Збільшення статутного капіталу забудовника
Поправками до закону вводиться вимога до мінімального розміру статутного капіталу, який повинен мати забудовник, якщо він планує використовувати кошти пайовиків для будівництва житла. Очікується, що це дозволить звільнити ринок від компаній-одноденок, які не здатні забезпечити інвесторам гарантії повернення вкладених коштів.
Розмір статутного капіталу тепер поставлений в залежність від обсягів житла, що зводиться. Для невеликої компанії, яка будує не більше 1,5 тисячі квадратних метрів житла, необхідний статутний капітал в мінімальному розмірі - 2,5 мільйона рублів. Максимальна планка статутного капіталу встановлено на рівні 1,5 мільярда рублів - такий статутний капітал повинні показати забудовники, площа всіх об'єктів, що зводяться яких понад 500 тисяч квадратних метрів.
Нові обмеження по залученню грошей пайовиків
Забудовник не може залучати гроші пайовиків, якщо стосовно неї розпочато процедуру банкрутства або прийнято рішення про ліквідацію. Якщо будівельна фірма значиться в реєстрі недобросовісних підрядників, якщо компанія не сплатила податки або має заборгованість за іншими платежами до бюджету. Чи не дозволять залучати кошти пайовиків будівельній фірмі, директор і головний бухгалтер якої мають судимість за економічні злочини.
Єдина форма договору пайової участі в будівництві
На зміну існуючого сьогодні різноманіттю договорів приходить стандартна форма договору пайової участі в будівництві.
Причому в законі визначено, що оплата за договором відбувається після його державної реєстрації, то ж саме відноситься до і договором уступки права вимоги.
Уніфікована проектна декларація
Проектна декларація на споруджуваний об'єкт уніфікується, в ній з'являється додаткова інформація. З моменту вступу закону в силу забудовник, публікуючи проектну декларацію на об'єкт, повинен привести в ній в тому числі відомості про зміст проектів планування території, щоб потенційні покупці могли зрозуміти, що по сусідству з житловим будинком з'явиться через кілька років.
Крім цього в проектній декларації забудовники зобов'язані вказувати перелік приміщень, які увійдуть до складу спільного майна будинку, що будується. Визначається, яке саме загальне майно покупець отримує при покупці квартири. І якщо в документі, наприклад, визначено, що до загальнобудинкового майна належить колясочна, забудовник вже не зможе змінити призначення приміщення, переробивши його під магазин.
Якщо до цих пір забудовник міг відправити проектну декларацію в Стройнадзор поштою, то тепер він зобов'язаний буде надати її в електронному вигляді.
Офіційний сайт забудовника
Для кожного багатоквартирного будинку, який забудовник зводить за рахунок залучених від інвесторів коштів, на офіційному сайті будівельної компанії повинні бути розміщені дозволу на введення в експлуатацію.
Крім того, публікуються проектна декларація і проект договору пайової участі в будівництві, висновок служби будівельного нагляду і житлового контролю Красноярського краю про те, що декларація відповідає вимогам законодавства, дозвіл на введення в експлуатацію.
Зазначено, яким чином забудовник забезпечує свої зобов'язання перед інвесторами. Розміщуються фотографії житлових будинків компанії, будівництво яких ведеться на кошти пайовиків.
Роздільний облік коштів по домівках
До сих пір було неможливо відстежити, пішли передані будівельної компанії інвесторами кошти на зведення саме того будинку, де пайовик купує квартиру, або будь-якого іншого тієї ж фірми. З моменту вступу закону в силу забудовник буде зобов'язаний окремо вести облік грошових коштів при будівництві кожного багатоквартирного будинку.
Розширений список цілей, на які можуть бути витрачені гроші пайовиків
Новий механізм залучення грошей на будівництво
В якості альтернативи існуючому механізму фінансування будівництва пропонується нова схема, при якій сам забудовник не бере участі в залученні коштів пайовиків. Всі розрахунки відбуваються через банк. Банк надає будівельної компанії кредит на конкретний об'єкт і надалі контролює цільове використання кредитних коштів. Пайовик відкриває в тому ж банку спеціальний рахунок (ескроу) на придбання житла в будинку, що будується. Забудовник отримає ці гроші тільки після того, як компанія виконає свої зобов'язання і передасть дольщику побудовану квартиру.
Створюється єдиний на всю країну реєстр забудовників, який буде розміщений у відкритому доступі в Інтернеті.
