Що перевіряти, коли відбувається переуступка паю в ЖБК? Відповідь на це питання важко зробити коротким. Наша порада обов'язково стане в нагоді кожному, хто хоче купити квартиру в ЖБК.
Спочатку треба зрозуміти, як розшифровується абревіатура ЖБК. Це житлово-будівельний кооператив.
• вступ до кооперативу; при цьому сплачується вступний внесок;
• згоду загальних зборів всіх членів кооперативу на прийняття його нового учасника;
• щомісячну виплату членських внесків.
Це три кити, на яких стоїть ЖБК. Значить, договір переуступки паю в ЖБК супроводжується проходженням всіх зазначених етапів.
Ризики при переуступку паю в ЖБК
Перед тим, як здійснити переуступку паю, треба усвідомити, що від правління ЖБК залежить позитивне рішення по вашій квартирі. Ваш вибір буде визначати успіх придбання житла; якщо організатори ЖБК шахраї, то ви втратите гроші, і суд вам не допоможе.
Просте підписання договору переуступки паю в ЖБК недійсний без схвалення загальних зборів пайовиків і стає просто фількіною грамотою. Такий договір не підстава для виключення або прийому будь-кого в ЖБК.
Договір цесії в ЖБК не проходить реєстрацію в Росреестра і тому це просто папір, значить, є небезпека, що він може бути укладений кілька разів поспіль.
Поки будинок будується, ви виплачуєте пай, значить, вартість житла збільшується і стає набагато більше, ніж говорилося спочатку. При цьому будівництво може тягнутися скільки завгодно довго, а вартість квартири все росте і росте. Причин для затягування будівництва може бути скільки завгодно, наприклад, зміна забудовника. Відновлення будівництва вимагає тоді звернення пайовиків безпосередньо до влади. Але чи завжди влада може тут допомогти?
Слід пам'ятати, що жоден банк не кредитує переуступку паю ЖБК, і тому додаткова перевірка девелопера з боку банку неможлива.
Як виключити ризики
Головне - правильно і ретельно вибирати ЖБК і фірму-забудовника, що продає квартири за такою схемою. Важлива репутація девелопера, тому поговоріть з тими, хто вже купував у нього квартири. Прочитайте матеріали в пресі, присвячені вибору забудовника.
Шаблон договору до його підписання має бути поповнений умовою, при якому передбачено повернення грошей в тому випадку, якщо збори пайовиків ЖБК не прийме вас в якості нового члена і не виключить старого, переуступати вам пай.
Інший варіант, більш бюджетний, полягає в отриманні протоколу зборів членів ЖБК, що містить рішення про прийняття вас в кооператив. Потім ви можете вже виробляти фінансові розрахунки.
Що перевірити при переуступку паю в ЖБК
Якщо в забудовника є впевненість, якщо ясно, що будівництво не буде заморожено, що вас не підведуть, то ви можете приступати до підписання договору. Ось що треба при цьому уточнювати:
- Чи дійсно розрахувався попередній пайовик із забудовником, що не є в нього пені за прострочення платежів. Якщо пайовик не розрахувався повністю, потрібно і складання договору переуступки боргу. Через наявність пенею за прострочення платежів може статися розірвання договору із забудовником, і треба переконатися, чи не відбулося таке вже.
- Дізнатися, скільки захоче девелопер за послугу по зміні пайовика (це, як правило, прописують у договорі із забудовником). Переуступку можна зробити тільки з дозволу забудовника або при його повідомленні, і ці процедури необхідно дотримуватися; згода забудовника на переуступку паю оформляють тільки письмово.
- Наявність додаткових фінансових зобов'язань:
- Який розмір вступного внеску в кооператив;
- Який розмір щомісячної плати пайовика за членство в ЖБК;
- чи є щомісячна оплата комунальних платежів до того, як буде зданий будинок (наприклад, оплата електрики, яким користуються будівельники під час будівництва). - Наявність документів за першим договором:
- договору між фіз. особою і ЖБК;
- попереднього договору;
- додаткових угод (якщо є такі);
- фіскальних документів про внесення плати. - Передача документів оформляється актом прийому-передачі.
- Наявність протоколу зборів членів кооперативу про прийняття нового члена (це і є підстава для прийняття вас в члени ЖБК). У тому випадку, якщо будівництво будинку йде через ЖБК, то у забудовника немає тих необхідних для будівництва документів, які вимагає ФЗ №214. Дізнайтеся тому, чи є договір на оренду ділянки будівництва, що пройшов реєстрацію, - це дуже важливо.
Що треба знати ще, коли відбувається переуступка паю в ЖБК
До того, як ви зважитеся погодитися на переуступку паю в ЖБК, ви повинні зрозуміти, що власником житла ви станете тільки тоді, коли повністю виплатите пай. Це може статися і до, і після здачі будинку в експлуатацію.
Забудовник зазвичай знає, як відбувається переуступка паю в ЖБК, і тоді вам залишиться тільки контролювати його дії щодо тих пунктів, які ми вже зазначили вище.
Які фінансові витрати при переуступку паю в ЖБК
Різні девелопери пред'являють до переуступки паю в ЖБК різні умови, тому нижче йдеться лише про приблизні цифри. Тут немає провини забудовників, тому що для ЖБК чи не спеціального законодавства, і у них розв'язані руки. Жодному забудовнику не сподобається, коли ЖБК торгує квартирами одночасно з ним.
• за оформлення документів - від 20 тис. Руб. (Точніше записано в Статуті ЖБК)
• за вступ в ЖБК - від 10 тис. Рублів
• цільовий внесок, якщо будинок вже зданий - від 10 тис. Рублів
• авансова оплата послуг з ЖКГ - від 2 тис. Рублів
• комісія банку за переказ грошей забудовнику - від 2 тис. Рублів
• оплата додаткової площі квартири.
Такі основні ризики при переуступку паю в ЖБК: постарайтеся їх уникнути, обов'язково перевіряючи перед оформленням документів умови переуступки і можливі додаткові фінансові витрати.
Бажаємо вам вдалого вирішення житлового питання!