В середині 80-х років уряд Франції придумало цікаву схему залучення додаткового грошового потоку в туристичний сектор економіки. Воно запропонувало французам, а також і громадянам всіх без винятку країн світу - від мільйонерів до представників середнього класу - взяти участь в будівництві об'єктів розміщення туристів.
Сильні сторони пропозиції очевидні. З огляду на "спеціалізацію" житла, розташоване воно завжди в найпопулярніших туристичних центрах Франції: як правило, це серце Парижа і Лазурний берег. З правильним вибором помилитися складно: підраховано, що з 95 департаментів країни привабливими з точки зору іноземного покупця є близько 20, а реально з цієї двадцятки 80% приватних зарубіжних інвестицій осідає всього в 4 адміністративних одиницях. Нерухомість в таких місцях краще всього захищена від коливань цін на ринку і з часом стабільно дорожчає.
Об'єкти на умовах обов'язкової здачі в оренду пропонуються найрізноманітніші: це і апартаменти біля моря, котеджі в горах, скромні однокімнатні квартири-студії і вілли вартістю в мільйони євро. Рідше це реконструйоване житло - столітні паризькі багатоповерхові будинки з видом на Сену, і частіше - новобудови на Лазурному березі. Останні становлять найбільший інтерес, оскільки податкове звільнення виходить максимальним
Тим, хто фінансує зведення нових квадратних метрів під оренду, французька держава повністю повертає ПДВ в розмірі 19,6%. Тобто це мінус 16,4% від середньої ринкової ціни житла. Квартира, зазвичай стоїть 100.000 євро, обійдеться вам всього в 83.600 євро. Тож не дивно, що в найбільш затребуваних у покупця містах-курортах на кшталт Сан-Тропе, Антіба і Ніцци багато проектів розкуповуються англійцями, німцями, голландцями ще на нульовому циклі. ПДВ забудовник з покупця або просто не бере, або повертає йому гроші через якийсь час, після взаєморозрахунків з державою. У разі придбання житлоплощі в старовинних реконструйованих будинках ПДВ відшкодовується в розмірі 10%.
Необхідність здавати таку нерухомість в оренду для більшості покупців-інвесторів є не обтяженням, а вельми вигідною пропозицією. Адже зазвичай інвестиційна нерухомість або взагалі не розглядається ними як житло для власних потреб, або воно потрібно всього на тиждень-другий на рік - на період відпустки. Займатися здачею самостійно і на відстані дуже клопітно, і з урахуванням сезонних спадів і злетів попиту це заняття не гарантує стабільного доходу, а також забирає багато часу від вашого повсякденного життя. Компанія ж, яка орендує у власників квартири і будинки за програмою Residence du Tourisme, гарантує щоквартальну фіксовану суму надходжень: як правило, це 5-6% річних. При цьому власника не турбує, низький сезон або високий, скоротився Чи турпотік з-за міжнародного тероризму або погодних катаклізмів - згідно з контрактом, своє він отримає в будь-якому випадку. Причому це практично чистий дохід: всі поточні витрати керуюча компанія бере на себе.
Період, на який нерухомість доведеться віддати в роботу, найчастіше становить 9 років, але може бути продовжений і до 20. Однак це не означає, що весь такий довгий термін ви не зможете свою власність відвідувати. За домовласником в контракті зазвичай закріплено право жити в будинку або квартирі один-два тижні в році, нічого не доплачуючи компанії-орендаря. Через цих самих тижнів деякі люди іноді плутають Lease-Back з Таймшер. Але між ними немає нічого спільного: в даному випадку ви і тільки ви є одноосібним власником, і після закінчення дев'ятирічки зможете розпоряджатися укомплектованим меблями і побутовою технікою житлом як забажаєте.
Можете переселити в нього на час навчання старших дітей (в Ніцці є університет) або залишити порожнім. Продовжити договір оренди з компанією і продовжувати отримувати стабільний дохід або ж з вигодою продати значно виросла в ціні квартиру.
У будь-якому випадку, в порівнянні з банківським вкладом вкладені в таку нерухомість гроші напевно принесуть великий прибуток. Потрібно тільки правильно вибрати агента, що спеціалізується на продажу саме такої власності.
Договір укладається з керуючою компанією на термін від 9-ти років. Керуюча компанія платить власнику обумовлену і індексованих відповідно до рівня інфляції щомісячну орендну плату. Керуюча компанія передає об'єкт нерухомості в суборенду своїм клієнтам на окремі періоди (від декількох днів до декількох місяців). При цьому всі ризики, що стосуються суборенди, керуюча компанія бере на себе, наприклад, автоматично несе всі ризики за будь-які збитки, завдані суб-орендарями (для власника нерухомості, таким чином, орендарем de jure є керуюча компанія, в НЕ орендарі de facto).
