Однак виплата іпотеки - процес нешвидкий. За цей час життєві обставини одержувача кредиту можуть істотно змінитися: сімейні проблеми, втрата роботи, тривала хвороба та інші негаразди здатні відразу перетворити надійного позичальника в безперспективного боржника. ГдеЕтотДом.РУ склав список узагальнених рекомендацій фахівців про те, як вийти з ситуації, коли виплата внесків по іпотеці неможлива, з найменшими втратами.
Коли мовчання не золото
У ситуації, коли ви з якихось причин не в змозі продовжити оплачувати іпотеку, головне - правильно оцінити свій фінансовий стан і оцінити можливі способи вирішення проблеми. Найгірше, що може зробити позичальник в разі дефолту, - припинити виплати по кредиту без пояснення причин. Сидіти і чекати виграшу в лотерею або спадщини від невідомого закордонного родича - не надто надійний варіант.
Усвідомивши, що поточне матеріальне становище залишає бажати кращого, потрібно повідомити про це банк. Причому зробити це слід якомога швидше, щоб продемонструвати свою свідомість і відповідальне ставлення до кредиту. Навіть якщо ви абсолютно впевнені, що незабаром зможете відновити виплати, не варто пускати ситуацію з боргами на самоплив. Найменше, чим вам загрожує подібна безвідповідальність - зіпсована кредитна історія. У гіршому ж випадку банк має право вимагати негайного погашення всієї суми боргу з урахуванням відсотків, що набігли пені та штрафів. Доводити до подібного розвитку подій явно варто.
Що потрібно зробити
Письмово повідомте про це банк, про те що втратили можливість оплачувати іпотеку. До заяви додайте документальне підтвердження виниклих труднощів. Це може бути (список неповний):
- медичний документ, що підтверджує наявність проблем зі здоров'ям;
- довідка з центру зайнятості про постановку на облік;
- трудова книжка із записом про звільнення;
- документи, що підтверджують великі непередбачені витрати (лікування, похорон і т. п.).
Реструктуризація іпотеки, відстрочка платежу, рефінансування - шляхи вирішення проблеми
Своєчасне звернення в банк в разі фінансових труднощів - оптимальний спосіб вирішити проблему, не втративши при цьому знаходиться в заставі житло. Пам'ятайте, що кредитна організація не менше вашого зацікавлена в тому, щоб борг був погашений в строк. Звичайно, через суд Займодатель рано чи пізно отримає свої кошти назад, але судові розгляди, виселення позичальника і подальший продаж нерухомості - це додатковий час і витрати. Так що подібні методи більшість банків залишають на крайній випадок. Що можна зробити, якщо можливість оплати іпотеки під питанням? Якщо є надія на поліпшення матеріального становища, можна спробувати домовитися з банком про реструктуризацію боргу або відстрочку платежів.
реструктуризація боргу
Реструктуризація кредиту - це перегляд умов договору за взаємною домовленістю позичальника з банком. У Росії поки немає законодавчих основ цієї операції, тому прийняття остаточного рішення повністю залежить від кредитора. Якщо банк схвалить реструктуризацію, то одержувач іпотечного кредиту, може розраховувати на таке пом'якшення умов, як:
- збільшення терміну погашення кредиту;
- розстрочення або відстрочення платежів;
- зниження процентної ставки.
Навіть якщо в перегляді умов іпотеки відмовлено, не варто викидати документи, що підтверджують скрутне становище в найближчу урну. Домогтися отримання відстрочки можна через суд. У цьому випадку важливо довести, що заборгованість виникла не через вашу безвідповідальність, а в силу непередбачених обставин. Однак не варто очікувати, що суд повністю встане на сторону боржника. У більшості випадків, можна розраховувати на такі поблажки, як зниження розміру пені за невиконання зобов'язань по кредиту або надання відстрочки для виконання судового рішення суду про звернення стягнення на закладену житлову нерухомість.
рефінансування кредиту
Якщо ймовірність проблем з іпотекою виникла ще до того, як з'явилися прострочення, є сенс задуматися про рефінансування кредиту. По суті, ця процедура є отримання нової позики, який піде на погашення попереднього. Основна перевага перекредитування - можливість істотно змінити умови іпотеки (знизити відсоток ставки, збільшити термін кредиту, зменшити розмір щомісячного платежу).
