Вихідними факторами, що визначають специфіку нерухомості як товару, є специфічні ознаки самої нерухомості:
Вихідними факторами, що визначають специфіку нерухомості як товару, є специфічні ознаки самої нерухомості:
- унікальність і неповторність. Навіть у типовій забудові (за єдиним проектом) кожна будівля займає свою ділянку землі, що має неповторну топографічну прив'язку. Будинки, побудовані одночасно, по одному проекту і з рівним якістю виконання робіт, але розташовані в різних місцях, зазвичай мають різні корисності і вартості. Це призводить до формування індивідуальних цін на об'єкти нерухомості. У торгівлі нерухомістю практично не використовується продаж за зразками і біржова торгівля;
- стаціонарність (нерухомість). З огляду на нерухомості об'єктів їх не можна, як інший товар, переправити з місця з низьким попитом в місце підвищеного попиту. І покупці найчастіше не можуть виявитися в місцях найбільшого пропозиції. Тому нерухомість представлена на локальних сегментованих ринках;
- тривалість створення і довговічність. Оскільки нерухомість - це довговічний товар, його життя на ринку дуже тривала. Це дозволяє використовувати нерухомість в декількох циклах купівлі-продажу не тільки для задоволення особистих потреб, а й для отримання доходу або прибутку в своєму бізнесі, або - через здачу її в оренду, а також через наступний перепродаж.
На відміну від інших ринків, що мають конкретне місце укладання угоди (наприклад, біржа), ринок нерухомості локалізована, має безліч можливих місць для здійснення угоди, часто за місцем розташування об'єкта нерухомості.
Ліквідність об'єктів нерухомості певного класу - це величина, обернено пропорційна середньому часу експозиції подібних об'єктів, проданих за певний період (місяць, квартал). Наприклад, можна говорити про ліквідність квартир або офісів (всіх або певного класу) в Москві (Санкт-Петербурзі, Саратові, Іванові) на певну дату. Короткому часу експозиції відповідає висока ліквідність, а тривалого - низька ліквідність. Таке визначення ліквідності багато в чому є дискусійним. Проте при усередненні по великому числу угод випадкові фактори нівелюються, і ліквідність, як і інші показники, можна розглядати як важливий параметр певного сектора заданого регіонального ринку.
Більшість угод з нерухомістю вимагають досить складного і дорогого юридичного оформлення. У Росії для них необхідна державна реєстрація. При угодах з участю фізичних осіб зазвичай потрібне залучення нотаріуса.
Як правило, об'єкти нерухомості значно дорожче інших товарів, що підвищує ризик серйозних втрат при можливих помилках.
Нерухомість - це товар, який набагато повільніше інших товарів втрачає свої споживчі якості в процесі експлуатації. Вкладення в нерухомість тому можуть розглядатися як засіб порятунку капіталу від інфляції.
Нерухомість як товар жорстко пов'язана з місцем реалізації. Ринок нерухомості практично не схильний до впливу імпорту і експорту.
Із зазначених особливостей нерухомості випливають відмітні характеристики нерухомості як товару і особливості ринку нерухомості:
- специфічний характер обороту нерухомості (через оборот прав на нього);
- високий рівень трансакційних витрат при операціях з нерухомістю;
- нижча в порівнянні з іншими товарами ліквідність;
- формування цін в результаті взаємодії обмеженого їла продавців і покупців;
- арена взаємодії попиту і пропозиції - не національність економіка в цілому, а регіон (національний ринок нерухомості - сукупність локальних ринків, що істотно відрізняються один від одного).
Відмінності ринків нерухомості різних регіонів обумовлені природними та економічними умовами, особливостями регіональних законів, що визначають порядок здійснення операцій з нерухомістю. Отже, це диференційований ринок.
Ринок нерухомості сегментований. До параметрів, що визначає його споживчу сегментацію, відносяться:
характер використання нерухомості (ринок власності житлового, комерційного, промислового, сільськогосподарського призначення);
- географічне положення (кожен район міста може являти собою окремий ринок, в одній частині - одні умови, в іншій - відмінні від перших);
«- ціна (покупці будинків вартістю 500-600 тис. Руб. Відрізняються від покупців будинків ціною в 2-2,5 млн руб.);
- якість товару (офісні приміщення класу «А» можуть належати до зовсім іншого сегменту ринку, ніж офісні приміщення класу «В», хоча обидва знаходяться в одному районі міста);
- інвестиційна мотивація (інвестори можуть бути зацікавлені у власності, що вимагає мінімум менеджменту, що не приносить вигоди, проте з великим потенціалом приросту вартості);
- тип майнових прав (для різних видів прав на нерухомість існують різні ринки. Цими правами можуть бути право власності, право оренди, сервітути, права на надра і т.д.).