Це є для власника-інвестора гарантією безпеки і прибутковості вкладень.
Дійсно, в не залежності від того, орендована власність чи ні, власник має стовідсоткову гарантію того, що орендна плата, обумовлена заздалегідь в контракті, буде заплачена керуючою компанією, незалежно від того, чи знайде вона клієнтів чи ні.
Розмір річної орендної плати, що виплачується компанією, що управляє власнику нерухомості, стандартно еквівалентний 5-6% повних інвестицій.
Власник має право проживати в свій квартирі, оформленої за договором leaseback, в періоди, обумовлені в контракті з компанією, що управляє. Є 4 стандартних варіанту договору:
Орендний договір з 2 тижнями особистого проживання власника, 1 тиждень протягом зими (виключаючи французькі шкільні канікули) і 1 тиждень протягом літа.
У деяких випадках, коли власник зацікавлений проживати в своїй квартирі максимально довго, але бажає заощадити 19,6% вартості квартири, можливо зробити спеціальний контракт, т.зв. "Mandat de gestion". У цьому випадку власник здає свою квартиру керуючої компанії тільки на 6 місяців і 1 день щорічно (це необхідно, щоб повернути VAT (податок ПДВ)). В інший час він може використовувати свою власність за своїм бажанням. Даний варіант можна застосувати не у всіх випадках, тому що юрист керуючої компанії повинен показати податковим органам, що в даному випадку мова йде не про відхід від оподаткування та застосування для даного випадку leaseback законно.
Для чого введена система "leaseback" у Франції?
Приплив туристів до Франції набагато більше, ніж в будь-яку іншу країну світу. Французи самі часто орендують житло на тривалий термін - особливо в літні місяці. Місць в готелях постійно не вистачає. Саме тому французький уряд вирішив заохотити іноземців до інвестицій за схемою "leaseback".
При покупці нерухомості за схемою "leaseback" покупець звільняється від ПДВ, який у Франції складає 19,6%. Це означає, що нерухомість вартістю, наприклад, 100 000 обійдеться вам в 83 600.
Гарантований щорічний рентний дохід зазвичай становить 6% від вартості житла. І це при тому, що ви будете позбавлені від всіх витрат, пов'язаних з володінням нерухомістю. Як правило, цей дохід індексується і не залежить від інфляції. Крім того, за певних умов рентний дохід може бути повністю звільнений від французьких податків.
Всі ризики, пов'язані зі здачею житла, переходять під відповідальність керуючої компанії. Наприклад, якщо наймач завдав шкоди вашій квартирі - це проблема компанії, а не ваша. Крім того, ви отримуєте стабільний дохід, незалежно від того, чи вдалося компанії здати вашу власність.
Можливі іпотечні кредити в більшості випадків до 95% від вартості житла під фіксовані відсотки - 5,2% або 4% за гнучкою системою оплати. 95% кредит навряд чи можна буде покрити доходами від оренди, однак 60-70% кредити - цілком.
Ви самі можете проводити відпустку у вашій квартирі безкоштовно. Час проживання в різних програмах різний, зазвичай становить 2, 3 або 4 тижні в році. Ви можете обговорити з компанією додатковий час перебування.
"Leaseback" доступні в місцях, де очікується великий стрибок цін на нерухомість в найближчі 9 років. Більш того, самі квартири і будинки - як і 4-5-зіркові готелі - розташовані так, що їх вартість швидко виросте.
"Leaseback" можливий тільки в нових або повністю переконструювати районах Франції, включаючи Париж, Нормандію, Атлантичне узбережжя, Середземноморське узбережжя і Південну Францію. Крім того, багато європейських країн підключилися до програми "leaseback", тому в деяких з них також є "leaseback" проекти.
Гарантія та безпека вкладень при інвестуванні leaseback
Згідно зі схемою leaseback, інвестор може купити тільки нову квартиру або будинок, тільки "високого рівня" (residence high-end tourism or business).
З моменту покупки він є повним і одноосібним власником цього нерухомого майна.
leaseback - інвестиційна схема, при якій власник з самого початку отримує стовідсоткові права власності, при цьому маючи постійний дохід від здачі своєї власності в оренду, дохід, гарантований французьким законодавством, в т.ч. законом про leaseback.
Договір укладається з керуючою компанією на термін від 9-ти років. Керуюча компанія платить власнику обумовлену і індексованих відповідно до рівня інфляції щомісячну орендну плату. Керуюча компанія передає об'єкт нерухомості в суборенду своїм клієнтам на окремі періоди (від декількох днів до декількох місяців). При цьому всі ризики, що стосуються суборенди, керуюча компанія бере на себе, наприклад, автоматично несе всі ризики за будь-які збитки, завдані суб-орендарями (для власника нерухомості, таким чином, орендарем de jure є керуюча компанія, в НЕ орендарі de facto). Це є для власника-інвестора гарантією безпеки і прибутковості вкладень.
