1. Зайняли ділянку цілком або частково: ваші дії і правові наслідки
Для більшості земельних ділянок в Росії до цих пір не визначені точні межі. Переоформлення прав власності на землю часто проходить без межування. Таким чином, ні власники, ні сусіди не мають можливості дізнатися точну площу і конфігурацію ділянок. Виникають хибні уявлення про місце проходження кордонів, на підставі чого можуть виникнути суперечки і причини для судових розглядів.
Поки ситуація зі сформованим землекористуванням влаштовує всі сторони і хто-небудь з сусідів не став розширювати свої володіння за рахунок чужої землі (часто якщо ділянка давно не використовується) - існує світ. Але якщо виникає конфліктна ситуація, стороні, яка вважає себе постраждалою, в разі відсутності чітко встановлених меж між ділянками, стає складно довести свою правоту.
Таким чином, якщо ви хочете перешкоджати захопленню вашої земельної ділянки іншою особою, критично важливе значення має встановлення чітких меж ділянок в результаті межування.
Розглянемо дві можливих ситуації конфлікту щодо меж земельних ділянок:
Випадок 1. Межі земельної ділянки встановлені в процесі межування.
Якщо для вашої земельної ділянки проводилося межування і ви вважаєте, що сусід зайняв частину вашої території, перевірте, щоб в кадастровому паспорті було вказано в точності відповідають результатами межування дані. В цьому випадку спір зводиться до суперечностей між офіційними документами на землю (матеріали межування і кадастровий паспорт) і уявленнями сусідів про реальний проходженні кордону. У цьому випадку існує дуже велика ймовірність вирішення спору в вашу користь.
Порядок дій наступний (рис.1):
Малюнок 1. Порядок дій, якщо сусід зайняв вашу ділянку
Випадок 2. Точні межі земельної ділянки не визначено.
Якщо межі вашої земельної ділянки вказані неточно, довести, що сусід зайняв частину вашої ділянки, буде набагато складніше. Подивіться в кадастровий паспорт вашої ділянки. Якщо на першому аркуші в рядку № 16 «Особливі відмітки» написано щось на кшталт: «Кордон земельної ділянки не встановлена відповідно до вимог земельного законодавства» або «Площа орієнтовна, підлягає уточненню при межування» - справи кепські. Для пред'явлення претензій сусідові необхідно починати з процедури межування ділянки. Більш детально про це ви можете прочитати в окремій статті на нашому сайті.
При цьому в разі межування земельної ділянки обов'язковим додатком до межевому плану є акт погодження меж вашої земельної ділянки з сусідами. Як ви розумієте, якщо конфлікт уже виник, і ви захочете уточнити межі ділянки в свою користь, сусіди ні за що не підпишуть акт узгодження. В цьому випадку кадастрові інженери в акт узгодження вносять позначку, що кордони не узгоджені, і викладають суть наданих в письмовій формі заперечень зацікавлених осіб, тобто ваших сусідів. Буває, що належним чином повідомлені зацікавлені особи письмово не надають заперечень і не підписують акт узгодження, в цьому випадку акт вважається узгодженим.
У будь-якому випадку, якщо конфлікт остаточно не вирішене на стадії узгодження результатів межування, єдиним виходом з ситуації, що склалася буде судовий розгляд. При цьому такі судові спори дуже складні і часто вимагають збору максимально можливої доказової бази. При цьому судом розглядатимуться не тільки результати межування, а й фактичне землекористування, експертні висновки, результати геодезичних зйомок, інші документи на землю, де вказані площі ділянок та їх межі.
Оптимальний варіант - якщо ваші сусіди з усіх боків також погодяться провести межування і уточнення меж. В результаті межування може виявитися, що урізання вашої земельної ділянки сталася зовсім не в тому місці, в якому ви припускали.
Малюнок 2. Розмір штрафів за самовільне зайняття земельної ділянки
Сплата штрафу не звільняє правопорушника від усунення правопорушення. Тобто якщо за рішенням суду або відповідальних органів правопорушника був призначений штраф за самовільне зайняття земельної ділянки та він його оплатив, додатково він повинен звільнити незаконно займану ділянку або її частину. У разі відмови за рішенням суду правовласник може самостійно виконати знесення будівель і розчищення ділянки, а витрати витребувати у правопорушника.
2. Що робити, якщо ви ненавмисно зайняли чужу ділянку (або його частина)
Ситуації, коли люди навмисно або ненавмисно займають частину території, яка їм не належить, трапляються досить часто. Наприклад, в сільських населених пунктах, де багато землі, в оборот можуть бути задіяні вільні землі в кінці городів, в тупикових вулицях, «нічийні» острівці землі між сусідніми ділянками та ін. В садових і дачних товариствах, де плани території були затверджені кілька десятиліть тому, прирізки до земельних ділянок за рахунок загальної або державної землі носять масовий характер. Зустрічаються і прирізки за рахунок сусідських територій.
