1. За договором про іпотеку може бути закладено нерухоме майно, вказане
в пункті 1 статті 130 Цивільного кодексу Російської Федерації, права на
яке зареєстровані в порядку, встановленому для державної реєстрації
прав на нерухоме майно, в тому числі:
1) земельні ділянки, за винятком земельних ділянок, зазначених у
статті 63 цього Закону;
2) підприємства, а також будівлі, споруди та інше нерухоме майно,
що використовується у підприємницькій діяльності;
3) житлові будинки, квартири і частини житлових будинків і квартир, що складаються з однієї
або декількох ізольованих кімнат;
4) дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення;
5) повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні
Будинки, в тому числі житлові будинки та інші будівлі, і споруди, безпосередньо
пов'язані з землею, можуть бути предметом іпотеки за умови дотримання правил
статті 69 цього Закону.
2. Правила цього Закону застосовуються до застави незавершеного
будівництвом нерухомого майна, що зводиться на земельній ділянці, відведеній
для будівництва в установленому законодавством України порядку,
в тому числі будівель і споруд за умови дотримання правил статті 69 цього
3. Якщо інше не передбачено договором, річ, яка є предметом іпотеки,
Російської Федерації) як єдине ціле.
4. Частина майна, розділ якого в натурі неможливий без зміни
його призначення (неподільна річ), не може бути самостійним предметом іпотеки.
5. Правила про іпотеку нерухомого майна відповідно застосовуються
до застави прав орендаря за договором про оренду такого майна (право оренди),
якщо інше не встановлено Федеральним законом і не суперечить суті
1. Перелік об'єктів, які є нерухомим майном, а також речей,
прирівняних до нього, наведено в п.1 ст.130 ГК РФ. Слід зазначити, що поділ
речей на рухомі і нерухомі отримало щодо повне і завершене
втілення саме у Цивільному кодексі України, оскільки такого роду поділ було відкинуто радянської
правовою доктриною і протягом більш ніж півстоліття в нормативних актах
не знаходило відображення. Розподіл речей на рухомі і нерухомі було відновлено
2. У п.1 ст.5 Закону "Про іпотеку" встановлено, що предметом іпотеки
може бути нерухоме майно за класифікацією ГК РФ, при наявності на нього
прав, зареєстрованих в порядку, встановленому для державної реєстрації
прав на нерухоме майно. Цією нормою законодавчо закріплено класичне
розуміння іпотеки як застави нерухомості, що зазнає державної реєстрації
в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним.
3. В якості предмета іпотеки може виступати будь-яке нерухоме майно,
яке знаходиться в цивільному обороті і можливість відчуження якого
є. Відповідно до п.1 ст.5 Закону "Про іпотеку" встановлено різний
правовий режим, що вимагає ретельного обліку, щодо окремих видів нерухомого
майна. Крім цього, певні обмеження права віддавати майно
4. До переліку майна, яке може бути предметом іпотеки (п.1 ст.5),
законодавець включив рухомі речі (повітряні і морські судна, судна внутрішнього
плавання, космічні об'єкти). За класифікацією ГК РФ (ч.2 п.1 ст.130) вони
відносяться до нерухомих речей, проте правовий режим державної реєстрації
прав на нерухоме майно, що міститься в Законі про держреєстрацію прав,
на них не поширюється.
Поняття названих транспортних засобів, а також порядок їх реєстрації
розкриваються в транспортних кодексах, статутах та інших нормативних актах. визнання
їх нерухомим майном, незважаючи на те що вони спеціально пристосовані
до просторового переміщення, обумовлене високою вартістю даних об'єктів
і пов'язаної з цим необхідністю підвищеної надійності правил їх цивільного
5. Щодо будівель, в тому числі житлових будинків та інших будівель, і споруд,
про те, що названі об'єкти можуть бути закладені за договором про іпотеку, але
тільки за умови дотримання правил ст.69 Закону "Про іпотеку", що регламентує
іпотеку підприємств, будівель або споруд із земельною ділянкою, на якому
6. Норми, що відображають особливості іпотеки об'єктів нерухомості в їх зв'язку
із земельною ділянкою (ст.69 Закону), також лежать в основі правил, що застосовуються
до застави незавершеного будівництвом нерухомого майна. При цьому повинно
виконуватися умова про те, що будівля або споруда зводиться на земельній
ділянці, яка відведена для будівництва в установленому законодавством
елементів нерухомого майна. Законодавець виходить з того, що використання
об'єктів нерухомості має нерозривний зв'язок із земельною ділянкою. між
тим ГК РФ жодним чином не пов'язує власність на будівлю або споруду
з обов'язковою власністю на землю у того ж особи. Цивільний кодекс
містить цілий ряд норм, що регулюють відносини між власником земельної
ділянки і власником зведеного на цій ділянці будівлі або споруди.
Власник будівлі, споруди або іншої нерухомості на земельній ділянці,
що належить іншій особі, має право користування наданою таким
особою під цю нерухомість частиною земельної ділянки (ч.1 п.1 ст.271 ГК РФ),
причому ч.2 п.1 ст.271 ГК РФ презюмирует (якщо інше не випливає із закону,
рішення про надання землі, що знаходиться в державній або муніципальній
власності, або договору) право постійного користування частиною земельної
Особа, до якої перейшло право власності на нерухомість, набуває
на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник нерухомості,
право користування відповідною частиною земельної ділянки.
