Купівля земельної заміського ділянки непроста справа. Потрібно не тільки отримати всі документи, а й відшукати свою ділянку на місцевості. При цьому покупців чекають несподівані і не завжди приємні сюрпризи. Як з'ясувалося, часто в цьому є і їх власна вина. Отже, звіряємося з планом, встановлюємо межові знаки, зрушуємо сусідський паркан.
Іноді ділянку набувається на найпершій стадії формування селища, коли навіть не оформлено право власності продавця на «великий» ділянку (той, який в подальшому буде межувати). У такій ситуації майбутні дачники є найбільш уразливими. Адже по суті вони пробрели лише обіцянка продавця купити у третьої особи велику ділянку, а потім продати покупцеві відмежований надів, і площа, і розташування якого визначено лише приблизно. Якщо судити строго за законом, то на момент продажу на земельній ділянці обов'язково має бути межування. І це - обов'язок продавця.
Як же повинен виглядати розмежований ділянку? Межі ділянок визначаються межовими знаками. Такі знаки розміщують на всіх поворотних точках межі земельної ділянки, крім кордонів, що проходять по «живим урочищам» і споруд, що збігається з межами земельної ділянки. Як межових знаків використовують дерев'яні кілки висотою 75 - 80 см, діаметром 5 - 7 см, залізні штирі і труби, забиті в грунт на 0,4 - 0,6 м. Межі земельних ділянок, що проходять по живих урочищам, закріплюються межовими знаками лише на стиках з суходільними межами. За інструкцією межовий знак орієнтують таким чином, щоб сторона з написами була ось до чого межевому знаку при русі по кордоні по ходу годинникової стрілки.
Після постановки розмежованих земельних ділянок на кадастровий облік дані межових справ стають офіційно підтвердженими і внесеними до державного кадастр. Таким чином, процес формування земельної ділянки як об'єкта нерухомості вважається завершеним, і на цій стадії покупець вже може чітко встановити, який саме земельну ділянку він набуває. Оформлення свідоцтва про реєстрацію права власності продавця на розмежований ділянку є лише виконанням умови для виходу на угоду купівлі-продажу ділянки, а не елементом його ідентифікації.
Кадастровий паспорт і межовий план
Більшість експертів визнає, що на російському земельному ринку все далеко не ідеально. І не рідкість випадки, коли покупець на плані вибирає одну ділянку, але на місцевості цей наділ виглядає по-іншому. Трапляється і плутанина з документами. Найчастіше після операції покупець отримує не всі належні документи і змушений роками чекати «легалізації». Обов'язковий комплект документів. який повинен отримати покупець, включає свідоцтво про власність. кадастровий паспорт. де прописані координати ділянки, договір купівлі-продажу і акт прийому-передачі земельної ділянки.
Після того як документи пройдуть реєстрацію, «землевласнику» буде видано свідоцтво про реєстрацію права власності на ділянку, де буде вказано його кадастровий номер. Якщо цей номер на межевом плані збігається з номером на свідоцтві, то можна бути впевненим, що покупець придбав саме те, що розраховував придбати.
У пошуках кордонів
Виявити свою ділянку на території землевідведення теж не завжди просто. Особливо якщо мова йде про покупку ділянки без підряду в селищі на ранній стадії освоєння. Ситуацію ускладнює і те, що ділянки схожі один на одного, а «картинка» на плані, а тим більше на барвистому буклеті, швидше за плутає, ніж прояснює ситуацію. Не завжди покупці можуть відшукати і межові знаки, які із завидною постійністю кудись зникають. Сумлінні девелопери намагаються підтримувати збереження межових знаків, що визначають межі ділянок.
Але якщо покупець не знайшов на своїй ділянці позначення меж або ж у нього виникли сумніви щодо правильності кордонів його ділянки, йому необхідно звернутися до керівника проекту, у якого є кадастрові паспорта. У даній ситуації покупцеві необхідно звернутися в землевпорядну організацію для встановлення меж земельної ділянки на місцевості або запросити незалежного геодезиста. В кадастровому плані для кожної точки є відповідні координати. А винос точок в натуру відбувається відповідно до цього координатами.
Місце проходження кордонів часом стає предметом суперечок власників сусідніх ділянок. У практиці продажів, особливо ділянок без підрядів, бувають випадки, коли покупці пересувають межові знаки, тим самим збільшуючи свою ділянку і зменшуючи сусідський.
Експерти радять: якщо є сумніви в тому, що кордони змінені або не відповідають кадастровим планом, спочатку потрібно написати заяву в Роснедвіжімость про проведення експертизи землевпорядної документації сусідньої земельної ділянки. Власники суміжних ділянок можуть також викликати незалежного геодезиста, який по кадастровим паспортами зможе встановити, чи правильно позначені кордони чи ні. Якщо має місце технічна помилка, то потрібно відразу писати заяву в кадастрову палату.
До судового розгляду можуть дійти ті випадки, коли на спірну ділянку виїжджав фахівець, але результати всіх вимірів не влаштували конфліктуючі сторони.