Найважче при продажу кімнати в комуналці - зібрати письмові відмови всіх співвласників квартири від переважного права викупу. Втім, відправка повідомлення через нотаріуса дозволяє витратити на дані формальної процедури не більше місяця.
Угоди з кімнатами в комунальних квартирах ніхто з ріелторів простими не назве. Перш за все тому, що кожна третя подібна угода не проходить без конфліктів з сусідами.
Природно, квартира стає неліквідної. І власники інших кімнат вимушено продають свої частки задешево тим самим персонам, які підселили в квартиру дебошира.
Також, на думку ріелторів, почастішали випадки, коли боротьба «на виживання» починається між родичами. Втім, переважна кількість угод з частками в Харкові все ж проводиться не з «сімейними» квартирами, а на ринку «комуналок». Тим більше що останні в місті більше ста тисяч.
правові подробиці
У більшості випадків знайти вихід зі скрутного становища продавцю і покупцю може допомогти тільки юридична грамотність.
Нагадаємо: відповідно до статті 244 ЦК України житло, що перебуває у власності двох або декількох осіб, належить їм на праві спільної власності. Це право буває двох видів - спільна власність, без визначення часток кожного з власників. І часткова - де вона виражається у вигляді частки або відсотків.
Для порядку ще слід згадати таку форму власності, як роздільна. Це, наприклад, житло, яке належало одному з подружжя до шлюбу і, відповідно, залишається виключно в його власності. Або, наприклад, нерухомість, отримана одним з подружжя в дар, у спадок або з інших безоплатним операцій. Нарешті, умова про збереження нерухомістю статусу роздільної власності може міститися в шлюбному договорі. Але поки такі документи - швидше, екзотика, ніж правило. І, як попереджають в Нотаріальної палаті Харків, Росреестр не реєструє умови шлюбних договорів. Тому в разі втрати документа довести що-небудь буде важко.
Втім, за словами генерального директора ТОВ «Авентін-Центр юридичних послуг» Сергія Подлевских, на Харківському житловому ринку квартир, що перебувають у спільній власності, небагато. Тому далі мова піде про часткової власності.
При цьому потрібно розуміти особливості такого володіння. Сергій Подлевских подає такий приклад. Двоє власників в рівних частках володіють двоповерховим будинком. І на словах домовилися, що один проживає на першому поверсі, інший - на другому. Припустимо, відбувається пожежа і другий поверх згорає. У цьому випадку «губиться» не вся власність другого власника, а по половині кожного. І другий власник залишається володіти половиною несгоревшего першого поверху. Що шкодить інтересам першого власника.
Та й продати таку нерухомість можна тільки в разі, якщо на це згодні всі співвласники. Інакше кажучи, загальне право володіння далеко не завжди співвласникам зручно.
Крок до самостійності
Але ситуація може бути виправлена. Якщо співвласники мають намір самостійно розпоряджатися своєю часткою, їм слід звернутися до нотаріуса. І той запевнить угоду сторін про визначення порядку користування та володіння.
Пояснимо на наступному прикладі. У трикімнатній квартирі проживає три власника. В цьому випадку в угоді буде уточнюватися, хто який саме часткою майна розпоряджається, і, наприклад, кому в який з кімнат жити. Більш того, якщо порядок користування визначено, кожен із співвласників має право здавати «свою» кімнату в найм без згоди інших власників.
А в разі поділу спільного майна кожен власник зможе претендувати саме на «свою» частину житла.
Продаж такої частки проводиться за тими ж правилами, що і продаж кімнати в комуналці. Другий і третій співвласники мають переважне право викупу.
У свою чергу, покупцеві частки потрібно пам'ятати, що угода буде дійсна лише за письмовою згодою всіх співвласників квартири.
Нарешті, важливий і такий нюанс. Виражена в частках або відсотках частка означає володіння не тільки частиною квартири, а й спільним майном будинку. Частки всіх власників підсумовуються, і кожен виявляється власником сумірною частини спільного майна.
перевага сусідів
Як говорилося вище, і в «сімейної» квартирі, і в «комуналці» співвласники мають переважне право придбання продається кімнати (частки). Це означає, пояснюють юристи «Центру ріелторських послуг», що про наміри продати свою власність продавець зобов'язаний повідомити всіх співвласників. І ті при бажанні самі можуть викупити кімнату на запропонованих продавцем умовах.
Повідомлення має містити призначену продавцем ціну та інші умови угоди. Якщо у продавця хороші відносини з сусідами і ті на кімнату не претендують, він може сам зібрати їх відмови від покупки в письмовій формі. Також повідомлення можна відправити телеграмою. Але, радять ріелтори, краще - щоб це було рекомендований лист з повідомленням про вручення та описом вмісту. І відправляв цей документ нотаріус.
Якщо ж продавець в цьому повідомленні напише одну ціну, а потім продасть житло «на сторону» за нижчою, кожен із співвласників буде в праві протягом трьох місяців опротестувати угоду в судовому порядку.
А якщо бажання купити кімнату висловить не один співвласник, а кілька, продавець буде вибирати, з ким мати справу, на свій розсуд. Продавати ж «на сторону» можна тільки в разі відмови співвласників квартири.
Сховатися не вдасться
На перший погляд такі правила дозволяють співвласникам, які не бажають допустити продажу кімнати сторонній особі, перешкоджати угоді нескінченно довго.
Хитрість друга - у відповідь на повідомлення заявляти, що готовий придбати виставляється на продаж частку. Але поки немає грошей. Тому, мовляв, почекайте, поки зберу.
Але і такий підхід не здатний зупинити продаж. Як пояснює Сергій Подлевских, навіть при явної зацікавленості одного з сусідів продавець не зобов'язаний чекати довше місяця.
До речі, в свою чергу, сторонньому покупцеві краще не вірити на слово продавцеві, що все співвласники повідомлені, а переконатися в цьому особисто. Дізнатися реальне число співвласників можна, надіславши запит в Росреестра виписку з ЕГРП.
Справедливості заради слід уточнити, що продавець кімнати взагалі може ухилитися від обов'язку пропонувати сусідам скористатися переважним правом викупу. Але в цьому випадку він буде порушувати закон: продавець отримує гроші в конверті, а кімнату оформляє на покупця через договір дарування.
Теоретично пропозицію частки в що знаходиться у спільній власності квартирі цікаво громадянам, які бажають отримати Харківську реєстрацію (прописку). Адже власник має повне право прописатися в купленій ним частці, і розмір частки не матиме значення. Крім того, новий власник зможе прописати своїх дітей у віці до 14 років. Але на ринку вже присутні спеціалізовані агентства, розпродати квартири «під прописку» буквально по метру. І такий варіант вирішення проблеми з реєстрацією обійдеться набагато дешевше.