Дія закону про пайове будівництво тепер поширюється на таунхауси, до сих пір не підпадають під дію 214-ФЗ.
Нові вимоги до пайовикам
Окремі нововведення стосуються не тільки забудовників, але мають безпосереднє відношення до покупців житла. Якщо учасник пайового будівництва ухиляється від підписання документа про передачу об'єкта, і з цієї причини порушується предус мотренний в договорі передачі об'єкта термін, забудовник звільняється від сплати неустойки дольщику (за умови що забудовник виконав свої зобов'язання за договором).
Забудовник не несе відповідальності за недоліки збудованого об'єкта, якщо вони сталися через зношування елементів оздоблення, конструктивних елементів, порушення вимог технічних регламентів.
Якщо забудовник порушує терміни усунення недоліків, він зобов'язаний виплатити учаснику пайового будівництва неустойку, розмір якої розраховується як відсоток від вартості витрат, необхідних для усунення дефекту, а не від вартості всієї квартири, як розраховувався раніше.
При передачі об'єкта пайовик передається інструкція з експлуатації об'єкта.
Компенсаційний фонд в сфері пайового будівництва
Як заміну страхування створюється компенсаційний фонд пайового будівництва.
Формуватися він повинен за рахунок обов'язкових відрахувань забудовників, які використовують засоби пайовиків для будівництва житла. Кошти з нього будуть надходити на добудову будинків.
Як раніше повідомлялося, восени повинні бути підготовлені нормативні акти, якими буде визначатися розмір відрахувань до компенсаційний фонд, умови використання цих засобів, у цих же документах повинні бути остаточно вирішені питання зі страхуванням забудовників.
Нові обов'язки буднагляду
Перевіряти відповідність забудовника і проектної декларації новим вимогам 214- ФЗ, контролювати те, як дотримуються встановлені законом вимоги до обсягу розміщеної на сайті інформації. Стежити за тим, як забудовник дотримується графіки будівництва, і за тим, як ведеться облік надходять від пайовика коштів, буде служба будівельного нагляду.
Терміни вступу змін в силу
Норма про створення компенсаційного фонду в сфері пайового будівництва починає діяти з моменту прийняття закону.
Олена Хамардюк, керівник відділу нагляду за пайовою будівництвом служби будівельного нагляду і житлового контролю
З прийняттям змін до законодавства повноваження служби істотно розширюються. Поряд з висновком про відповідність забудовника мінімальним вимогам закону, що дозволяє компанії залучати грошові кошти учасників будівництва, ми будемо видавати висновок про відповідність проектної декларації на споруджуваний об'єкт встановленим обов'язковим вимогам.
Ряд вводяться законом змін назріли давно. Давно була потрібна єдина форма договору пайової участі в будівництві. Ми також вітаємо появу вимоги, згідно з яким забудовник повинен вести окремий облік коштів по кожному об'єкту. До цього моменту у служби будівельного нагляду не було можливості перевірити, витрачаються надходять від пайовиків кошти на будівництво саме того об'єкту, в якому пайовик купує квартиру, або будь-якого іншого будинку тієї ж фірми. Тепер така можливість з'явиться.
Однак ряд моментів залишається незрозумілим. Як бути в тих випадках, коли забудовник займається комплексним освоєнням території або реалізує проект реновації? Ймовірно, до вступу в силу норм з цього приводу повинні вийти додаткові роз'яснення.
Найбільші ж питання у нас викликають положення нового закону про статутний капітал. Законопроектом в його нинішньому вигляді встановлюється, що забудовник повинен відповідати досить великим переліком вимог на момент подачі проектної декларації в контролюючу організацію.
На цю дату він повинен мати певний розмір статутного капіталу, не повинен складатися в списках ненадійних підрядників і постачальників, не повинен мати боргів перед бюджетом. Іншими словами, відповідати значному переліку критеріїв, в іншому випадку він позбавляється права залучати кошти населення.
Однак якщо забудовник не задовольняє цим вимогам після дати направлення проектної декларації, він може продовжувати укладати договори, ніяких обмежень для цього не встановлено. Тобто після того, як компанія підтвердила свою відповідність критеріям на першому етапі і почала залучати кошти інвесторів, вимоги до неї істотно знижуються. Єдине, що прописано в законі, - щодо компанії на цей момент не повинно існувати рішення про ліквідацію або введення однієї з процедур банкрутства.