На деяких сегментах ринку нерухомості часто виявляється всього кілька покупців або продавців. Це особливо характерно для спеціалізованих або унікальних об'єктів. Отже, ринок нерухомості - це вузький ринок.
Угоди з нерухомістю за своєю природою носять приватний характер. На їх вчинення суттєво впливають емоції, недостатня інформованість окремих учасників, чутки, невизначені психологічні потреби, на підставі яких покупець або продавець виносять свої судження. Як результат для ринку нерухомості характерний широкий діапазон цін продажу, запропонованих умов та інших аспектів угод. Тому ринок нерухомості - це відносно закритий ринок. Угоди персоніфіковані, носять приватний характер, поширювана інформація може не відповідати дійсним умовам укладання угод, а оголошена ціна - сплаченої в дійсності.
У короткостроковій перспективі пропозицію на ринку нерухомості невідповідно, тобто це ринок обмежений.
Якщо протягом тривалого часу ринок перебуває в стані рівноваги і є багато добре інформованих покупців і продавців, які не зазнають ажіотажного бажання купити або продати, іншими словами, коли ми розглядаємо ідеальний ринок, тоді терміни «ринкова вартість», «ринкова ціна» і «мінова вартість »є синонімами. Коли ці умови не дотримуються (випадок недосконалого ринку), ціна і вартість можуть відрізнятися за величиною.
За критеріями, прийнятим в економічній теорії, ринок є досконалим, якщо на ньому виконуються наступні умови:
- попит і пропозиція близькі до рівноваги або можуть бути ліг-о приведені до рівноваги за допомогою цінового механізму;
- є багато незалежних один від одного продавців і покупців;
- покупці і продавці добре поінформовані про стан тенденції;
- попит і пропозиція еластичні за ціною;
- витрати угод низькі в порівнянні з ціною товару;
- ринок доступний для входження в нього нових угастніков;
- товари мають високу ліквідність. На відміну від цього на ринку нерухомості:
- попит і пропозиція, як правило, не збалансовані і можливості приведення їх у рівновагу за допомогою цін обмежені;
- число покупців і продавців обмежена;
- інформація про ринок не настільки відкрита, як, наприклад, на ринку цінних паперів або споживчих товарів;
- витрати угод (необхідність перевірки юридичної чистоти об'єкта, витрати на реєстрацію і т.п.) досить високі;
- пропозиція і попит менш еластичні, ніж на інших ринках;
- входження на ринок нових учасників утруднено;
- для товарів характерна низька ліквідність. На підставі цих особливостей ринку нерухомості можна сформулювати головну специфічну рису ринку нерухомого майна: ринок нерухомості є менш досконалим ринком в порівнянні з ринками інших секторів ринкової економіки. Пропозиція на ринку, як правило, відносно стійко, в той час як попит на нерухомість достатньо мінливий. Таким чином, ринок нерухомості є ринок недосконалий. З цих причин фактична ціна продажу, яка є реальним фактом, і оцінка вартості, яка апелює до ціни в угоді гіпотетичної, не можуть бути однакові. Тобто рівність «витрати = вартість = ціна», характерне для ідеального, досконалого, рівноважного ринку, для ринку нерухомості не виконується.
У Міжнародних стандартах оцінки (МСО) підкреслюються наступні особливості ринку нерухомості, які визначають застосування різних методів оцінки:
1. Відсутність централізації (на відміну від ринку цінних паперів або сировинних товарів).
Конфіденційність інформації (інформація за цінами угод з нерухомістю, за умовами орендних доходів і іпотечних Кредитів, як правило, має закритий характер. Відсутній будь - яких загальновизнаний джерело достовірної та детальної інформації про ціноутворення на ринку нерухомості).
3. нерегулярність угод (особливо щодо великих об'єктів), через що в процесі оцінки використовуються застарілі дані.
4. Невід'ємність об'єктів нерухомості від їх місця розташування.
5. Унікальність кожного об'єкта нерухомості.
6. Велика кількість сегментів.
7. Незбалансованість ринку: пропозиція, як правило, відстає від попиту.
8. Специфічні заходи державного регулювання.
При описі структури ринку нерухомості застосовують три найбільш поширених підходу: інституційний, об'єктний, відтворювальний.
