Консультація фахівця з питань покупки квартири.
Тіснитися в малогабаритній квартирі, або кожному члену сім'ї - по своїй кімнаті? Все більше молодих сімей вирішують фундаментальний московське питання на користь другого варіанту. Так, можна перетворити життя в ланцюжок обмінів і до 40 років нарешті стати володарем не тільки 3-х або 4-х кімнатної квартири в спальному столичному районі, але також - неврозів, депресій і нереалізованих бажань. Але квартирне питання можна вирішити і іншим способом. Ринок нерухомості надає чимало цікавих і фінансово вигідних пропозицій в найближчому Підмосков'ї. Давайте розберемося, на що слід звернути увагу при виборі житла в передмісті Москви?
Висока вартість житла - проблема далеко не тільки московська. Жителі нью-йоркського Манхеттена змушені оплачувати своє життя в столиці світу відмовою від дітей і беззастережним служінням золотому теляті (символу наживи і жадібності) і життям в бетонних 20-метрових «пеналах». На Заході давно склалася традиція, згідно з якою американці, парижани, лондонці та інші жителі мегаполісів впевнено мігрують в передмістя, де до їхніх послуг - житлоплощу, обчислюється не одиницями, а десятками квадратних метрів. Менталітет москвичів поступово звертається в цю ж сторону - нове покоління столичних жителів уже не настільки стурбоване збереженням «чистоти» московської прописки. Цьому сприяє розвиток міст-сателітів Москви - вони перестають бути самостійними населеними пунктами і поступово обростають столичної інфраструктурою: дорогами, транспортним сполученням, ритейлерська мережами. Але найголовніше - це глобальні урядові плани забудови Москви, орієнтовані на підтримку такого екстенсивного розвитку.
вибір напрямку
Що ж дає життя в передмісті? В першу чергу - це принципово інший спосіб життя, без втрати її якості. Про те, що ви покинули столицю і опинилися в Підмосков'ї, зазвичай говорить тільки знак у дороги і свіже повітря. Ті ж магазини, спортивні клуби, шопінг-центри з набором тих же брендів, що і в московських моллах - до послуг жителів Балашихи, Хімок, Лобні, Люберец та інших підмосковних міст. При цьому можливості вибору житла відрізняються від московських в рази. Принципова різниця, звичайно ж, - в можливості купити новобудову.
- до 40% - бізнес- і преміум-клас;
- 14% - комфорткласс;
- 3,7% - економ-клас.
Вибір новобудови в Підмосков'ї багато в чому співвідноситься з вибором квартири в Москві. Якщо робота і інтереси в столиці зосереджені на північному сході, логічно шукати майбутню квартиру у відповідному секторі Московської області. Якщо бюджет жорстко регламентований, необхідно зрозуміти, що для вас важливіше - престижність або додаткові квадратні метри. Якщо на перше місце ставиться транспортна доступність - необхідно вивчати не тільки поточну транспортну ситуацію, а й її перспективний розвиток - будівництво метро і транспортних розв'язок може зробити проблемний сьогодні район перспективним і високоліквідним в найближчі кілька років. Розглянемо основні параметри, що впливають на якісні характеристики підмосковних новобудов.
комфортність проживання
- Купівельна спроможність населення;
- Витрати бюджету (на людину);
- Самостійність бюджету міста (частка податкових і неподаткових доходів в бюджеті);
- Число працюючих жителів;
- Число зареєстрованих злочинів;
- Кількість лікарів на 10 тис. Населення;
- Відсоток охоплення населення дитячими садами;
- Обсяг пасажироперевезень за рік на 10 тис. Городян;
- Частки доріг з удосконаленим покриттям в загальній протяжності автодоріг в регіоні;
- Кількість абонентських пристроїв передачі даних на 1 тис. Жителів у регіоні
- Будівельний індекс.
З тих пір, більш ніж за 15 років ситуація змінилася, але яким чином відбулося «перерозподіл сил» в містах Підмосков'я?
