Короткий огляд житлового будівництва в РФ
Житлове будівництво завжди було привабливим напрямком для інвестицій. Особливо так було в докризовий період, коли багато хто вважав, що ринок буде рости вічно, а ціни будуть йти постійно в гору.
Криза внесла свої корективи. Багато інвестиції, вкладені в будівництво об'єктів нерухомості, не виправдали надій інвесторів. Забудовники були змушені скасувати або заморозити свої проекти. Тому зараз головним девізом всіх учасників ринку можна назвати «обережність». Обережність у всьому. Обережність у виборі об'єкта для інвестицій, обережність у виборі партнерів, субпідрядників.
З іншого боку, купівля житла не завжди обумовлена інвестиційними цілями. Найчастіше це придбання житла для особистого користування. І тут, звичайно ж, головним на ринку попиту виступає населення, у якого під час кризи доходи впали. При цьому повинно пройти якийсь час з моменту відновлення прийнятного рівня доходу людини до появи бажання купити житло.
Зараз ми вступаємо в нову фазу. Яка ж все-таки сьогодні ситуація на ринку?
Про законодавче регулювання
Метою даного законопроекту була і залишається боротьба з будівельними пірамідами, коли забудовник спочатку збирав з людей гроші, після цього «намагався» отримати документи на будівництво об'єкта, а потім зникав у невідомому напрямку. До поточного моменту документ все-таки дозволяв використання якихось інших схем. Але після прийняття поправок до нього єдиним способом залучення грошей громадян є договір про пайову участь.
Але в чому проблема? У тому, що за оцінками експертів, в даний момент в Москві по 214-ФЗ реалізується близько 30-40% проектів. Відповідно, з первинного ринку житла Москви підуть об'єкти, що продавалися по альтернативним схемами. Поки забудовники перебудуються на нові правила гри, на ринку новобудов виникне дефіцит.
Але не все так погано. Поправки, як правило, несуть якісь додаткові поліпшення, а можливо, і стимули для дотримання цього закону. Завдяки їм, в даному випадку, значно спрощується робота за договорами про пайову участь:
· Звільнення забудовників від ПДВ;
· Скорочення переліку документів, що надаються для реєстрації першого договору про пайову співпраці;
· Росреестр забороняється вимагати раніше надані документи по об'єкту для реєстрації другого і наступних договорів;
· Скорочення термінів державної реєстрації договорів до 5 днів.
Закон про захист громадян при пайовій участі потрібен, і це не обговорюється, але це повинно бути зручно і для іншої сторони - забудовника. Поточні поправки до закону зробили спробу вирішити цю проблему. Чи запрацює закон в повну силу - покаже час.
Про типах житлового будівництва
Житлове будівництво в Росії можна розділити на чотири види, за типами використовуваних для будівництва матеріалів:
Існують і змішані типи домобудівництва, які комбінують тим чи іншим чином зазначені вище види (каркасне, монолітно-цегляна). Але в даному огляді ми розглянемо чотири основних.
На перший погляд, дерев'яне житлове будівництво може здаватися пережитком минулого. У містах будинки такого типу не будують, а навіть зносять. Але не варто забувати про ринок заміської нерухомості. У РФ частка такого типу будівель становить близько 35% від загального числа об'єктів заміської нерухомості (за оцінками інформаційно-аналітичного агентства ринку нерухомості RWAY).
Серед головних недоліків відзначають пожежонебезпека, недовговічність. Головна ж перевага - вартість матеріалів.
Жителям будь-якого міста Росії знайомі ці типові будинки, схожі один на одного. Вони будуються швидко в технологічному плані зважаючи на наявність налагоджених проектних схем, завдяки чому скорочується етап проектування. Відповідно, будувати ці будинки в якомога більших обсягах. Частка панельних будинків серед новобудов різниться по країні, але в цілому знаходиться в межах від 18% в Москві до 40% в інших містах.
При такому типі будівництва якість виявляється гірше, ніж у будинків монолітного або цегельного типу. Однак панельні будинки є більш доступними для населення. Вартість такого житла в Москві коливається біля позначки 120-130 тис. Руб. за 1 м² в залежності від якості самої «панелі» і району. У найближчому Підмосков'ї 1 м² квартири в панельному будинку коштує близько 70 тис. Руб. (За даними інформаційно-аналітичного агентства ринку нерухомості RWAY).
У чому відмінність монолітного будинку від панельного? Монолітний будинок будується не з спеціально заготовлених блоків, вироблених на домобудівних комбінатах, а конструюється на самому будмайданчику. В особливі конструкції, що формують основу будівлі, заливається бетон, а стіни вже можуть будуватися з інших матеріалів, наприклад, цегли.