Інституційний підхід передбачає опис діяльності на ринку нерухомості з точки зору правових норм, правил і стандартів, типових способів його регулювання, взаємозв'язку його інститутів. До основних інститутів ринку нерухомості відносяться:
- органи влади (федеральні, регіональні, муніципальні), що регулюють умови функціонування і розвитку ринку нерухомості;
- інститут незалежної оцінки нерухомості;
- банки та інші фінансові інститути (інвестиційні фонди, трастові фонди), які використовують у своїй діяльності механізм заставного кредитування;
- інститут управителів нерухомістю;
- інститут ріелторів;
- державний і приватний нотаріат;
- будівельні організації;
- орендарі нерухомості;
- продавці нерухомості;
- саморегульовані і суспільно-професійні об'єднання учасників ринку нерухомості і т.д.
Об'єктний підхід передбачає класифікацію ринків нерухомості по об'єктах цивільних правовідносин:
- ринок землі;
- ринок штучних споруд (житлової, промислової і комерційної нерухомості);
- будівельний ринок;
- ринок таймшеров і т.д.
Відтворювальний підхід передбачає опис структури ринку через відносини, що виникають в процесі циклу відтворення нерухомості. Вони можуть бути представлені трьома групами відносин:
- ринок розвитку об'єктів нерухомості - сукупність відносин, що виникають в процесі створення або реконструкції об'єкта нерухомості. Передбачає діяльність по створенню (видозміни) фізичних характеристик об'єктів нерухомості (обумовлюють характер подальших операцій з правами на об'єкт нерухомості);
- ринок споживання об'єктів нерухомості - сукупність відносин, що виникають в процесі експлуатації, утримання та управління об'єктами нерухомості;
- ринок обороту прав на нерухомість - сукупність відносин, що виникають при перерозподілі прав на нерухомість. Забезпечує перехід прав на об'єкти нерухомості, реєстрацію прав та угод з ними.
Ринок нерухомості має розгалужену структуру, і його можна сегментувати за різними ознаками.
За способом здійснення угод на ринку нерухомості виділяють наступні його складові.
Первинний ринок - ринок нерухомості, вперше надходить на ринок як товар. Основними продавцями такої нерухомості виступають держава в особі федеральних, регіональних і місцевих органів влади (приватизація державних і муніципальних підприємств, житлових об'єктів та речових прав) та будівельні компанії - постачальники житлової та нежитлової нерухомості. Кількість нерухомості, пропонованої на первинному ринку, залежить від нового будівництва. З огляду на, що потреби населення в житлі, а підприємців - в комерційній нерухомості далекі від задоволення, подальший розвиток ринку нерухомості може відбуватися тільки з урахуванням нового будівництва, тобто первинного ринку.
На вторинному ринку нерухомість виступає як товар, який раніше був у вжитку і належить певному власнику - фізичній або юридичній особі.
Первинний і вторинний ринки нерухомості взаємопов'язані. Збільшення пропозиції нерухомості на вторинному ринку веде до знецінення нерухомості на первинному. У той же час зростання витрат на будівництво призводить до збільшення цін на первинному ринку житла, що відразу викликає зростання цін на вторинному ринку.
Організований ринок - це господарський оборот нерухомого майна та прав на неї в суворій відповідності до чинного законодавства за участю ліцензованих професійних посередників. Цей ринок гарантує юридичну чистоту угод і захист прав їх учасників.
Неорганізований ринок не завжди забезпечує надійність здійснюваних операцій.
По виду об'єкта (товару): земельний ринок, ринок будівель, споруд, підприємств, приміщень, багаторічних насаджень, речових прав і інших об'єктів.
За географічним фактором: кожен регіон і район може являти собою окремий ринок; навіть в різних районах окремого міста можуть існувати різні ринкові умови (місцевий, міський, регіональний, національний, світовий).
За вартістю: ринок дорогої нерухомості, масовий ринок відносно недорогої нерухомості.
За ступенем готовності до експлуатації: ринок існуючих об'єктів, незавершеного будівництва, нового будівництва.
За формою власності: ринок державних і муніципальних об'єктів, приватних та ін.
По виду угод: ринок купівлі-продажу, оренди, інвестицій, іпотеки, застави та ін.
Щодо використання (функціональним призначенням): ринок житла, ринок нежитлових приміщень (комерційної нерухомості), ринок нерухомості промислового і сільськогосподарського призначення, сфери освіти, культури, медичних установ, адміністративно-побутові нерухомість.
Інакше йшла справа з нежитловий нерухомістю. Після закінчення чекової приватизації промисловість отримала нових господарів, але з нерухомістю часто становище стало ще більш заплутаним. Крім того, значна кількість приміщень торгівлі і сфери послуг перейшло відповідним приватизованим підприємствам на умовах оренди з правом викупу.
У міру розвитку ринку вплив відмінностей в умовах приватизації поступово слабшає. Починають сильніше проявлятися тенденції, характерні для ринків нерухомості в розвинених капіталістичних країнах. В результаті наведена вище класифікація може дещо змінитися і перетворитися в наступну: