Багато з нас з вами стурбовані проблемою пошуком житла. Багато хто цікавиться житлом лише з метою орендувати його на деякий час, а інші бажають придбати житлові метри у власність.
Для того щоб краще освоїти тему і розібратися в ній, давайте почнемо обговорення теми безпосередньо з визначення. Оренда з правом викупу - це такий вид угоди, яка дозволяє придбати житло з одночасним проживанням в цій житловій площі. Як показала багаторічна практика, спосіб цей досить-таки зручний, але, на жаль, на практиці зустрічається вже вкрай рідко.
Відмінність оренди з правом викупу від розстрочки
Як ми вже говорили, спосіб придбання нерухомості з попередніми в ній проживанням не новий, тому як продавцеві, так і покупцеві на вибір надається два варіанти.
- Власне оренда, після якої і піде придбання нерухомого майна - квартири.
- Розстрочка також з попередніми проживанням.
Давайте ж розглянемо їх основні відмінності. Як може здатися оренда - розстрочка - це одне і теж, але це положення буде помилковим. Це абсолютно різні речі, і справа не тільки в оформленні документації, а в розмірі грошових коштів, які доведеться виплатити після вибору того чи іншого варіанту придбання житлових метрів.
Наприклад, якщо договір про придбання квартири в розстрочку ставить перед собою основну мету - перехід прав власності від однієї особи до іншої, то що стосується квартири, оформленої в оренду, то на перший план випливають ті правовідносини, які і утворилися після укладеного договору про оформленні оренди на обрану вами квартиру.
Як показали статистичні дані, придбання квартири за допомогою розстрочки є поширеним способом, та й популярний серед населення. Незважаючи на цю обставину і тут присутня велика кількість підводних каменів щодо покупця.
До таких варто віднести:
- Залишення права на квартиру до моменту закінчення вами виплати всієї суми розстрочки за дане житло.
- Продавець до моменту виплати має право навіть перепродати квартиру іншій особі і це не буде протизаконно. Він може не тільки перепродати, а й також закласти, наприклад, кредитної організації, і в разі невиплати щомісячних платежів протягом певного часу квартиру просто можуть вилучити, і тоді ви залишитеся ні з чим, а ось продавець з сумою за виплату вашої розстрочки.
Чи не опустити наступ перерахованих наслідків допомагає оренда з правом придбання житла.
Чому уникаємо перерахованих помилок:
- На житлової площі з'являється обтяження. яке буде закріплено з юридичної точки зору - договором, тобто в разі порушення будь-яких прав угоду можна буде оскаржити в суді, і тоді всі ваші кошти вам будуть повернуті.
- Гроші в разі розриву договору між власником житла і покупцем будуть обов'язково повернуті покупцеві.
Особливості та нюанси угоди
Наприклад: квартира коштувала 3 мільйони рублів. Орендуєте ви житло на 60 місяців. Тоді виплати ваші щомісячні будуть дорівнювати 50 тисячам рублів. У тому випадку, якщо очікується зміна ціни, то в кінці терміну дії складеного між сторонами договору або відбувається перерахунок і тривають обов'язкові виплати, або покупець після виплати основного довго доплачує решту суми і ставати повноправним власником.
Договір не реєструється, тобто державна реєстрація не потрібна.
Як ми вже і говорили раніше, форма у такого типу договору незвичайна. Вона поєднує в собі частини з договору купівлі-продажу, і частини з договору оренди.
Тепер давайте детально розберемо, які обов'язкові пункти повинні бути присутніми в договорі, щоб в разі порушення ваших прав ви з легкістю змогли довести свою правоту.
Для початку потрібно прописати ті пункти, які будуть гарантувати, що після дотримання їх ви точно стаєте власником житла:
- Закінчення терміну оренди вами житла. Найчастіше він становить від одного року до трьох років.
- Внесення остаточної суми за все житло до закінчення терміну оренди квартири.
- Перехід у власність покупця до моменту завершення терміну оренди, в разі дострокового внесення всієї грошової суми, або вступ до права власності відразу після автоматичного закінчення року оренди.
