Коли річ перебуває у спільній власності у багатьох учасників, то всі вони здійснюють спільне користування, володіння і розпорядження цією річчю. Наявність разновеликих часткою передбачає, що можливості співвласників не рівні, а обмежені пропорційними пропорціями. Це називається частковою власністю.
Якщо в якості такої речі виступає квартира, то пропорційне спільне користування нею просто неможливо - в будь-якій квартирі є місця загального користування, а в багатоквартирному будинку, до того ж, міжквартирні приміщення. Зрозуміло, що неможливо користуватися ванною, наприклад, на 1/3, а сходовим майданчиком на 1/60.
З одного боку Цивільний кодекс говорить, що кожен співвласник може користуватися власністю і володіти нею. З іншого - той же ГК визначає реальне здійснення цих прав за взаємною згодою. При його відсутності необхідне рішення суду. При цьому співвласник більшої частки може розраховувати на компенсацію.
Як визначити межі частки
Про визначення меж частки в квартирі або будинку мова найчастіше заходить в двох випадках:
- При необхідності відокремленого роздільного проживання в різних кімнатах;
- Там, де необхідно провести виділ частини квартири з метою відчуження (дарування, продажу, застави).
У першому випадку співвласники домовляються про виділення окремих приміщень для користування кожній стороні, яка мешкає в квартирі.
Практика показує, що до компромісного розподілу кімнат і встановлення добросусідських відносин призводить принцип поділу не за розміром часток, а по «справедливості»
Наприклад: в трикімнатній квартирі літній людині відводиться далека, найбільш ізольована невелика кімната; мамі з дитиною - окрема; а прохідна «гостинка» дістається чоловікові. Подібний договір не передбачає появу нових мешканців, він встановлює порядок, при якому співвласники можуть спільно співіснувати в одній ізольованій квартирі.
При укладанні такої угоди необхідно враховувати три юридичних нюансу.
- По-перше, такий (або будь-який інший) порядок не встановлюється навічно і ґрунтується він на «взаємній непротивлення сторін».
- По-друге, юридичну силу такий договір набуде після завірення нотаріусом підписів всіх мешканців - співвласників квартири на письмовому екземплярі документа.
- По-третє, подібне закріплення території можливо при фізичному виділення окремих приміщень всім співвласникам.
Зміна життєвих обставин будь-якого співвласника може привести до необхідності досягнення нових домовленостей - юридично кожен продовжує залишатися учасником спільної власності з усіма наслідками, що випливають обставинами.
Законом передбачена можливість досягнення консенсусу за рішенням суду. Для самих мешканців це мало що змінює. Якщо з рішенням не згодні кілька співвласників, спільне проживання в одному приміщенні ляже важким тягарем на інших. Зате подібне рішення може стати базою для успішного радикального вирішення проблеми - продажу квартири за ринковою ціною.
На ділі вартість квадратного метра частки нижче вартості його в комуналці і, тим більше, в окремій квартирі. Якщо в квартирі встановлений порядок користування (підтверджений відповідним судовим рішенням), ціна частки істотно зростає. Тому, встановлення такого порядку - відмінна основа для підготовки виділу окремих часток. Вирішується вона в суді.
Визначення меж часткою при їх закріпленні в користуванні за окремими власниками спрощує завдання виділу та подальшої реалізації.
Якщо ж планування квартири не дозволяє встановити такі кордони, які б збігалися з міжкімнатними перегородками, частки в реальному приміщенні не окреслюються. В цьому випадку, при неможливості проживання всіх осіб спільно, сторони намагаються досягти згоди щодо встановлення іншого порядку користування квартирою, наприклад, введення компенсуючих доплат.
Найчастіше неможливість нормально користуватися часткою в квартирі призводить до бажання співвласників реалізувати їхню власність
Як продати частку квартири без згоди власників
Продаж частки, на відміну від дій по користуванню нею, не вимагає нічиєї згоди - це рішення власник приймає одноосібно. Дане вимога викладена в статті 250 ЦК. Однак правовий механізм переважної продажу, який покликаний захищати інтереси співвласників, нерідко трактується, як необхідність отримання від них згоди на цей продаж.
Необхідно просто повідомити партнерів по власності про плановану оплатній угоді і про умови її проведення за місяць до скоєння. Якщо терміни «підтискають» або співвласників не вдається розшукати, або в разі їх відмови від отримання кореспонденції, можна вдатися до способів продажу частки без виконання цієї вимоги.
- Спосіб до початку продажу потенційного покупця зробити співвласником. З цією метою продавець оформляє дарування частки від частки - не більше 1/20. Новий співвласник решту викуповує на основі переважного права, не порушуючи закон.
- Спосіб дарування. При цій формі відчуження положення ГК, що встановлюють вимоги переважної продажу, не застосовуються.
- Спосіб фіктивного застави. Його суть - уявлення угоди купівлі-продажу в якості отримання кредиту. Частка виконує функцію майнового забезпечення. Після передачі грошей майно відходить до позикодавців на праві відступного.
Дані методи фактично відносяться до різних видів фальсифікації
Однак зібрати факти, що підтверджують цей факт, практично неможливо. Якщо все ж доказова база буде сформована, угода судом може бути визнана недійсною. Не менш ризикованими виглядають можливі майнові втрати продавця, понесені ним в результаті використання подібних схем. Для шахраїв завжди представляли інтерес особи, які намагаються отримати прибуток в обхід закону.