Криза - це, крім іншого, скорочення числа платоспроможних клієнтів. За них загострюється конкуренція, і логічний хід в цій боротьбі - знизити ціни. Оглянувшись навколо, ми бачимо, що майже всі так і роблять. Магазини оголошують різні «сейл». Майстри культури і працівники шоу-бізнесу знижують гонорари.
На люб'язно нашому серцю ринку нерухомості цілком згідно пори поводяться продавці новобудов. І тільки ріелтори-вторічнікі. галасливі і неорганізовані, як діти лейтенанта Шмідта до підписання Сухаревской конвенції, поки не можуть визначитися в цьому питанні. Це і змусило кореспондента Інтернет-журналу про нерухомість Metrinfo.Ru зайнятися питанням про ціну послуг фахівців вторинного ринку.
Від «торгу» до відсотків
На зорі нашого ринку, року так 90-м. ніякого «загальноприйнятого розміру комісії» не існувало. Ріелтори кажуть, що величина їх винагороди «визначалася торгом» - в перекладі на загальнолюдську мову це означає, що з клієнта намагалися зістригти стільки, скільки зможуть. В ту пору дуже поширені були домовленості «в натуральному вигляді»: твою, клієнт, квартиру ми міняємо на ось таку, а що і за скільки ми продали і купили - не твоє діло. До речі, саме в ті часи з'явилися розповіді в стилі «Тисячі і однієї ночі» про неймовірні доходи ріелторів. Наприклад, про те, що при роз'їзді комунальної квартири на Арбаті на три «одинички» на околиці агент сам заробляв собі на цілу квартиру.
Роки йшли, і доходи трудівників вторинного ринку постійно знижувалися. Причин цього процесу відшукати вдалося дві. По перше. постійно зростала кількість агентств нерухомості, посилювалася конкуренція між ними. А по-друге. населення теж ставало грамотніше. Сьогодні (у всякому разі, в Москві) навіть самі дрімучі бабусі знають, скільки в середньому коштує 1 кв. м житла. Отримати в таких умовах «комісійні» в розмірі третини вартості квартири не вийде.
... Так чи інакше, за станом на сьогодні - з цим погодилися всі опитані нами експерти - розмір комісійних від угоди на вторинному ринку становить 4-5%. «Цей рівень, - каже Ілля Шкоп, директор агентства« Власник », - виглядає цілком нормально на тлі міжнародного досвіду. У США в різних штатах ріелтори беруть за свої послуги 5-6%, в Європі - від 4 до 8% ».
З чого складається комісія
Собівартість власної послуги - предмет, який ріелтори розкривають не дуже охоче. «Правдиву кошторис витрат, думаю, жодна із солідних компаній розкривати не стане - це ж комерційна таємниця і ключ успішної діяльності», - відвертий Андрій Банников, виконавчий директор агентства нерухомості «Азбука Житла».
Питання, втім, залишаються. Наприклад, продаж дорогої квартири навряд чи технологічно складніше, ніж дешевою. А ціна послуги - якщо вимірювати її в процентах - виявиться вище в рази. Чи виправдано це?
«Наша система ціноутворення прив'язана до складності робіт, - каже Олексій Кудрявцев, директор з маркетингу компанії« МІАН ». - Ціна індивідуальна і враховує як вартість купованої або квартири, що продається, так і трудомісткість конкретної угоди ». Сюди, за словами експерта, відносяться найрізноманітніші чинники: від віддаленості (зрозуміло, що для реалізації об'єкта в Наро-Фомінськ будуть потрібні більш суттєві трудовитрати і транспортні витрати), до стану правовстановлюючих документів та конкурентоспроможності пропозиції. «Все це дозволяє нам відмовитися від усередненого підходу і знижувати ціни для тих випадків, які ми оцінюємо як більш« прості ». Наприклад, якщо типова вартість послуг становить 3-4%, то для «простий» продажу (за умови «чистоти» квартири, відсутності прописаних на даній житлоплощі і повного пакету документів в наявності) вона може бути знижена до 2% », - зазначає Олексій Кудрявцев.
2% - реальність чи блеф?
Практично всі роки існування ринку не припинялися спроби якось реформувати систему ціноутворення. Іноді це були заходи, пов'язані з внутрішньою «кухнею агентства» - скажімо, співробітників переводили з відсотків на фіксовані оклади (навряд чи споживачеві ці деталі цікаві). Іноді нова ціна послуги ставала тим самим «коником», на якому агентство будувало своє просування на ринку, закладаючи привабливі цифри (наприклад, 2%) у власний бренд.
Всі ці експерименти з тріском провалилися. Працювати за 2% виявилося неможливим. Компанії, які проголосили подібну комісію, навіть в огрядні часи не зуміли вийти на самоокупність, розтринькуючи гроші своїх засновників. В результаті криза, ймовірно, здався власникам хорошим приводом, щоб позбутися від настільки великовагової «гвоздики в петлиці». «Двопроцентну» агентства пішли з ринку.
Та й то, далеко не завжди угода обходилася споживачеві в спочатку заявлені 2%. «Нарахований на підсумкову суму ПДВ і вартість додаткових послуг в кращому випадку нівелювали різницю до середньоринкової ціни, - роз'яснює Олексій Кудрявцев (« МІАН »). - Частіше 2% - це маркетинговий хід, спрямований на залучення клієнта ».
Винагорода знизилося слідом за цінами
Ідея зменшити комісійні (з чого ми починали цю статтю) в ріелторському світі підтримки не зустрічає. На відміну від інших сфер діяльності, де є певний монополізм - і, відповідно, ціни встановлені «із запасом» - ринок ріелторських послуг в останні роки був надзвичайно вільним і конкурентним. У Москві є 1-1,5 тис. Агентств нерухомості, в спину їм дихають приватні маклери. Їх число офіційні ріелтори назвати важко, зате озвучують іншу цифру: роблять ці приватники половину всіх угод на ринку. Загалом, конкуренція тут сильна була ще й до кризи, і ціни вже самі що ні на є низькі. Куди ж нижче?
Є і ще один аспект. Як зазначається, комісійні вже фактично знижені, оскільки вони обчислюються у відсотках від ціни на нерухомість, а вони (ціни) дуже серйозно знизилися.
Споживачам слід розуміти і ще одне. Є певний мінімальний рівень доходу, нижче якого тлумачний людина взагалі не стане працювати. Ріелтори, схоже, майже досягли цього «дна» - і подальше зниження винагороди призведе лише до того, що професію покинуть грамотні та адекватні люди. Навряд чи це те, що потрібно клієнтам.