Крім того, рефінансування іпотеки пов'язане з додатковими витратами і займає досить багато часу. Позичальнику знову доведеться проходити і оплачувати всі супутні банківські процедури, пов'язані з оцінкою нерухомості, страхуванням життя і реєстрацією іпотеки.
Відстрочка платежу
Розстрочка платежів по кредиту - це зниження платежу до потрібної вам величини на певний термін. При цьому на суму відкладеного боргу будуть нараховуватися відсотки, і в цілому вам доведеться заплатити банку більше, ніж планувалося, коли брали кредит.
Відстрочка платежів по кредиту ( «платіжні канікули») - це перерва в погашенні кредиту, коли ви на якийсь період повністю припиняєте вносити платежі. При цьому на суму тимчасово замороженого боргу продовжать нараховуватися відсотки, в результаті чого загальна сума заборгованості по кредиту ворастет. Графік платежів, за яким ви будете розраховуватися з банком по закінченні «платіжних канікул», складається з урахуванням надбавки суми відкладеного боргу і відсотків по ньому. Як правило, банк може звільнити позичальника від платежів на порівняно невеликий термін - від одного до шести місяців.
Продаж квартири, що знаходиться в заставі
Оформлення розстрочок і зміна умов кредитування - заходи, які допоможуть подолати короткочасні фінансові труднощі. Однак якщо позичальник розуміє, що виплатити взяту в борг суму не представляється можливим, постає питання продажу іпотечної квартири.
Найгірший з можливих для боржника варіантів - чекати, коли власник заставної через суд вимагатиме повернути борг і нерухомість буде продана з публічних торгів. Позичальнику така ситуація вкрай невигідна: нерухомість з аукціону найчастіше йде за ціною набагато нижчою за ринкову, а за час розглядів можуть накопичитися чималі штрафи. Пам'ятайте, чим раніше ви позбавитеся від боргу по іпотеці, тим більшу суму зможете повернути.
Усвідомивши необхідність продажу квартири, потрібно узгодити це питання з банком і прийматися за пошуки покупця. На першій план при продажу заставленого майна виходить питання про те, чи вистачить вирученої суми на забезпечення зобов'язань по кредиту. Тому перш ніж призначати ціну, потрібно дізнатися точну суму заборгованості та оцінити поточну ситуацію на ринку нерухомості.
Схема реалізації квартири з-під застави дещо складніше, ніж проста угода купівлі-продажу. Зазвичай при продажу іпотечної нерухомості використовуються 2 основні стратегії. У першому випадку банк видає згоду на відчуження з особливим зазначенням на це в договорі купівлі-продажу, реєструється зміна власника, потім обтяження знімається. У другому - покупець по домовленості вносить аванс в рахунок вартості квартири, і кредит погашається з подальшою угодою купівлі-продажу. З урахуванням перерахованих вище нюансів, надійніше за все буде доручити ведення продажу закладеної нерухомості професійному ріелтору. особливо якщо квартиру потрібно реалізувати в стислі терміни.
Іпотечне страхування - як убезпечити себе від боргів
Бувають випадки, коли сума, отримана від продажу заставленого майна, недостатня для покриття боргу. Найчастіше таке трапляється через коливання цін на ринку нерухомості. З подібним неприємним сюрпризом позичальники, які оформили іпотеку з мінімальним початковим внеском.
Несподівані труднощі при виплаті іпотеки потрібно передбачити ще на етапі отримання кредиту. Щоб не залишитися зі значним боргом і без даху над головою, варто задуматися про страхування відповідальності позичальника.
В цьому випадку відсутню суму для погашення іпотеки суму зобов'язана внести страхова компанія. Також при житловому кредитуванні застосовуються страхування майна, життя і здоров'я позичальника титульне страхування. У більшості випадків придбання поліса є обов'язковою умовою банку. Та й позичальнику часто невигідно відмовлятися від повної страховки: це може стати приводом для збільшення ставки по кредиту на 1-3%.