Які дії споживач має право здійснити в своїх інтересах під час укладання Договору участі в пайовому будівництві, щоб убезпечити себе?
На практиці виникає безліч питань, які потребують додаткового роз'яснення. Як правильно оцінити можливі ризики співпраці з конкретним Забудовником? Як правильно вести переговори з Забудовником при укладанні Договору? Яким чином надалі можна і потрібно контролювати дії Забудовника та хід будівництва?
Ці та багато інших питань цікавлять багатьох. У цій статті фахівці нашої Компанії постаралися дати відповіді на найбільш актуальні питання і підготувати якусь «пам'ятку» для громадян, які бажають вкласти гроші в пайове будівництво.
Які необхідні вимоги до форми та змісту Договору участі в пайовому будівництві встановлені законом?
Відповідно до Закону, Договір участі в пайовому будівництві повинен містити:
- визначення підлягає передачі конкретного об'єкту пайового будівництва відповідно до проектної документації забудовником після отримання їм дозволи на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку;
- термін передачі забудовником об'єкта пайового будівництва учаснику пайового будівництва;
- ціну договору, строки та порядок її сплати;
- гарантійний термін на об'єкт пайового будівництва;
- способи забезпечення виконання забудовником зобов'язань за договором.
У разі, якщо будь-яка з перерахованих вище умов відсутня в Договорі, такий договір, відповідно до закону, вважається неукладеним. Якщо Вам пропонують укласти Договір участі в пайовому будівництві за відсутності вищевказаних умов або не реєструвати його, майте це на увазі.
Які документи потенційний пайовик має право запросити у Забудовника, щоб оцінити для себе ризики вкладення грошей?
Інформація в обов'язковому порядку надається Забудовником широкому колу осіб - проектна декларація - повинна включати в себе інформацію про Забудовника та інформацію про об'єкт будівництва:
1) Згідно з положеннями статті 20 зазначеного Закону, інформація про забудовника повинна включати в себе наступну інформацію:
Крім того, згідно з імперативного вказівкою закону, Забудовник зобов'язаний подати для ознайомлення будь-якому звернувся до нього особі:
- установчі документи Забудовника - ознайомившись з даними документами, потенційний пайовик зможе визначити, хто має повноваження на укладення відповідного Договору з боку Забудовника (наприклад, визначення ціни Договору може бути віднесено Статутом до повноваженням ради директорів Забудовника);
- свідоцтво про державну реєстрацію Забудовника;
- свідоцтво про постановку на облік в податковому органі;
- затверджені річні звіти, бухгалтерську звітність за три останні роки;
- аудиторський висновок за останній рік здійснення Забудовником підприємницької діяльності.
2) Відповідно до зазначеного Федерального закону, інформація про проект будівництва, зазначена в проектній декларації, повинна включати в себе наступну інформацію:
- про мету, етапи і терміни реалізації проекту будівництва, про результати експертизи проектної документації, про дозвіл на будівництво;
- про права забудовника на земельну ділянку, про місцезнаходження споруджуваного багатоквартирного будинку та про його описі, підготовленому відповідно до проектної документації, на підставі якої видано дозвіл на будівництво, про кількість в складі споруджуваного багатоквартирного будинку самостійних частин (квартир); про функціональне призначення нежитлових приміщень в багатоквартирному будинку, що не входять до складу спільного майна в багатоквартирному будинку; про склад загального майна в багатоквартирному будинку;
- про передбачуваний термін отримання дозволу на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку;
- про можливі фінансові та інших руських при здійсненні проекту будівництва та заходи з добровільного страхування забудовником таких ризиків;
- про плановану вартості будівництва багатоквартирного будинку;
- про перелік підрядників, які здійснюють основні будівельно-монтажні та інші роботи;
- про спосіб забезпечення виконання зобов'язань забудовника за договором (порука банку за зобов'язаннями забудовника, або договір страхування цивільної відповідальності забудовника, які докази участі забудовника в суспільстві взаємного страхування цивільної відповідальності забудовників);
- про інших договорах і угодах, на підставі яких залучаються кошти для будівництва багатоквартирного будинку, за винятком залучення коштів на підставі договорів участі в пайовому будівництві.
Також на вимогу учасника пайового будівництва забудовник зобов'язаний представити для ознайомлення:
- дозвіл на будівництво;
- техніко-економічне обґрунтування проекту будівництва багатоквартирного будинку і (або) іншого об'єкту нерухомості;
- висновок експертизи проектної документації, якщо проведення такої експертизи встановлено федеральним законом;
- проектну документацію, що включає в себе всі внесені до неї зміни;
- документи, що підтверджують права забудовника на земельну ділянку.
Таким чином, Забудовник зобов'язаний надати всю перераховану вище інформацію, включену Федеральним законом до складу проектної декларації, всім зацікавленим особам (за допомогою розміщення в ЗМІ, або шляхом надання конкретній особі).
Оскільки на практиці, виходячи з середньо-невисокого рівня юридичної грамотності основної маси громадян-споживачів, Забудовники часто нехтують своїм обов'язком по наданню даної інформації, до даної статті прикладений Типовий запит Забудовнику з проханням надати всі необхідні документи і інформацію.
Запросити у Забудовника перераховані вище документи важливо не тільки для того, щоб встановити відповідність законодавству діяльності Забудовника та оцінити ризики на етапі укладання Договору, але також і для того, щоб убезпечити пайовика на випадок можливих порушень з боку Забудовника та пов'язаних з цим судових суперечок.
Яка відповідальність Забудовника за надання недостовірних / неповних відомостей, надання яких є обов'язком Забудовника, відповідно до 214-ФЗ?