- Егорьевк - 10 місце в інтегральному рейтингу;
- Сергієв Посад - 28 місце;
- Коломна - 50 місце;
- Серпухов - 70 місце;
- Орехово-Зуєво - 72 місце;
- Воскресенськ - 82 місце;
- Клин - 134 місце.
- Забезпеченість житлом;
- Рівень витрат на оплату житлово-комунального господарства;
- Рівень міського благоустрою;
- Чисельність населення.
Але будемо реалістичними: будь-які рейтинги - це просто рейтинги, а якість житла кожен оцінює для себе сам, тому тут вони наведені не більше ніж для огляду.
екологічність
Екологічність підмосковних районів оцінюється за кількома ознаками:
- Викидів шкідливих речовин в атмосферу;
- Скидання стічних вод;
- Лісистості.
Ці критерії дають дуже неоднорідну картину по різних містах. Так, наприклад, Подольск - лідер за кількістю зелених зон в МО, і впевнено конкурує навіть з містами далекого Підмосков'я. При цьому він же знаходиться в зоні підвищеного забруднення повітря. Однак зелені зони компенсують це, і в цілому рівень забрудненості повітря в Подільському вважається невисоким.
Далі, перспективне будівництво транспортних розв'язок та магістралей відведе за кордон міста транспортний потік, це також зробить повітря чистішим. Всі ці моменти слід враховувати при вивченні кожного міста: загальна екологічна інформація відображає лише «середню температуру по лікарні». Згідно з останньою, безумовно, екологічними напрямками залишаються Північно-Захід і Захід МО. Це - Новоризьке, Волоколоамское, Ленінградське, Ярославське, Мінське шосе. Таку специфіку екологічної карти формує московська роза вітрів.
Відстань до Москви. Транспортна доступність
Почнемо з сумного - якщо говорити про автомобільну доступності, то безпроблемних напрямків в Підмосков'ї немає. Можна назвати відносно розвантаженими Новоризьке, Волоколамськоє, Сімферопольське, Можайское і Київське шосе. Однак, крім шосе, слід враховувати також віддаленість міста від МКАД, залізничне сполучення, розвиненість автобусних маршрутів, перспективи будівництва метро.
При виборі новобудови в Підмосков'ї, не слід спиратися на голу арифметику. Іноді квартира в заміському будинку в 10 кілометрах від МКАД може виявитися більш доступною і перспективною, ніж знаходиться безпосередньо на кордоні з ним. Тому іноді має сенс пожертвувати декількома кілометрами відстані за фінансово доступний і престижний район. Яскравий приклад тому - Лобня. Місто знаходиться в 15 км від Москви, але при цьому місце його розташування - престижний Північно-Захід. Забудовник тут орієнтований на масштабне будівництво в економ-класі, що дає хороший вибір покупцеві.
Табліца.1 Характеристика основних підмосковних напрямків
* Параметри екологічності та транспортної доступності наводяться щодо Москви і найближчого Підмосков'я.
Дана таблиця систематизує інформацію по провідним підмосковним напрямками і побічно показує, де будуються кращі новобудови Підмосков'я.
Купити квартиру в готовій новобудові або на стадії будівництва
Купівля новобудови можлива на будь-якій стадії будівництва. Визначити її покупець може самостійно, або звернувшись за допомогою до уповноваженого агентству нерухомості.
Таблиця 2. Переваги і ризики різних стадій
Очевидно, що покупка на стадії котловану дає більше фінансових переваг, але супроводжується певними ризиками, яких можна уникнути при скрупульозному підході до покупки. В першу чергу, необхідно:
- Проаналізувати бізнес-історію девелопера, динамічність забудови, історії здач об'єктів, кредитні історії та інше;
- Вибрати надійний об'єкт. Обов'язково поцікавитися наявністю дозвільної документації, особливо виду використання земельної ділянки. Він повинен відповідати тому, що на ньому в реальності будують;
- З'їздити на об'єкт, порівняти фотографії, зроблені раніше з поточною ситуацією: чи є динаміка в будівництві, «кипить» чи «життя» на будівництві - до речі, ризик нижче зіткнутися з проблемами при будівництві при покупці квартири в житловому комплексі, де вже є побудовані будинки ;
- З'ясувати: купувати квартиру по Попереднього договору (ПД) або за договором пайового участі (ДДУ)?
