ПРОДАЮ ЧАСТКУ В БУДІВНИЦТВІ. БЕЗ НДС
При пайовому будівництві житла генеральний інвестор найчастіше надає право на свою частку субінвесторам. У свою чергу субінвестор може передати частку далі третій особі. Довести зв'язок першої угоди з інвестиційною діяльністю і на цій підставі застосувати пільгу з ПДВ нескладно. А ось другий крок за замовчуванням розцінюють як реалізацію, суперечки точаться лише навколо розміру податкової бази по ПДВ. Але чи справді йдеться про реалізацію?
Чи не товар і не поступка, а невідома покупка
З операціями з передачі прав на інвестування житла в процесі будівництва все не так однозначно. Особливо коли мова заходить про таке ланці "інвестиційної ланцюжка", як субінвестор - третя особа. Пояснимо чому.
За договором субінвестірованія інвестор в обмін на грошову суму (або майно) надає субінвестору право на частку в об'єкті, що будується, тобто на отримання в майбутньому приміщень у власність. У такій угоді субінвестор не вступає в прямі відносини з замовником: останній здає побудований об'єкт початкового інвестору. Але право власності реєструють одразу на тих, кого інвестор залучив як субінвесторов.
Виходить, що вперше право власності виникає у субінвестора як у особи, яке за свій рахунок створило нову річ для власних потреб (п.1 ст.218 ГК РФ). З цього зазвичай роблять висновок: передаючи право на результати інвестиційної діяльності третій особі, субінвестор по суті передає свої права вимоги. Є й ті, хто прирівнює цю операцію до купівлі-продажу "товару, який буде створений і придбаний продавцем у майбутньому" (п.2 ст.455 ГК РФ).
В обох випадках субінвестор стикається з необхідністю нарахувати ПДВ. Кваліфікуючи угоду як реалізацію товару, доводиться платити податок зі всього обороту (пп.1 п.1 ст.146 НК РФ). Визнаючи ж її операцією з відступлення прав вимоги - нараховувати ПДВ з різниці між ціною придбання частки і ціною переуступки права на неї (ст.155 НК РФ). Більшість субінвесторов використовують другий варіант. Вони розрахунковим шляхом визначають перевищення ціни поступки права на квартиру над ціною його придбання і нараховують ПДВ на цю різницю.
Нам ближче третя точка зору: розглянута угода взагалі не обкладається ПДВ, так як носить інвестиційний характер. Викладемо аргументи на користь обгрунтованості такого висновку.
Отже, субінвестора, який профінансував квартиру на етапі будівництва, дійсно можна розглядати як творця "нової речі". Однак на момент укладення договору ця "річ" ще не створена, будівництво триває. Тому переуступку субінвестором права на житло третій особі логічніше розглядати як особливий договір в рамках інвестиційної діяльності. Побічно це підтверджує, наприклад, той факт, що залученому субінвестором особі не передають документи, що засвідчують право вимоги (договір інвестора з замовником, платіжні доручення на переказ грошей від інвестора до замовника і т.д.). Тим часом це є одним з обов'язкових умов цесії (ст.385 ГК РФ).
Тепер про податкові наслідки. При переході частки від субінвестора до третьої особи можливість застосування ст.146 НК РФ вельми сумнівна. Адже Податковий кодекс не розкриває поняття реалізації майнових прав. Використовувати положення ст.11 НК РФ і застосувати поняття з Цивільного кодексу не представляється можливим: ст.128 ГК РФ кваліфікує майнові права як різновид майна, а ст.38 Податкового кодексу, навпаки, виключає їх з майна. Тому прирівняти передачу майнових прав до реалізації товарів (робіт, послуг) не можна.
Що стосується ст.155 Податкового кодексу, то її положення стосуються тільки торгівлі дебіторською заборгованістю, що виникає в результаті вчинення оподатковуваних ПДВ операцій. У п.1 цієї статті прямо зазначено, що її дія поширюється на "поступку вимог, що випливають із договорів реалізації товарів (робіт, послуг), що обкладаються ПДВ".
Таким чином, на нашу думку, залучення субінвесторамі третіх осіб - це інвестиційна діяльність (як і договір інвестора з замовником). Податковий кодекс виключає з поняття "реалізація" будь-яку передачу майна, яка носить інвестиційний характер (пп.4 п.3 ст.39). Значить, нараховувати ПДВ за цією угодою не потрібно.
ЗАТ "Консалтингова група" ДЗЕРКАЛО "
Підписано до друку