Відповідно до чинного законодавства не існує такої підстави для відмови в реєстрації договору як незаконне перепланування.
Так, для покупця квартири ця ситуація грає не зовсім сприятливу роль.
Якщо буде виявлено, що перебудова квартири було виконано не на законних підставах, то в свідоцтві про право власності буде вказана запис в пункті обтяження - проведення перепланування нема на законних підставах.
Види перебудови житла
За загальними правилами, на підставі статті 25 Житлового Кодексу РФ переплануванням є проведення ремонтних робіт, в результаті яких необхідно вносити зміни в технічні документи на квартиру.
Існує два види перебудови квартири:
- проста (роботи виконуються за ескізом);
- складна (вимагає отримання проекту).
Проста (за ескізом)
При вирішенні перенести перегородку, або ж змінити розташування сантехніки, то в такому випадку роботи будуть проводитися за ескізом. Весь процес займе близько 3 місяців.
Ціна ескізу обійдеться в близько 2 тис. Руб.
Для цього знадобиться:
- зібрати пакет документів;
- вказати на копії плану квартири, що саме буде включати перебудову.
Складна (за проектом)
Якщо ремонт передбачає об'єднання кімнат, установку сходів або ж збільшення площі квартири за рахунок лоджії, то необхідно замовляти в проектній організації проект.
Даний процес тривалий і трудомісткий, адже після отримання його необхідно стверджувати в багатьох інстанціях.
Весь процес займе близько 6 місяців і коштуватиме приблизно 60 тисяч руб. Ціна може варіюватися від площі квартири, а також від обсягу намічених робіт.
Після того, як власник отримає дозвіл. необхідно запросити співробітника БТІ для огляду квартири і складання акта. Після цього БТІ видасть новий технічний паспорт, в якому будуть вже нові параметри квартири.
Якщо ж власник проводить складне перебудова житла, експерти рекомендують звертатися до спеціальних організацій, адже отримання згоди від усіх інстанцій - вельми складний процес, який просто буде не під силу здолати самостійно.
До того ж, у кожного дозволу є свій термін дії, прострочивши який знову доведеться сидіти в чергах і заново отримувати документ.
Що можна не погоджувати?
Не вимагають узгодження з державними органами відповідно до статті 26 ЖК РФ наступні дії:
- проведення косметичного ремонту;
- установка вбудованих меблів;
- заміна батарей і розеток;
- установка обладнання, яке не збільшуватиме загальне споживання води і світла.
Що заборонено змінювати?
Законодавством заборонено проводити при переплануванні наступні дії:
- перенесення батарей на балкон;
- установка теплої підлоги за рахунок загального теплопостачання;
- обладнання в квартирі каміна;
- перенос кухні або санвузла над / під житловою кімнатою сусідів;
- поєднання кухні і житлової кімнати.
Не можна проводити дії в панельних будинках, які призведуть до порушення міцності всіх конструкцій.
Що стосується цегляних будинків, то тут перелік заборонених дій набагато спрощений. Наприклад, можна встановити камін в такому будинку, що в панельному просто неможливо.
Якщо будинок нового планування, то в рахунок балкона можна збільшити площу кімнати, що в типових будинках робити не можна. Це означає, що збільшення кімнати в рахунок лоджії можливо тільки при обчисленні, де він розташований, і в якому саме будинку.
відповідальність
Згідно зі статтею 7.21 КоАП РФ за самовільне перепланування необхідно буде заплатити штраф, у розмірі 2-2,5 тис. Рублів. Крім цього, відповідно до статті 29 ЖК РФ особа повинна відновити колишній вигляд квартир, який існував до проведення перебудови.
Якщо буде визначено, що перепланування була проведена досить давно і цей процес не нашкодив конструкції будинку, то штраф накладатися не буде.
У разі ігнорування власником повідомлення Жілінінспекціі про відновлення колишнього вигляду житла протягом півроку, і нічого до цього моменту не було зроблено, квартиру можуть продати на публічних торгах.
Потрібен зразок згоди сусідів на перепланування квартири? Дивіться тут.
Купівля квартири з незаконним переплануванням
При продажу квартири з простою переплануванням, при цьому не узаконюючи її, продати житло є шанс.
Все питання полягає в тому, чи знає про дані зміни БТІ. Якщо не знає, то квартиру можна продати в звичайному порядку, якщо покупця дані умови повністю влаштовують.
При цьому покупець буде нести всі ризики і відповідальність, в разі, якщо про незаконну перепланування дізнаються відповідні органи.
Продавець же в цій ситуації нічим не ризикує, адже він продав квартиру за старою плануванні, а покупцеві може бути зроблена знижка для подальшого узаконення перебудови.
Купівля квартири з незаконним переплануванням в іпотеку може доставити масу проблем і складнощів. Одна з них, це те, що банк не надасть кредит, якщо в квартирі не узаконена перепланування. Однак є випадки, коли банк не заперечує від вчинення такого правочину.
Продавець в цьому випадку нічим не ризикує, проблема тільки з пошуком покупця, який вирішить купити таку квартиру.
Банк в цій ситуації в курсі, що в квартирі була проведена самовільне перепланування, але надає кредит.
У покупця після покупки квартири виникає зобов'язання, яке прописано в договорі, про те, що перебудова має буде узаконено, причому термін також вказується в договорі.
За загальними правилами відповідати за самовільне перевлаштування буде власник. Якщо ви вирішили купити квартиру, перш за все, покажіть її фахівцеві.
Щоб правильно визначити складність всіх робіт, а також оцінити приблизну ціну узгодження, ріелтори привертають співробітників Департаменту по перепланувань.
Вони надають детальну інформацію про:
- вигляді перепланування;
- приблизної вартості оформлення перепланування.
При покупці квартири в іпотеку, слід знати, що за правилами іпотечних програм кредит видається тільки у разі відповідності технічних документів на квартиру фактичного плану квартири.
Тому частіше банки відмовляють у видачі кредиту на квартиру з незаконною переплануванням.
Оцінка при продажу
Квартира з переплануванням - вигідна угода тільки в тому випадку, якщо з документами все в порядку і з юридичної точки зору все було правильно оформлено.
Квартира з законною переплануванням варто на 10% вище, а з незаконною - на 10% нижче.
Часто покупці звертаються до оцінювачам для розрахунків вартості житла, адже саме на вартість узгодження продавець готовий зробити знижку.
Ціна квартири буде залежати від конкретної ситуації, адже навіть заміна підлоги або зміна дверного отвору вважається переплануванням, а це значить, що ціна і термін узгодження збільшиться.
Чи можна зробити перепланування квартири в іпотеці від Ощадбанку? Подробиці в цій статті.
Поширені запитання
На практиці виникає безліч питань, пов'язаних з незаконною плануванням.
Кухня перенесена в кімнату
При вирішенні купити квартиру з незаконною переплануванням, в якій кухня перенесена в житлову кімнату, вам доведеться:
- або вимагати від продавця відновлення колишнього стану квартири;
- або ж брати на себе це зобов'язання і відновлювати все після укладання угоди.
Придбання з самовільним перебудовою
Перед тим, як купувати квартиру з переплануванням, необхідно перевірити, чи немає порушень в проведеному незаконному перебудові.
Якщо були допущені серйозні порушення, узаконити її не вийде, відповідні інстанції відмовлять, до того ж доведеться заплатити штраф.
В цьому випадку не рекомендовано купувати таке житло, адже узаконення не відбудеться, а витратитися на відновлення квартири відповідно до технічної документації доведеться.