Напевно, знайдеться не так вже й багато людей, які, купивши квартиру в новобудові, подумали: «Готово! Все найважче позаду, а попереду суцільні задоволення - перепланування і ремонт ». Адже дійсно, нервів і сил на них піде чи не більше, ніж на вибір і покупку квартири - та й грошей доведеться витратити нехай менше, але теж зовсім не мало.
Звичайно, іноді забудовник пропонує повністю готову квартиру з обробкою - тільки привозь меблі і живи. На жаль, навіть там може бути якась комора або гардеробна, яку ви б краще прибрали, додавши площі передпокою. Або, наприклад, ви захотіли б об'єднати кімнату з кухнею. Так і лежали б вночі без сну, дивилися на стіну, що відокремлює вас від холодильника, і заздрили людям, які купили квартиру з вільним плануванням.
«Новобудовою» розповідає про головні складнощі і деталях перепланування так, щоб ви нарешті почали її планувати. Або, вірніше, переплановувати.
Вільне планування не така вже вільна
Неймовірно, але факт
Юридично взагалі не існує такого поняття, як «вільне планування».
Почати потрібно з розстановки крапок над "i" в питанні про вільні плануваннях. Квартири з вільним плануванням зараз займають більшу частину ринку нерухомості, ця пропозиція сприймається покупцями як перевага - вони думають, що з вільним плануванням їм доступні будь-які сміливі ідеї та дизайнерські рішення. Але це не зовсім так.
Якщо ви подивіться на поверховий архітектурний план або на план БТІ, то побачите там ті ж самі планування, як і в звичайній квартирі - ось санвузол, ось кімната, ось кухня. А відвідавши вже готову квартиру в новобудові, нібито «рекомендовану» планування ви побачите ще краще - на місці майбутніх стін, швидше за все, буде викладений цегляний ряд. І в разі, якщо ви захочете цей ряд змістити, підправити або взагалі прибрати - це і буде перепланування. Так що почати її набагато легше, ніж здається - можна і самому не помітити.
Таким чином, вільне планування - не стільки перевагу, скільки недолік. Ремонт доведеться брати в свої руки, а свобода творчості буде спочатку обмежена. У плюсі, грубо кажучи, виявиться тільки забудовник, який просто передасть деякі свої обов'язки (наприклад, зі зведення стін) радісному покупцеві.
Звичайно, деякі невеликі зміни в квартирі можна провести, чи не заявляючи про них до відповідних наглядові органи, але і не порушуючи при цьому закон. А саме:
встановлювати засклення на балконі або лоджії, не змінюючи при цьому фасад,
замінювати ванну на душову кабіну,
зносити перегородки, які не є несучими,
закладати, переносити, розширювати і зменшувати дверні прорізи у внутрішніх перегородках квартири, якщо вони не несуть і не міжквартирні,
переміщати кухонну плиту в межах кухні.
Крім того, поклейка нових шпалер, заміна вікон або установка нової сантехніки, природно, теж відповідно не потребують.
Заявити доведеться про таких роботах, які змінюють внутрішню конфігурацію приміщення. Тобто, без узгодження можна:
збільшувати або зменшувати число або площа наявних кімнат,
влаштовувати додаткові підсобні приміщення,
здійснювати будь-які зміни з інженерними комунікаціями,
обладнати нові або переносити наявні санвузли.
Про такі роботи слід не тільки заявити - для них доведеться розробити проектну документацію, а для неї отримати технічний висновок про те, що перепланування у вашій квартирі можлива. Якщо не хочеться займатися узгодженням перепланування самостійно, зараз повно організацій, які з радістю (нехай і не безкоштовно) візьмуть цю роботу на себе.
Отже, перепланування можлива, бажана і дозволена. Приступимо?
Як об'єднати санвузол
Часто кажуть, що не можна займатися переплануванням квартири, що знаходиться в іпотеці - це не зовсім так. Якщо в договорі іпотеки немає заборони на перепланування, просто разом з перерахованими вище документами потрібно буде надати ще й дозвіл від банку. Перш, ніж його отримувати, спочатку зверніться до оцінювача, який підтвердить, що вартість квартири після перепланування не зменшиться, а потім вже з такою радісною новиною йдіть в банк.
Якщо все, що вас дратує в нинішній плануванні квартири, - це санвузол, то вам пощастило - не так вже й багато вас дратує. Та й роботу з санвузлом при переплануванні не назвеш найскладнішою. Спочатку, як і всюди, потрібно узгодити проект (він цілком може бути типовим - такий ви без зусиль знайдете в Каталозі типових проектів перепланувань в будинках масових серій), а потім вже приступати до роботи.
Зате якщо ви хочете просто об'єднати туалет з ванною, а в стіні між ними немає ніяких інженерних комунікацій, зробити це можна навіть без узгодження. Ну, тобто, збір документації при переплануванні зовсім вже безглуздою бюрократією не назвеш - якщо ваша робота буде полягати тільки в видаленні однієї міжкімнатних перегородки, ніхто у вас спеціальний дозвіл для цього не потребують.
