Хто платить податки з продажу квартири?
Будь-які придбані доходи оподатковуються. Продаж житла також не зважає винятком, так як результатом цього процесу стає отримання якоїсь суми.
Людина, який продав власну квартиру, стає платником податків і зобов'язаний відзвітувати перед державою за придбані кошти.
Людина, яка набуває житло, не платить при покупці ніяких податкових внесків. Він стає платником ПДФО тільки при подальшій угоді купівлі-продажу з цією нерухомістю. Як часто ні продавалася б квартира, кожен раз при зміні власника буде сплачуватися податок згідно з нормами закону.
Після продажу квартири свідоцтво на власність викреслюється з бази Росреестра і віддається на руки колишньому власнику. Воно більше не має сили, але знадобиться в податковій інспекції для підтвердження терміну володіння квартирою.
При розрахунку податку використовується договірна вартість квартири. Сума, зазначена в договорі купівлі-продажу між сторонами, є основою для оплати ПДФО. Саме цей документ вам потрібно буде згодом надати до податкових органів, щоб підтвердити сплачений податок.
- Періоду володіння нерухомістю;
- Розрахункової вартості житла.
При продажу враховується 70% від кадастрової вартості квартири. Якщо цей показник вище суми, визначеної сторонами в договорі, то податок обчислюється з нього.
Приклад. У договорі ви позначили ціну квартири 3 500 000 рублів, а кадастрова вартість становить 8 700 000. Тоді 70% від цієї суми становить 8700000 * 70% = 6 090 000 рублей. Так як цей показник вище зазначеної вами вартості, то і податок буде розраховуватися з кадастрової вартості. Якщо ж договірна ціна виявиться вище, то вона буде використовуватися в якості податкової основи.
Розмір податку і база для його нарахування
Податок на доходи фізичних осіб при продажу житла становить 13%. Ця ставка фіксована і не залежить від ціни на нерухомість. Вона застосовується тільки для резидентів, т. Е. Осіб, що проживають в країні понад 183 днів на рік. Для нерезидентів ставка прирівняна до 30%.
З якою ж суми береться податок? Він сплачується з податкової бази, якою вважається дохід, виручені від продажу нерухомості. Іншими словами, вартість квартири, позначена в договорі, - це основа для розрахунку ПДФО.
Приклад. Якщо ціна продажу квартири дорівнює 4 500 000 рублів, то в податкову доведеться заплатити 4500000 * 13% = 585 000 рублей. Нерезидент оплатить 4500000 * 30% = 1 350 000 рублів.
Сума податку перекладається за реквізитами, які ви можете дізнатися в податкову службу за місцем проживання. Платіж можна здійснити через будь-який банк, що надає таку послугу. Переклади в особистому кабінеті інтернет-банку також підійдуть для цих цілей.
Зменшення суми ПДФО
Ми розглянули, яким оподатковується продаж. Тепер дізнаємося, як можна знизити його суму. Чим вище вартість житла, тим більший податок підлягає сплаті. Нерідко суми настільки великі, що оплатити ПДФО по кишені не кожному продавцеві.
З даної ситуації держава передбачила вихід. Існує три способи зменшити оподатковувану суму і вартість податку.
- Відрахування в 1 млн. Рублів;
- Облік понесених витрат;
- Отримання майнового відрахування з бюджету.
Кожен платник податків може застосувати один будь-який з перерахованих вище способів для зменшення платежу до податкової служби. Вони не можуть застосовуватися одночасно в одному році при продажу декількох квартир або одного житла. Кожен з них може використовуватися платником податків тільки один раз в звітному періоді.
Якщо в році продаються дві квартири сімейною парою, то скористатися одним способом зниження податку можна двічі, по черзі кожному члену сім'ї. Наприклад, продавши одне житло, знижкою в 1 000 000 рублів скористається чоловік, а при продажу іншої квартири цей же спосіб застосовує його дружина.
Кожним вирахуванням можна скористатися, якщо квартира перебувала у власності менше п'яти або трьох років. Тепер ми зупинимося на кожному способі більш детально і розберемося, як правильно розрахувати податок з їх допомогою.