Дійсно, в не залежності від того, орендована власність чи ні, власник має стовідсоткову гарантію того, що орендна плата, обумовлена заздалегідь в контракті, буде заплачена керуючою компанією, незалежно від того, чи знайде вона клієнтів чи ні. Розмір річної орендної плати, що виплачується компанією, що управляє власнику нерухомості, стандартно еквівалентний 3-5% повних інвестицій. Власник має право проживати в свій квартирі, оформленої за договором leaseback, в періоди, обумовлені в контракті з компанією, що управляє. Є 4 стандартних варіанту договору:
Власник може в будь-який момент продати свою власність або припинити комерційний орендний договір з керуючою компанією, щоб використовувати свою власність на свій розсуд. Але ці варіанти підкоряються умовам:
- При перепродажі об'єкта третій особі, яка бажає продовжити залишатися в системі leaseback:
У цьому випадку власник отримає назад всі витрачені гроші (sell.it) і не буде платити VAT, тому що об'єкт продовжує задовольняти основним критерієм leaseback - сприяти розвитку туріндустрії Франції. Більш того: більшість об'єктів, включених в систему leaseback будуються в найбільш інвестиційно привабливих областях Франції, що дозволяє з максимальною часткою ймовірності розраховувати на зростання ціни об'єкта. Дохід від ренти не є єдиним джерелом доходу власника об'єкта leaseback, тому що крім цього зростає ціна об'єкта, тобто підвищується капіталізація. При продажу об'єкта в цьому варіанті інвестор не тільки відновить свою первинну status quo, а й отримає прибуток.
- Перепродаж людини, який не бажає продовжувати leaseback.
Цей аукціон буде можлива тільки в кінці контракту або за угодою з компанією, що управляє. В обох випадках інвестор повинен буде відшкодувати державі Франція частина VAT, заплаченого за нього Державою при покупці.
Розмір ПДВ, який повинен бути повернутий Франції, обчислюється таким чином:
Початкова сума ПДВ, полученая інвестором від держави Франції - 1/20 tax керуючої компанії, які інвестор отримує щорічно згідно з орендною угодою.
Початкові інвестиції: 120 000.
ПДВ (19.6%): 19 665?
Період, протягом якого інвестор був в системі leaseback: 10 років.
Інвестор повинен буде відшкодувати французької системі справляння податків суму: 9832?
Це незручність пом'якшено фактом, що ціни на нерухомість у Франції збільшуються щорічно і стабільно. Збільшення цін, як було сказано раніше, відбувається внаслідок реальних потреб Франції. Франція в даний час дійсно одна з провідних країн в Європі по народжуваності - понад 700 000 чоловік щорічно.
Відповідно, компенсація VAT НЕ буде покладено на інвестора: через десять років після укладення договору leaseback вартість нерухомості, купленої інвестором, виросте як мінімум в півтора рази, тому держава в будь-якому випадку запропонує інвестору варіант tax free (тобто не повертати VAT) + всю спочатку заплачену інвестором за нерухомість суму. Крім того, у інвестора залишиться вся сума орендних платежів за 10 років, яка близька до самої вартості нерухомості.
Три основних типи житла, що задовольняють схемою leaseback:
3.Турістіческіе резиденції:
Франція займає провідне місце в світі за кількістю туристів. Щорічно її відвідують 85 мільйонів туристів. Більш 118 мільйонів повітряних пасажирів проходять через французькі аеропорти. Туристичні резиденції представляють другий тип житла для туристів та іноземців після традиційної французької готелю. При цьому число ночей, проведених середнім туристом в туристичній резиденції істотно (за деякими даними - багаторазово) більше тривалості перебування в звичайному готелі. Стандартний час проживання в туристичній резиденції становить дві - три тижні, і вони пропонують багато переваг для туристів:
- Резиденції зазвичай розташовується в найпопулярніших у туристів областях, але далеко від переповнених областей
- Обсяг послуг, пропонованих резиденціями, істотно перевищує стандартний набір традиційної готелю: зустріч клієнта, сніданок, джакузі, сауна, басейн, фітнес-зал, тенісний корт.
Крім того, резиденції з успіхом заповнюють меншу кількість готелів у Франції - цей феномен мав місце впродовж останніх 10 років (і тенденція не змінюється!), До більшої вигоді залишилися мереж готелів - зростання цін і заповнюваності, яка змушує туристів (в високий сезон - стандартно), бронювати номери за місяць і більше до заселення, при тому що набір послуг звичайного готелю не підходиться з тривалим перебуванням в ньому.