Як можна змінити конструкцію підлог
Навіть така, здавалося б, проста робота, як зміна покриття підлоги може виявитися переплануванням. Якщо ви міняєте старий лінолеум на новий лінолеум, який вам більше подобається - нічого страшного, це косметичний ремонт. Але от якщо лінолеум ви вирішите змінити на ламінат - це ремонт з переплануванням. Навіть якщо ви тільки в'їхали в новобудову і ніякого підлогового покриття там поки що немає, вам потрібно самостійно влаштовувати конструкцію підлог - і це, як не дивно, теж перепланування.
Ось, наприклад, якщо хтось влаштував у себе в квартирі тепла підлога з підігрівом від загальдомовий системи опалення - відразу видно, він цю постанову не читав. Система опалення розрахована на певну площу, і якщо ви цю площу збільшите, десь буде не вистачати тепла - хіба це не досить сумно звучить, щоб так не робити?
Але зате теплі підлоги, що працюють на електриці, зробити можна. Надайте в житлову інспекцію довідку про виділеної потужності, яку вам видадуть в керуючої компанії. Вона підтвердить, що перевантаження мережі ви своїм електричним підлогою не викличте. Дуже навряд чи, правда, що в новобудові це взагалі можливо - така небезпека загрожує хіба що якимось хрущовкам.
Також при влаштуванні конструкції підлоги не забудьте про звукоізоляцію в усій квартирі і про гідроізоляцію у ванній. Ваші зручності не повинні нікому заважати!
Як і куди можна перенести кухню, ванну і туалет
Які існують виходи з цієї ситуації?
По перше. можна купити квартиру на першому поверсі. Тоді під вами точно ніхто не буде жити, а ви зможете кухню перенести до вбиральні, вбиральню - в кімнату, а самі станете жити на колишній кухні (ну, або більш реальний, а потім варіант - збільшите площу кухні, ванній або туалету за рахунок житлового приміщення ).
По-друге. можна навпаки купити квартиру на останньому поверсі. Цей спосіб дозволить вам розширити кухню за допомогою площі ванної та туалету. Забавно, що на інших поверхах це робити не дозволяють, тому що таким чином ви як би погіршує власні житлові умови - ваша кухня виявляється під чиєюсь ванній. А якщо ви живете на останньому поверсі, то над вашою кухнею митися ніхто не буде (ну хіба що під дощем на даху), тому розширюйте її в своє задоволення.
По-третє. якщо живете ви не на першому і не на останньому поверсі, можна домовитися з сусідом знизу і вблагати його, скажімо, під вашою кухнею організувати кабінет. Кабінет не підпадає під опис кімнати, люди в ньому постійно не живуть, тому і кухня, ванна і туалет над ним цілком можуть бути розташовані. З іншого боку - навіщо вам такий божевільний сусід, який на це погодиться?
І ще одна деталь - вихід з туалету не повинен вести в кімнату або на кухню. Обійти це правило, звичайно, теж можна - потрібно всього лише, щоб із спальні можна було вийти в суміщений санвузол, а в квартирі був би ще один туалет з виходом в коридор.
А що, ніхто не говорив, що перепланування - це легко!
Як об'єднати кухню з житловою кімнатою
Об'єднати кухню з житловою кімнатою можна тільки в тому випадку, якщо на кухні стоїть електрична, а не газова плита. Приміщення з газовим обладнанням повинні бути відокремлені від житлових щільними перегородками з дверима - зійде, правда, і розсувні, яка зможе закриватися щільно. Правда, напевно, в більшості новобудов плити зараз все-таки саме електричні, так що такої проблеми не виникне. Якщо ж у вас газова, то замініть її на електричну і спокійно об'єднуйте кухню з кімнатою.
Є ще кілька умов щодо перенесення і об'єднанню кухні, які потрібно виконати - наприклад, на кухні має бути природне освітлення, а повітря з неї повинен йти в її ж вентиляцію - не в вентиляцію, наприклад, ванною або туалету.
Ще раз коротко для закріплення:
Перепланування в новобудові можлива і здійсненна - тим більше, часто навіть необхідна.
Не сподівайтеся поміняти квартиру цілком і повністю, а тверезо оцінюйте свої можливості, звіряючись з законодавством.
Ставитися до перепланування потрібно максимально серйозно - не забудьте отримати на неї дозвіл, зібравши всі необхідні документи.
Проект перепланування розробляйте тільки разом з професіоналами - або знайдіть його серед уже готових.
Пам'ятайте, що все, що не заборонено - дозволено! Нехай це не так вже й багато.
Мабуть, головне - це бути впевненим у своїх силах і своєму рішенні. Навряд чи хтось, закінчивши ремонтні роботи, буде радий почути від дружини фразу "А все-таки раніше було краще".