ, сходових клітин та ліфтів, - підкреслює експерт. - Тому голова не має права викуповувати підвальне приміщення. Співвласникам будинку потрібно звернутися із заявою в прокуратуру. У нашому Центрі допомоги ОСББ та ОСН ми допоможемо юридично правильно оформити звернення.
Магазин - ОСББ не перешкода
А ось в будинку, де проживає харків'янка Софія Павлівна, тільки планують створити ОСББ.
- Але чи можливо це, якщо весь перший поверх у нас займають магазини, які проти об'єднання? - переживає жінка.
Можливо, каже Сергій Ряполов, якщо набереться достатня кількість голосів.