Загальні норми щодо складання договору пайової участі в будівництві
На початку документа повинен бути чітко позначений забудовник - юридична фірма, з якою укладається договір. Крім її повного найменування, повинен бути вказані і більш докладні відомості, включаючи реєстраційні дані та інформацію про внесення юридичної особи в ЕГРЮЛ. Зазначена фірма-виконавець повинна фігурувати у всіх інших документах на будівництво.
Посилання по темі: Спірні моменти використання материнського капіталу
Договір пайового будівництва включає в себе гарантійний термін на здану в користування квартиру. При цьому існують мінімальні терміни гарантії, зменшувати які забудовник не має права - 3 роки на техніко-інженерне забезпечення та 5 років на саму квартиру. Зазначені пункти, обов'язкові для підписання договору пайової участі. Без них він буде позбавлений юридичної сили. Як і в разі, якщо він не буде зареєстрований в Росреестра.
Зразок договору пайової участі в будівництві
Терміни договору пайової участі
Термін дії договору закінчується тільки після того, як всі зобов'язання по ньому будуть виконані. Термін здачі квартири в експлуатацію зазвичай вказується в рамках кварталу. Це допустимо за законом, хоча і незручно для пайовика. Розірвати ДДУ пайовик може тільки через 2 місяці після закінчення крайнього терміну здачі об'єкта в експлуатацію, якщо об'єкт так і не був закінчений до терміну, попередньо повідомивши про це забудовника.
Деякі будівельні фірми включають у договір пункт про те, що за зрив термінів компанія несе відповідальність лише за наявності її прямої провини, що є порушенням ФЗ-214. При підписанні договору пайової участі необхідно звернути на даний пункт особливу увагу.
Незаконним є і занадто великий список обставин непереборної сили, коли в нього крім традиційних подій - війни, стихійні лиха і подібне включають і менш серйозні варіанти. Наприклад, зміна законодавства, холодна зимова погода, затримки в постачаннях матеріалів і подібні до них не дуже значимі обставини. Якщо забудовник в договорі пайової участі написав дуже багато таких «обставин», то краще відмовитися від ведення справ з ним.
Спроби убезпечити себе від претензій пайовика будівельні фірми роблять і щодо якості. Одна з практик - прирівнювати дозвіл на введення в експлуатацію житла до документа про повну відповідність квартири нормам договору і проектної документації. Це виключає претензії щодо якості надалі. Однак по ФЗ-214 будь-який шлюб на будівельному об'єкті усувається забудовниками або за них виплачується компенсація.
Опис майбутньої квартири в договорі
У договорі пайової участі обов'язково є згадка про площі майбутньої квартири, включаючи площа балконів, лоджій та інших подібних приміщень. У ДДУ обов'язково повинен бути пункт про дії забудовника і пайовика в тому випадку, якщо підсумкова площа квартири буде відрізнятися від проектної. Зазвичай за зайві метри доплачує пайовик, а за їх недолік частина грошей повертає будівельник.
При передачі пайовик об'єкта нерухомості складається повний перелік його атрибутів - вставлені двері і вікна, оздоблення балкона, стяжка підлоги, клас шпалер і тип використовуваної фарби. Хоча в законі немає прямої вказівки на цей пункт, включити його в договір необхідно. Це послужить серйозним доказом невиконаних забудовником зобов'язань в ході судових розглядів.
Деякі фірми при укладанні договору пайової будівництва включають в нього пункт про можливі зміни в проектній документації, в поверховості будинку та плануванні квартири без попереднього узгодження з покупцем. Це пряме порушення прав споживачів і ФЗ-214 - у покупця є право знати, що він купує.
Інфографіка «Як не стати обдуреним пайовиком?»
Фінансові умови договору пайової участі
У договорі пайової участі прописується точна сума угоди - ціна об'єкта нерухомості. Якщо замість рублів використовується іноземна валюта або умовні одиниці, то повинен бути і окремий пункт про курс цієї валюти до рубля. Вказується джерело виконання грошових зобов'язань пайовика перед забудовником - особисті гроші або банківський кредит.
У ДДУ слід прописати, що зобов'язання пайовика вважаються виконаними в момент внесення грошей в банк. В іншому випадку зволікання з перекладом забудовник зможе записати на рахунок самого пайовика.
Окремо згадується про те, хто буде нести витрати за квартиру після її введення в експлуатацію. Описати слід і умови оплати комунальних платежів - пайовик може оплачувати їх відразу після закінчення будівництва будинку або тільки після вступу в права власності. Іноді ці 2 події розділяє півроку або рік. У договір пайового будівництва вписується і розмір неустойки, яку зобов'язаний буде виплатити пайовик при одностороннє розірвання договору. Зазвичай вона становить від 1 до 15% від вартості житла.
Не завжди слід наполягати на внесенні до договору відразу всіх зазначених пунктів. У будь-якому випадку, якщо договір стане предметом судових розглядів, пайовика буде захищати закон «Про захист прав споживачів» та новий закон про контроль за пайовою будівництвом в Росії