Відрахування в 1 мільйон рублів
Зменшити податок з фізичних осіб можна будь-яким способом, який є в конкретній ситуації найбільш вигідним. Застосовуючи різні методи, можна домогтися сплати мінімальної суми.
Відрахування в 1 000 000 рублів застосовується бажанням будь-кого для розрахунку ПДФО. Наприклад, якщо ваша квартира коштує 6 700 000 рублів, то сума податку складе 6700000 * 13% = 871 000 рублей. Якщо взяти до уваги відрахування, то ПДФО прирівнюється до (6700000-1000000) * 13 = 741 000 рублей.
З прикладу видно, що другий варіант більш вигідний по грошах. В цьому випадку платнику податків доведеться розлучитися з меншою сумою. Також даний відрахування часто застосовується при невеликій вартості нерухомості.
Якщо ціна вашої квартири становить 970 000 рублів, то податок без вирахування дорівнює 970000 * 13% = 126 100 рублів. Використовуючи зменшення податкової бази, отримаємо наступний результат: 970000-1000000 = -30 000 рублей. Іншими словами, податкова база прирівнюється до нульової. У цьому випадку продаж буде без податку, так як його значення складе «0».
Так можна знизити основу для розрахунку податку і розрахувати набагато менший податок до сплати. У деяких випадках продавцеві взагалі не потрібно вносити внесок в податкову інспекцію.
Понесені витрати для зниження податку
Не завжди відрахування в 1 000 000 рублів вигідний платнику податків. Буває його використання недоцільним у разі, коли понесені витрати значно більше цієї суми.
До таких витрат можуть ставитися:
- Початкове придбання квартири за однією ціною, а продаж за меншу вартість;
- Витрати на ремонт;
- Внески за кредит (іпотеку).
Всі вищевказані випадки допоможуть зменшити оподатковуваний суму доходу. Наприклад, квартира купувалася за 3 100 000 рублів, а продається за 2 800 000 рублей. Податкова база складе 2800000-3100000 = -300 000 рублей. Тобто, вона прирівнюється до нуля, і податок платити не треба. Якби використовувався відрахування в 1 000 000, то 3100000-1000000 = 2 100 000 рублів, і ПДФО становить 273 000 рублів.
Очевидно, що останній варіант в даній ситуації невигідний. Завжди враховуйте, що при продажу житла за ціною, меншою вартості покупки, податок платити не доведеться.
Для податкової інспекції потрібно обов'язково надати документи, що підтверджують право на отримання вирахування:
- Договір купівлі-продажу з вказаною сумою продажу;
- Розписка набувача в отриманні всієї суми;
- Іпотечне угоду з банком;
- Чеки і квитанції на проведення ремонту, придбання будматеріалів.
Майновий вирахування при купівлі житла
Кожна працююча людина, яка отримує офіційний заробіток, може повернути з бюджету 13% від ціни придбаного житла в сумі не більше 2 000 000 рублів. Даний відрахування надається тільки тим особам, які можуть надати офіційні довідки про доходи.
При продажу нерухомості, яка перебувала у власності менше трьох або п'яти років, можна використовувати взаємозалік між сплачуються податком і вирахуванням. Це працює, якщо раніше майновий відрахування не використовувався платником податків або отриманий в неповному обсязі.
Також відрахування допускається використовувати і для зменшення суми податкової бази. У цій ситуації він не виплачується на руки.
Податок з продажу часток
Нерідко у нерухомості кілька власників, кожен з яких розпоряджається певною часткою в ній.
В такому випадку прибутковий податок сплачується в залежності від того, яким чином продається квартира:
- В якості загальної власності;
- Шляхом поділу часткою.
У першому варіанті будь відрахування використовується в цілому на житло один раз. Другий випадок дозволяє кожному окремому власнику скористатися вирахуванням.
Приклад. В квартирі 2 власника, які продають нерухомість як нероздільну. Вони вирішили поділити гроші після продажу. Загальна вартість житла 4 800 000 рублів. (4800000-1000000) * 13% = 494 000 рублів - це податок до сплати.
