Переважне право купівлі частки - комерційна нерухомість - тула, орел

Переважне право купівлі частки

Це стосується часткою будинків, квартир (кімнат), нежитлових приміщень, часткою земельних ділянок.

«1. При продажу частки у праві спільної власності сторонній особі продавець частки зобов'язаний сповістити у письмовій формі інших учасників часткової власності про намір продати свою частку із зазначенням її ціни та інших умов, на яких продає її.

Угода з продажу частки у праві спільної власності сторонній особі підлягає нотаріальному посвідченню і може бути здійснена не раніше ніж після закінчення місяця з дня повідомлення продавцем частки інших учасників часткової власності.

У разі, якщо нотаріусом буде встановлено, що продавець частки представив документи, що підтверджують відмову решти учасників часткової власності від покупки його частки, угода може бути здійснена до закінчення терміну, зазначеного в абзаці другому цього пункту.

Спори між учасниками часткової власності, що виникли при державній реєстрації права на частку в праві спільної власності, підлягають вирішенню в судовому порядку. »;

2) пункт 3 статті 24.1 доповнити абзацом такого змісту:

«Угода з продажу земельної частки підлягає нотаріальному посвідченню.»;

"1. Угоди по відчуженню часткою у праві спільної власності на нерухоме майно, в тому числі при відчуженні усіма учасниками часткової власності своїх часток по одній угоді, підлягають нотаріальному посвідченню.

При продажу частки у праві спільної власності сторонній особі продавець частки зобов'язаний сповістити у письмовій формі інших учасників часткової власності про намір продати свою частку із зазначенням її ціни та інших умов, на яких він продає її.

Угода з продажу частки у праві спільної власності сторонній особі може бути здійснена не раніше ніж після закінчення одного місяця з дня повідомлення продавцем частки інших учасників часткової власності.

Спори між учасниками часткової власності, що виникли при державній реєстрації права на частку в праві спільної власності, підлягають вирішенню в судовому порядку. ";

Враховуйте це, читаючи статтю далі. У міру отримання нової інформації, будуть нові роз'яснення.

Коли об'єкт нерухомості перебуває у спільній частковій власності кількох осіб, то для оформлення угод з продажу або міни (возмездному відчуження) об'єкта нерухомості, продавцям необхідно отримати від усіх інших співвласників спеціальний документ - відмова від переважного права купівлі.

І тільки тоді можна продати частки звичайним покупцям, які не є співвласниками вашого загального об'єкта нерухомості.

Законодавство при продажу частки

Процедура отримання відмови від переважного права купівлі регламентується пунктом 2 статті 250 Цивільного кодексу Російської Федерації. Ось текст статті 250 ГК РФ.

При продажу частки у праві спільної власності сторонній особі решта учасників часткової власності мають переважне право купівлі частки за ціною, за яку вона продається, і на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.
Публічні торги для продажу частки у праві спільної власності за відсутності згоди на це всіх учасників часткової власності можуть проводитися у випадках, передбачених частиною другою статті 255 цього Кодексу, та в інших випадках, передбачених законом.
Продавець частки зобов'язаний сповістити у письмовій формі інших учасників часткової власності про намір продати свою частку сторонній особі з зазначенням ціни та інших умов, на яких продає її. Якщо решта учасників часткової власності відмовляться від покупки або не придбають продається частку в праві власності на нерухоме майно протягом місяця, а в праві власності на рухоме майно протягом десяти днів з дня повідомлення, продавець має право продати свою частку будь-якій особі.
При продажу частки з порушенням переважного права купівлі будь-який інший учасник часткової власності має право протягом трьох місяців вимагати в судовому порядку переведення на нього прав і обов'язків покупця.
Поступка переважного права купівлі частки не допускається.
Правила цієї статті застосовуються також при відчуженні частки за договором міни *.

* Договір міни є договором зустрічній купівлі-продажу.

При цьому, згода-відмова сособсвтенніков не потрібно у випадках, коли реєструються наступні документи:

договору про безоплатне придбання частки (приватизація, дарування і т.д.);
свідоцтва про право на спадщину за законом, заповітом, виданого нотаріусом;
свідоцтва про право на частку в спільному майні подружжя, виданого нотаріусом;
судового рішення про визнання частки в праві власності.

Співвласники - фізичні особи

Фізичні особи - співвласники об'єкта нерухомості, як правило, дають відмову про переважного права купівлі-згоду на продаж в формі нотаріально завіреної заяви.

Однак, якщо ви здатні зібрати всіх співвласників прямо на угоду в органі, що здійснює державну реєстрацію прав (Росреестра), то вони можуть подати заяву простої письмової форми прямо там, у віконці прийому документів. На практиці, таке трапляється вкрай рідко. Тому що - співвласників буває багато, вони не завжди дружні між собою або з продавцями. Крім того, вони абсолютно не зацікавлені в тому, щоб відкласти всі свої справи і дисципліновано прибути в місце укладання угоди в робочий час і т.д. Тому, простіше і дешевше буває взяти їх згоду-відмова заздалегідь, в нотаріальній конторі.