Тепер про вартість житла:
- Заздалегідь пропишіть в договорі всю суму, яку ви визначилися виплатити за межі встановленого вами житло. Цей пункт дуже важливий, так як вартість може змінюватися навіть в зв'язку з інфляцією.
- Детально розпишіть в договорі, процес виплати вами встановленої суми: час, місце, дату.
- Вартість за оренду повинна бути реальною, тобто вартість квартири на ринку не повинна перевищувати тієї суми, які ви після закінчення орендного терміну віддасте продавцю.
Чим більш докладно ви розпишіть всі необхідні пункти, а також питання, які можуть у вас виникнути і в подальшому стати спірними між вами і продавцем, тим краще буде для обох сторін правовідносин.
Як скласти договір
Чи не поскупилася і краще зверніться до досвідченого юриста, який правильно і грамотно допоможе скласти вам договір при цьому, не забуваючи врахувати всі питання, що цікавлять вимоги обох сторін угоди. У договір в обов'язковому порядку, крім вище перерахованих в статті пунктів, повинні бути присутніми також інформація про орендованої житлової площі (прописати необхідно все до найдрібніших подробиць), вартість оренди, а також всю інформацію про продавця та покупця.
Це все необхідно, щоб убезпечити і ту, і іншу сторону угоди від різного роду порушень. В іншому випадку, якщо не буде вказано хоча б один з усіх перерахованих пунктів, договір з легкістю визнають недійсним.
Зразок типового договору оренди житла з правом викупу
Для того щоб мати уявлення перед походом до юриста як виглядає даний тип договору, ми надаємо, вашій увазі документ
Завантажити зразок типового договору оренди житла з правом викупу (в форматі Word).
Визначення викупної вартості
Даний пункт є важливим при складанні договору для обох сторін. Для того щоб правильно вирахувати викупну вартість житлових метрів необхідно звернутися до 624 статті Цивільного Кодексу Укаїни, де прописано, що:
- Загальний розмір викупної вартість за межі встановленого вами житло має дорівнювати сумі платежів за оренду, які ви виплачуватимуть протягом усього терміну оренди. Внесення додаткових платежів заборонено.
- Сума по виплаті за оренду визначається окремо, а ось сума викупна по квартирі також окремо. Особливість в тому, що розмір оренди може і не покрити вартість житла. Тому продавець має права стягувати додаткові кошти для повного покриття вартість.
податкові наслідки
- Внесення суми за оренду тягне за собою для орендодавця і виплату всіх податків по даній площі, до яких можна віднести амортизацію. Бухгалтерські відрахування, комунальні платежі і т.д.
- Від того, яким чином визначена в договорі вартість орендованого вами житла, таким чином і буде проводитися первісна вартість квартири.
- Наприклад, якщо в договорі викупна ціна - це сума за всі платежі по оренді, то покупець може стати власником майна з початкової вартістю.
Можливі складності і проблеми
Не рідкісні такі ситуації, коли обидві сторони договору і юрист, який складав договір на оренду з правом і подальшого викупу житла, що не прописав в тексті договору загальний розмір викупної вартості квартири. В цьому випадку можуть виникнути великі проблеми з контролерами. Що це означає?
Обговоріть всі нюанси угоди з тими, хто вже мав досвід укладення угод даного роду.
У висновку хотілося б ще раз сказати про те, що не варто нехтувати послугами професійного юриста.
Він допоможе скласти договір за всіма правилами, але і ви не пускайте його роботу на самоплив: обов'язково перевіряйте наявність всіх пунктів, рядків і наявність інформації, яка буде цікавити обидві сторони, в іншому випадку, договір легко буде визнати недійсним.
Зверніть вашу увагу на пункт «зміна вартості квартири», адже в разі дозволу або відпустки з під контролю ситуації можна після закінчення орендного терміну виплатити продавцю суму в рази більша за ту, про яку і йшла мова спочатку.
Отримайте безкоштовну юридичну консультацію прямо зараз
Вартість приватизації квартири
Договір оренди квартири між фізичними особами
Інструкція для самостійної реєстрації перепланування житлового приміщення