власності на земельну ділянку не є підставою припинення або
зміни належить власнику нерухомості права користування цим
ділянкою "(п.2 ст.271 ГК РФ). Власнику землі юридично байдуже, хто
є власником зведеної на цій ділянці нерухомості.
8. У п.3 ст.5 Закону відтворено загальне правило про те, що наявні
приналежності слідують долю головної речі (ст.135 ЦК України). отже,
цілісне єдність об'єкта нерухомості при його заставі також не порушується.
Однак ця норма носить диспозитивний характер, сторони в договорі про іпотеку
можуть вирішити дане питання по-іншому.
9. Загальні правила про подільних і неподільних речей викладені в ст.133 ГК РФ.
У п.4 ст.5 Закону міститься спеціальна норма, уточнююча зазначені положення
ГК РФ; при цьому не дано відповіді на питання про те, які види нерухомого майна
ніде не сказано, і тому, наприклад, немає однозначної відповіді на питання,
чи може бути предметом застави частину будівлі.
Єдине нормативне вказівку, яке могло б служити відповіддю на
м N 293 "Про додаткові заходи щодо розвитку іпотечного кредитування" (втратив
силу за Указом Президента РФ від 25.01.99 N 112): "Частина нерухомого майна,
розділ якого в натурі неможливий без зміни його призначення (неподільна
річ), крім квартир в багатоквартирних житлових будинках, не може бути самостійним
Звісно ж, перш за все з урахуванням практики, що склалася на основі
наведеного нормативного вказівки, що частина будівлі може бути предметом
застави в суворо визначених випадках:
а) якщо вона (наприклад, вбудовані нежитлові приміщення в житловому будинку; будівлі,
фактично поділені на частини, закріплені у власності різних суб'єктів
і використовуються при цьому відповідно до призначення будинку) зареєстрована
в якості окремого об'єкта нерухомості в Єдиному державному реєстрі
прав на нерухоме майно та угод з ним;
б) якщо зроблений в установленому законом або договором порядку виділ
частки в натурі в будівлі, що належить кільком суб'єктам на праві спільної
Остаточну відповідь про правомірність такого припущення дасть або судова
практика, або законодавець, сформулювавши точне розпорядження про те, які
види нерухомого майна відносяться до неподільним речей.
10. Законом про заставу передбачена можливість застави не тільки речей,
але і майнових прав. Ця норма закріплена в п.1 ст.336 ГК РФ, в якій
йдеться, що предметом застави можуть бути і майнові права (вимоги),
за винятком прав, поступка яких заборонена законом. Однак заставу прав
не отримав докладного врегулювання у Цивільному кодексі України, тому основу правової регламентації
застави прав становить розділ IV "Застава прав" (ст.54 - 58) Закону про заставу,
застосування лише остільки, оскільки вони не суперечать Закону "Про іпотеку".
11. Заставодавцем права може бути особа, якій належить закладається
право (п.3 ст.335 ГК РФ). Цією ж нормою встановлено, що запорука права оренди
чи іншого права на чужу річ не допускається без згоди власника речі
або особи, якій ця річ належить на праві господарського відання,
якщо законом або договором заборонено відчуження цього права без згоди власника
зазначеної речі або особи, яка має на нього право господарського відання.
Ефективність іпотечних правовідносин для випадків, коли предметом іпотеки
є право оренди, багато в чому залежить як від величини оцінюваної вартості
права, підлягає заставі, так і від реального наявності раціональних процедур
про звернення стягнення на дане закладене право.
З точки зору заставних правовідносин заставу орендних прав має сенс
перш за все виходячи з тих переваг, виражених кількісними і якісними
показниками, якими володіють конкретні орендні права. Їх підрахунок повинен
вестися насамперед з урахуванням обсягу обов'язків, покладених на орендаря
за договором оренди (наприклад, підтримання майна в належному стані
і виробництво його ремонту).
При зверненні стягнення мова повинна йти не про переведення на заставодержателя
закладеного права, а про реалізацію даного права. Саме це він і повинен вимагати
з метою відшкодування своїх вимог з отриманої в результаті грошової суми.
Домагання заставодержателя про переведення на себе заставленого права рівносильні
тому, якби він зажадав у разі невиконання боржником забезпеченого
запорукою зобов'язання перекладу на себе права власності на предмет іпотеки.
Загальна конструкція застави передбачає не перехід до заставодержателя закладеного
майна, а тільки право отримати задоволення з вартості закладеної
речі після її реалізації відповідно до вимог чинного законодавства.
Обов'язки заставодавця при заставі прав (спрямовані на забезпечення належного
стану прав протягом терміну дії договору про заставу) наведені в ст.56
Закону про заставу. Якщо вони їм не виконуються, то заставодержатель має право вимагати
в суді, арбітражному суді (пп.1 ст.57 Закону про заставу) перекладу на себе заставленого
права. Відносно цієї норми необхідно підкреслити, що вказане право,
надається заставодержателя, не пов'язане з ситуацій невиконання боржником
забезпеченого заставою зобов'язання.