1. ДДУ в будівництві реєструється в реєстраційній палаті, тобто частина дозвільної документації на будівництво будинку подається в реєструючий орган заздалегідь, на етапі покупки квартири. ДДУ допомагає швидко оформити права власності, хоча ДДУ - не захист від подвійних продажів. З огляду на те, що базовий пакет документів на будівництво вже надано в реєструючий орган, залишилося зібрати лише документи на фізичну особу. Договір пайової участі (ДДУ) зовсім не означає, що покупка буде здійснена за нижчою ціною.
2. Попередній договір (ПД) не може бути зареєстрований в реєстраційній палаті, проте з цього не випливає, що угода з об'єктом нерухомості стала більш ризикованою. Справа лише в тому, що дозвільна документація передається в реєстраційну палату, коли будинок прийнятий в експлуатацію. Дозвільну документацію на будь-якому етапі будівництва можна запросити у забудовника і після цього її перевірити. Єдине - це збільшує період оформлення житла у власність внаслідок великої кількості документів, які повинен зібрати забудовник.
3. Подвійний продаж - її бояться всі, після численних репортажів у ЗМІ, однак ця сторінка історії поступово відходить у минуле, і ось чому: якщо ви звертаєтеся до солідного великому забудовнику, йому ні до чого намагатися вас обдурити: втрата репутації - дорожче. Більшість великих будівельних компаній з довгою і позитивною історією ніколи не були замішані в подібних речах. Інша справа - фірми-одноденки з сумнівними засновниками. Якщо організація присутня на ринку нерухомості до 5-ти років, слід ретельно їх перевірити. Відгуки в інтернеті тут не аргумент - вони все можуть бути проплаченими з однієї чи іншої зацікавленої сторони, якщо тільки в них не вказані реальні дані відправника. Хочете дізнатися правду - спілкуйтеся лише з реальними, а не віртуальними людьми.
4. Іпотека - сьогодні 4 з 5 угод з нерухомістю здійснюються із залученням іпотечних коштів. Іпотека є додатковою гарантією безпеки при покупці квартири, оскільки банки проводять глибоку перевірку всієї дозвільної документації на будівництво новобудови. Агентства нерухомості зазвичай мають партнерські відносини з рядом банків і надають можливість вибору умов отримання іпотеки, пропонованих тими чи іншими кредитними установами. До того ж ріелтерські компанії можуть значно спростити сам процес отримання іпотечного кредиту.
Продаж новобудов у Москві
Виконати всю цю роботу можна самостійно, проаналізувавши інтернет і запросивши необхідні документи у забудовника. Однак остаточно мінімізувати ризики можна, звернувшись до уповноважених агентствам нерухомості, які виступають операторами на роздрібному ринку продажів новобудов. Як правило, це провідні гравці ріелторського ринку Москви і Підмосков'я - забудовник часто вважає за краще делегувати продажу безпроблемним серйозним агентствам, щоб не займатися непрофільним для нього справою. Зі свого боку, агентства проводять ретельну перевірку кожного споруджуваного об'єкта - мати справу з сумнівними забудовниками великі агентства відмовляються для збереження репутації.
Бонуси від такого взаємного контролю може використовувати покупець, звернувшись за консультацією в агентство нерухомості «Азбука Житла». Представлені на сайті агентства пропозиції в новобудовах економ-класу показують, що компанія уповноважена представляти практично всі цікаві проекти найближчого Підмосков'я. Об'ємне пропозицію дозволяє зробити вибір навіть при мінімальних вихідних даних і бюджеті, налагоджені контакти з банками - знайти варіант з задовольняє покупця іпотекою. Компанія створила солідну репутацію саме як продавець новобудов економ-класу. Все це пропонує, як мінімум, звернути увагу на дане агентство, і, як максимум - звернутися до його послуг і спати спокійно, поки квартира мрії будується.