Співвласники - фізичні особи

Юридичні особи-співвласники оформляють свою відмову від переважного права купівлі листом-відповіддю на заяву продавця на фірмовому бланку за підписом керівника або іншої уповноваженої особи або - у вигляді звичайного листа з підписом і печаткою організації.

Від чого просити відмову і про що повідомляти співвласника

Найважливіші моменти в повідомленні співвласника про майбутній продаж, які повинні бути в точності повторені в його відмову:

Зазвичай у відмовах пишуть тільки ціну, по якій подавач заяви відмовляється купити у продавця пропоновані частки. Однак, в деяких випадках, важливо вказати не тільки ціну, але і термін оплати, спосіб розрахунків або інші важливі для продавця обставини.

Наприклад, співвласник не дружить з вами, викуповувати частку не збирається, але мріє нашкодити. І відповідає, що купити він згоден. Тобто, має намір скористатися переважним правом покупки.

І проходить місяць, другий, а він не купує. Можливо, справа навіть не в підступах сусіда, а у нього просто не вистачає грошей і він тягне час. А ви, при цьому, не можете продати свої частки іншим покупцям, адже є бажаючий з числа співвласників.

Щоб не допускати такої ситуації і продати частки іншій, платоспроможному і послідовному покупцеві, необхідно описати в реченні співвласнику всі значущі для вас умови продажу: ціна - така-то, термін остаточного розрахунку і спосіб передачі грошей - такий-то і т.д.

Приклад листа до співвласнику для отримання відмови

Інші умови ** продажу відчужуваної даної частки об'єкта нерухомого майна:

Цей лист складено і підписано в 2-х примірниках.

Дата, підпис, ініціали та прізвище.

** це не обов'язково, але можливо.

Такий лист можна направляти як від нотаріуса фізичній особі, якщо співвласник вашого об'єкта відмовляється йти до нотаріуса і ігнорує вас, так і юридичній особі-в простій письмовій формі.

Яку ціну вказувати в реченні і в договорі купівлі-продажу

Для всіх співвласників в листі-пропозиції про покупку повинна бути вказана однакова ціна і однакові (рівні) умови для всіх потенційних покупців.

В ідеалі, в договорі купівлі-продажу часток в праві повинна бути вказана та ж ціна і інші умови, як і у відмові співвласників.

Якщо ціна підвищилася або знизилася і буде відображена в такому зміненому вигляді в договорі купівлі-продажу, необхідно брати нові відмови співвласників, вказуючи в пропозиціях і відмовах ці нові обставини і нову ціну.

Деякі вважають, що якщо власники відмовилися від меншої ціни, то і на велику вони не погодяться. І я бачила, як реєстратори реєструю договори, де треті особи (НЕ співвласники) купують частку в праві за ціною вище заявленої в реченні і відкинутої співвласниками.

Однак, вважаю, що це не зовсім вірно, тому що до моменту зміни істотних умов продажу, обставини співвласників теж можуть змінитися - наприклад, їм можуть схвалити кредит. І тоді, розбіжність ціни в відмову і договорі купівлі-продажу, нехай і в більшу сторону, може стати підставою для переведення прав і обов'язків покупця на зацікавленого співвласника.

Якщо ціна (і інші умови) в реченні, відмову і договорі купівлі-продажу будуть збігатися, то підстав для розірвання договору за цією ознакою не буде.

Нотаріальна форма відмови від права покупки

Для отримання відмови в нотаріальній формі необхідно:

Нотаріально завірений документ, що підтверджує відмову співвласників-фізичних осіб від переважного права купівлі, повинен містити наступну інформацію:

Повідомлення співвласника про продаж і пропозицію про покупку в простій письмовій формі

Можна написати лист з пропозицією покупки частки самостійно, без візиту до нотаріуса, в простій письмовій формі (від руки або надрукувати, не має значення). І відправити такий лист звичайною поштою - простим рекомендованим листом з повідомленням.

Таким шляхом можна сповіщати і фізичних, і юридичних осіб. Але, при цьому, необхідно робити опис вкладення, інакше - як ви доведете то, що ви надсилати не листівку з Днем Народження, а лист з пропозицією купити вашу частку?

Зберігайте текст листа, квитанції пошти, бланк повідомлення - як докази виконання вами всіх дій.

Якщо ваш співвласник - юридична особа, то ви можете зробити 2 примірники листа і сходити в приймальню цієї організації, почекати, поки ваш лист буде зареєстровано. А на другому (вашому) екземплярі проставлять дату прийому та номер реєстрації вхідної кореспонденції. Цей напис буде підтвердженням того, що лист ви дійсно направляли і стане точкою відліку дати, після закінчення якої ви маєте право продавати свої частки третім особам.

Приклад відмови-згоди співвласника

Я, Іванов Іван Іванович, рік-місце народження, паспортні дані, що проживає ....

Справжнім згодою від переважного права купівлі, згідно зі статтею 250 ЦК РФ, я відмовляюся.

Посвідчувальний напис нотаріуса. Підпис печатка.

Текст відмови може бути переформульовані, але сенс (мені відомо + умови продажу + відмовляюся) повинен зберігатися.