Монолітний будинок - це завжди індивідуальний проект, який не підходить під масову забудову. Переваг у такого будинку, звичайно, багато. По-перше, площі квартир в монолітному будинку зазвичай більше, ніж в панельному будинку. По-друге, можлива вільне планування квартир. По-третє, поверховість будівлі необмежена.
Але за всі ці переваги потрібно платити. Вартість квартир в монолітних будинках трохи вище, ніж в панельних, а перепланування квартири несе за собою значні витрати. До того ж, монолітні будинки зводяться повільніше в порівнянні з панельними. Все це дозволяє вважати монолітне житлове будівництво елітних класом житла.
Крім високої вартості, до недоліків, мабуть, можна віднести досить трудомісткий процес самого будівництва: будівля, як то кажуть, складається по цеглинці.
Наслідком трудомісткості є невисока частка цегляних будинків серед новобудов Москви - близько 9%. Вартість 1 м² такого житла знаходиться в районі позначки 160 тис. Руб.
За даними НДВ-Нерухомість, загальна структура ринку Москви за типами будинків виглядає наступним чином (рис. 1).
Діаграма відображає тільки московський ринок новобудов. У регіонах трохи інша ситуація: частка монолітних будинків не настільки переважна: 40-54% від загального числа новобудов. У майбутньому можна очікувати в інших суб'єктах РФ подібну структуру, як і в столиці. Регіони часто переймають московський досвід.
Тепер про вартість житла. Якщо взяти цифри в цілому по країні, то середня ціна за 1 м² загальної площі первинного ринку житла квартир всіх типів становить 48 256 руб. За даними Росстату, ціни 1 м² житла в різних федеральних округах виглядають наступним чином (рис.2):
Як і слід було очікувати, лідерами є Центральний і Північно-Західний ФО на чолі зі своїми головними каталізаторами цін - Москвою і Санкт-Петербургом. Північно-Кавказький ФО зважаючи на свою нестабільну обстановку знаходиться в аутсайдерах.
При цьому собівартість будівництва приблизно однакова майже у всіх регіонах. За даними індексу ГдеЕтотДом, більшість суб'єктів укладається в інтервал 14-36 тис. Руб. за квадратний метр. Безумовним лідером є Чукотський АТ, там 1 м² житла обходиться будівельним організаціям в 124 тис. Руб. У Москві цей показник дорівнює 91 615 руб.
Про іпотечне кредитування
Не всі можуть собі дозволити покупку житла. Саме тому іпотечне кредитування є одним з основних двигунів будівельної галузі в цілому. І якщо процентні ставки по кредитах і початковим платежах будуть більш доступними для населення, то це може підштовхнути кінцевий попит на житло і оживити сферу житлового будівництва в цілому.
Мал. 3. Обсяг житлових кредитів, наданих кредитними організаціями фізичним особам, млн. Руб.
Мал. 4. Середньозважена ставка за житловими кредитами,%
Аналіз кон'юнктури ринку
Як видно з рис. 5, за даними Росстату, тільки 4% опитаних оцінюють поточну ситуацію як «сприятливу», 29% - як «несприятливу» і 67% опитаних оцінили її як «задовільну».
В даному випадку тішить те, що кількість «песимістів» досить невелика (рис. 6), за даними Росстату, це 7% опитаних. Відповідно, більшість вважає, що ринок будівництва пройшов вже своє дно, і нас чекає підйом.
Отже, ми маємо наступне: продажу будівельних компаній ростуть, виробництво продукції падає. З чим це може бути пов'язано? Пов'язано це може бути з тимчасовим лагом, який властивий даній галузі. Якщо подумати, то зараз вводяться в дію будинку, які почали будувати ще до кризи. За логікою і властивої цієї галузі високої інерційності, можна зробити висновок, що в найближчі кілька років темпи введення житла в дію навряд чи зростуть. Результати поточного пожвавлення, якщо воно буде мати тривалий характер, на ринку буде видно знову-таки через кілька років.
Природно, про дефіцит на ринку житла поки не доводиться говорити. За період кризи у багатьох будівельних організацій сформувалися запаси «готової продукції».
Виходячи з міркувань керівництва нашої країни, та й багатьох експертів, житлове будівництво є однією з основних рушійних сил нашої економіки і здатне істотно вплинути на вихід країни з кризи.
Матеріал підготовлений фахівцями компанії СONCOL