- для Московської області це - Управління контролю за пайовою участю в будівництві (в складі Міністерства будівельного комплексу) (замість скасованого Комітету МО по пайовій житловому будівництву, ветхому та аварійному житлу);
- для Москви - Комітет міста Москви щодо забезпечення реалізації інвестиційних проектів в будівництві і контролю в області пайового будівництва.
Чи є Договір участі в пайовому будівництві договором приєднання? Яким чином споживач може узгодити умови Договору з Забудовником при його укладанні?
На практиці представники Забудовника нерідко стверджують, що пропоновані ними для укладення Договори участі в пайовому будівництві є типовими, і ніякі зміни в них вносити не можна. Багато хто відмовляється навіть обговорювати будь-які правки до договору. Але чи законно це?
Відповідно до ст.428 ЦК України, існує особливий тип договору - договір приєднання, умови якого визначаються виключно однієї зі сторін і можуть бути прийняті іншою стороною не інакше як шляхом приєднання до запропонованого договору в цілому.
Питання, чи є Договір участі в пайовому будівництві договором приєднання - спірне, проте сукупність всіх факторів дозволяє зробити висновок про те, що даний Договір не є договором приєднання.
Розтиражовані зразки текстів Договору, надаються потенційним пайовикам, в тому числі з використанням мережі Інтернет - не можуть бути віднесені до вказаних формулярах (стандартним формам). Крім того, оскільки в типовому договорі участі в пайовому будівництві, зазвичай надається Забудовником, не вказані: об'єкт будівництва, ціна Договору, порядок оплати та інші істотні умови, які додаються в типовій Договір індивідуально по кожному пайовик - Договір участі в пайовому будівництві в цілому не можна віднести до договорів приєднання, тому що договори приєднання в принципі виключають можливість формулювання в договорі умов, відмінних від стандартних.
Отже, оскільки Договір участі в пайовому будівництві не віднесено законом до типу договорів приєднання, споживач має право вести переговори з Забудовником за умовами договору, контракту. Потенційний пайовик може заявити про свої пропозиції шляхом складання протоколу розбіжностей до запропонованого проекту Договору і напрямки такого протоколу Забудовнику. Відповідно до практики ділового обороту, на такий протокол Забудовником має бути дана письмова відповідь.
Безумовно, участь в таких переговорах за умовами Договору участі в пайовому будівництві вимагає знання особливостей ведення ділового обороту, в зв'язку з чим було б розумно звернутися за допомогою до фахівців (юристів).
Як вести себе споживачеві в разі «нав'язування» додаткових послуг при укладанні Договору участі в пайовому будівництві з Забудовником?
На практиці часто зустрічається ситуація, коли громадянам при укладанні Договору участі в пайовому будівництві нав'язуються (Забудовником, а частіше - особами, які виступають в якості агентів Забудовника) додаткові послуги.
Наприклад, у вигляді необхідності попередньо укласти з агентом Забудовника договір бронювання квартири, або нав'язування послуг з державної реєстрації Договору пайової участі та оформлення права власності. Відмова від подібного роду послуг часто тягне усну відмову від укладення основного договору участі в пайовому будівництві.
Тим часом, подібні дії Забудовника та уповноважених ним осіб прямо суперечать положенням п.2 ст.16 ФЗ «Про захист прав споживачів», де встановлюється заборона обумовлювати набуття одних товарів (робіт, послуг) обов'язковим придбанням інших товарів (робіт, послуг). Збитки, завдані споживачеві внаслідок порушення його права на вільний вибір товарів (робіт, послуг), відшкодовуються продавцем (виконавцем) в повному обсязі.
Громадянин, який був змушений укласти нав'язаний йому договір подібного роду (бронювання квартири, надання послуг з державної реєстрації основного договору) має право звернутися до суду, щоб повернути оплату за нав'язаною послугою і стягнути відсотки.
Як пайовик може контролювати процес будівництва об'єкта вже після укладення ним Договору участі в пайовому будівництві?
Громадянам - вкладникам не можна забувати про те, що після укладення Договору участі в пайовому будівництві в багатьох випадках все тільки починається, адже будинок в реальності ще не існує.
Відповідно до положень ч.4 ст.20 ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків», Забудовник зобов'язаний вносити в проектну декларацію зміни, що стосуються відомостей про забудовника та проект будівництва, про факти внесення змін до проектної документації, а також щоквартально вносити в проектну декларацію актуальні зміни, що стосуються фінансового результату поточного року, розмірів кредиторської та дебіторської заборгованостей Забудовника.
На практиці дольщику доцільно стежити за реалізацією проекту будівництва шляхом періодичного запиту у Забудовника проектної документації для ознайомлення (аналогічно запрашіваніе документів перед укладанням Договору).
Крім того, дольщику доцільно здійснювати поточний контроль за реалізацією проекту будівництва через застосування таких заходів:
Безумовно, для громадянина, який не має юридичної освіти, розібратися у всьому масиві інформації з питань укладення Договору участі в пайовому будівництві вельми непросто. А ще складніше - зробити вірні висновки і правильно визначити ризики при укладанні Договору з конкретним Забудовником на конкретний об'єкт.
З огляду на вартість нерухомості, і той факт, що покупка нерухомості для звичайної людини - вкрай серйозний і відповідальний крок, було б доцільно витратити певну суму грошей на те, щоб звернутися до фахівців. У порівнянні з ціною квартири, оплата послуг висококваліфікованих юристів не висока, але при цьому ви зможете бути впевнені, що вкладаєте свої гроші правильно.
При оцінці ризиків укладення Договору участі в пайовому будівництві по конкретному об'єкту фахівцями нашої компанії розробляється мотивовану звіт, де детально вказуються всі чинники і ризики для потенційного пайовика.