хто співвласник

Якщо ви реєстрували своє право часткової власності недавно, список співвласників, які так само пройшли державну. реєстрацію, можна знайти на звороті свідоцтва про державну реєстрацію. Складіть, підсумуйте всі чужі частки + вашу. І переконайтеся, що вони складають цілу одиницю (наприклад: 1/8 + 3/8 + 2/4 (це 4/8) = 8/8 = 1).

Якщо сума часткою менше 1, означає чиєсь право не зареєстровано в ЕГРП (Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним). Варіантів 2: або загублене право часткової власності було зареєстровано в БТІ до появи державної реєстрації, або ця частка не зареєстрована, тому що не приватизована.

Але не виключено, що хтось із цього списку недавно продав, подарував, поміняв свою частку або помер.

Неприватизована частка в комуналці - відмова від переважного права купівлі

Для господарів кімнат у комунальній квартирі (оформлених у вигляді частки в праві), які навіть не знають, чи всі кімнати = частки в їх комуналці приватизовані, або точно знають, що є неприватизовані частки, шлях такий:

Запит в організація, що здійснює приватизацію в вашому місті чи районі - видадуть довідку про те, які кімнати приватизовані і на чиє ім'я, а які - ні (тобто, у власності муніципалітету);

Якщо є неприватизовані кімнати:

Уточнення списку співвласників

Як отримати виписку з ЕГРП про належність об'єкта нерухомості

Якщо ви - володар частки у великій комунальній квартирі або приватному будинку, де часто змінюються господарі і ви і ніколи в очі не бачили своїх сусідів, то дізнатися, хто ваш сусід-співвласник часткою, можна звернувшись в Управління Росреестра по вашому регіону (органи державної реєстрації ).

Будь-яка людина має право замовити виписку з ЕГРП (Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним) - довідку про належність об'єкта нерухомості, в якій будуть вказані всі співвласники, які реєстрували свої права з моменту відкриття цього органу державної реєстрації в вашому регіоні.

Якщо не можна отримати відмову або немає часу розшукувати співвласника

Часто у продавців часткової власності виникають проблеми з розшуком сособственіков, місце знаходження яких не відомо чи є інші перешкоди, що не дозволяють діяти прямолінійно.

Що робити

Зробити покупця співвласником

Москвичі, за часів активних продажів кімнат в комунальних квартирах, оформлених у вигляді часток у праві, придумали дотепний спосіб вирішення цієї проблеми.

Важливий момент - продавець може продати свою частку будь-якій з сособсвенніков, на свій вибір. Але не може продати тому, хто не є співвласником, без отримання відмови від усіх своїх сусідів, власників інших часток.
Важливий момент - чужому не можна продати (возмездная угода), але можна подарувати (безоплатності).

Тому - треба зробити майбутнього стороннього покупця власником маленької частки в праві, щоб потім продати йому, як повноправного співвласнику.

Для цього потрібно подарувати йому маленьку частку зі свого. Наприклад, у вас є 25/95 часток у праві. Ви даруєте йому 1/95 частку. Триває реєстрація договору і переходу права часткової власності. І після: ваш обдаровуваний вже - повноправний співвласник. Якому ви можете продати решту 24/95 частки, не питаючи дозволу ні у кого.

Звичайно, трапляється, що зневірені продавці частки укладають договір дарування всієї цієї частки, але, погодьтеся, ця угода не відповідає чинному законодавству і легко може бути оскаржена зацікавленими особами.

Здати документи на реєстрацію і очікувати 3 місяці

Згідно п. 3 статті 250 ГК РФ, будь-який із співвласників може вимагати в судовому порядку переведення на себе прав і обов'язків покупця. На це відводиться 3 місяці.

Тобто, документи здані на реєстрацію, ближче до закінчення місяця з моменту здачі, реєстрація припиняється (подати заяву і переговорити з реєстратором) на термін, дотягує до 3 місяців з моменту подачі документів. Якщо ніхто не заявить своїх прав, право покупця на частку буде зареєстровано. Але в цьому варіанті треба обов'язково порадитися з державним реєстратором (хто він, можна дізнатися, зателефонувавши в Росреестр - тримайте під рукою розписку про прийняття документів, там є реєстраційний номер, за яким легко знайти вашого реєстратора) і прорахувати терміни.

Складні випадки продажу частки в праві

Іноді бувають ситуації, коли продавець є власником приміщення (цілого об'єкта) і частки земельної ділянки, на якому стоїть будівля, в якому знаходиться його помешкання. Я розповім про цих ситуаціях окремо.

Іноді правила переважної покупки застосовуються і до цілих об'єктів: продаж земель сільськогосподарського призначення.

Де зберігається оригінал відмови від переважного права купівлі

Після реєстрації оригінал відмови-згоди від співвласника видадуть того, то його здавав, тобто - продавцеві частки. Цей документ слід зберігати і використовувати як доказ у суді, в разі виникнення суперечок.

Якщо вам була корисна ця інформація, натисніть «Мені подобається»))) Вам не важко, а нам - приємно.

Переважне право купівлі частки - комерційна нерухомість - тула, орел