Якщо ж власність часткова, і кожному з двох власників належить 1/2, то податок розраховується наступним чином: (4800000: 2-1000000) * 13% = 182 000 рублів заплатить кожен з власників.
Якщо у квартири є кілька власників, вони платять ПДФО пропорційно свій частці. Податковий Кодекс цього не забороняє.
ПДФО для спадкоємців квартир
Квартира, яка придбана у спадок згідно із заповітом або ГК РФ або подарована близьким родичем, також оподатковується за ставкою 13%.
Сплатити внесок доведеться тоді, коли житло перебувало у власності менше трьох років. Дата відліку терміну розпорядження нерухомістю ведеться з дня смерті колишнього власника або дня дарування.
Часто при продажу подібної квартири власники стикаються з деякими труднощами. Наприклад, можуть бути відсутні папери, що підтверджують початкову суму придбання житла. У цьому випадку неможливо надати відповідні папери податковому співробітнику і отримати знижку в розмірі понесених витрат.
Дізнаємося, яка сума обкладається податком в даному випадку. Використання вирахування в 1 000 000 рублів - найбільш підходящий варіант, який використовується більшістю спадкоємців. Якщо продажна вартість квартири становить 5 400 000 рублей, і угода відбудеться через 2.5 року після смерті заповідача, то податок складе (5400000-1000000) * 13% = 572 000 рублей.
Продаж дарчим квартири після трьох років її володіння позбавляє власника від великої суми податку. Також не доведеться звертатися і в податкові служби для реєстрації декларації 3-ПДФО,
Чи платять податок пенсіонери?
Законодавство не передбачає будь-яких пільг при оплаті ПДФО для пенсіонерів. Ставка є фіксованою і не залежить від кількості років платника.
Особи пенсійного віку можуть скористатися будь-яким з перерахованих вище способів зменшення податкової бази. Вони застосовують відрахування або віднімають витрати на покупку житла з оподатковуваної бази.
Якщо ж нерухомість була 3 роки у власності або 5 років, то пенсіонер не оплачує ПДФО в розмірі 13%. У цьому випадку немає необхідності звертатися до податкових органів і надавати декларацію, так як дотримані необхідні законом періоди володіння квартирою.
Реєстрація декларації
Подати декларацію можливо в режимі «онлайн» через особистий кабінет. Для цього рекомендується спочатку звернутися в довідкове бюро податкової служби за отриманням логіна і пароля. Результати тестування можна побачити там же.
Принести заповнені документи в інспекцію допускається особисто або через представника на основі довіреності.
Заповнюється декларація особисто або через спеціалізовані фірми, які надають таку послугу за плату. Її можна оформити в електронному форматі, а потім роздрукувати або заповнити від руки. Складається декларація у двох примірниках: один залишається у оператора, а інший передається вам з відміткою про прийняття.
До декларації слід прикріпити наступну документацію:
- паспорт;
- Заява на надання вирахування;
- Документи, що підтверджують ціну покупки і продажу;
- Квитанції, чеки або банківський договір для відшкодування власних витрат;
- При використанні майнового відрахування - реквізити для нарахування суми з бюджету і відповідну заяву при необхідності;
- Реєстр, що містить найменування і кількість доданих документів.
У 3-ПДФО не допускаються помилки або виправлення. При їх наявності документ стає недійсним. З урахуванням того, що листи проходять комп'ютерну перевірку, вручну заповнювати графи рекомендується вкрай акуратно.
Достовірність складеної декларації здійснюється співробітником податкової інспекції протягом трьох місяців. При виявленні помилок вам повідомлять про них за допомогою дзвінка і попросять скласти вторинну декларацію.
Чим загрожує несвоєчасна сплата податку?
Навіть якщо платник податків не надасть звіт після продажу житла раніше трьох або п'яти років володіння нею, буде нараховуватися штраф. Він прирівнюється до однієї тисячі рублів.
Якщо згідно з декларацією, податок за результатами застосування вирахування нульовий, то все одно потрібно звернутися до інспекції і відзвітувати про отримані доходи.
Якщо платник податків відмовляється сплатити суму податку понад 600 млн. Рублів, він притягується до кримінальної відповідальності. У даній ситуації рішення виносить суд.