Але ситуація, що склалася до певного моменту вважається скоріше позитивною, ніж негативною. Адже за рахунок того, що вільні острівці землі (часто між сусідніми ділянками) або захаращені тупики використовуються (наприклад, обробляються для сільськогосподарських цілей або для облаштування зони відпочинку), виграють всі. Територія поселення або дачного (садового) товариства стає доглянутою, відсутні бур'яни і дикі хащі на нічийній землі.
Однак така ситуація влаштовує доти, поки хто-небудь не прихопив частину чужої земельної ділянки або на один безхазяйний ділянку претендує кілька осіб. Буває так, що приватизована земельна ділянка довгий час не використовувався, але коли власник вирішує відновити його обробку, виявляється, що частина території вже зайнята сусідом, і він не хоче її віддавати. В цьому випадку, якщо ви не зумисне зайняли частину чужої території, її краще повернути або домовитися з сусідом про надання йому частини свого ділянки.
В цілому сценарій оформлення прирізки до земельної ділянки може розвиватися за двома сценаріями:
1) Перерозподіл земельних ділянок. що перебувають у державній або муніципальній власності, та земельних ділянок у приватній власності. Відповідно до ст. 39.28 ЗК РФ, громадяни, в чиїй власності знаходяться земельні ділянки, призначені для ведення особистого підсобного господарства (ЛПГ), городництва, садівництва, дачного господарства, індивідуального житлового будівництва (ІЖС), можуть оформити прирізання до своєї ділянки за рахунок перерозподілу земель і / або земельних ділянок, які перебувають у державній або муніципальній власності.
- за рахунок сусідської землі;
- за рахунок землі території загального користування;
- за рахунок територій іншої містобудівної зони (наприклад, якщо ваш ділянка призначена для ІЖС, його не можна розширити за рахунок землі для розміщення торгових і промислових об'єктів і ін.);
- якщо утворений ділянку буде виходити за межі червоних ліній.
Малюнок 3. Можливі варіанти розширення ділянки
Допустимий варіант оформлення прирізки до ділянки за рахунок землі в муніципальній власності зображений на малюнку 4. Синім кольором позначено можлива прирізка до ділянки.
Малюнок 4. Прирізка до ділянки за рахунок землі в муніципальній власності
В цьому випадку для оформлення прирізки до ділянки потрібно підготувати схему розташування земельної ділянки. Її можна зробити як самостійно, так і за допомогою кадастрових інженерів. Більш професійно буде виглядати проект межування території, але на першому етапі подачі заяви його готувати не обов'язково.
2) Оформлення прирізки до учстку з метою виключення зламана кордонів, украпленням, вклинювання, черезсмужжя земельних ділянок. Перерозподіл ділянок може Осущетвляется як між кількома ділянками в приватній власності, так і за рахунок землі в державній або муніципальній власності. При цьому такому перерозподілу можуть піддаватися ділянки не тільки громадян, але і юридичних осіб незалежно від цільового призначення.
В цьому випадку перерозподіл кордонів оформляється на підставі проекту межування території. Це вже більш складний документ, ніж схема розташування ділянки. Його мають право розробляти тільки кваліфіковані кадастрові інженери. Проект межування террііторіі охоплює не тільки одну ділянку, а й кілька суміжних ділянок, між якими відбувається перерозподіл. Проект межування проходить процедуру публічних слухань і обов'язково повинен бути погоджений усіма зацікавленими особами.
Приклад оформлення прирізок за рахунок перерозподілу ділянок з метою усунення зламана кордонів зображений на малюнку 5.
Малюнок 5. Схемний проект межування території з метою усунення зламана кордонів
Як узаконити прирізання до ділянки?
У загальних рисах порядок оформлення прирізки до ділянки виглядає наступним чином (рис. 6):
Малюнок 6 - Порядок оформлення прирізки земельної ділянки
Примітка: Якщо за результатами кадастрового обліку (в кадастровому паспорті) площа земельної ділянки, на який претендує особа, більш ніж на 10% перевищує площу, яку ми домовилися в схемі розташування ділянки або в проекті межування, уповноважений орган може відмовити в укладенні угоди про перерозподіл земельних ділянок . Відповідно, перевищення до 10% допускається.
Детально порядок укладення угод про перерозподіл земель і (або) земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, та земельних ділянок, які перебувають у приватній власності, описаний в ст. 39.29 ЗК РФ. Відзначимо, що хоча в разі відсутності проекту межування території передбачена подача схеми розташування ділянки, вона може бути використана тільки на першому етапі оформлення прирізки у власність.
Для укладення угоди необхідно провести межування і забезпечити проведення кадастрових робіт. Тому для грамотного оформлення прирізки рекомендується відразу ж звернутися до кадастровому інженеру. Він проконсультує щодо можливості узаконення прирізки, правильно складе схему розташування ділянки та проведе межові роботи.
Кадастровий інженер простежить, щоб виконувалися всі умови для безпроблемного надання у власність додаткової прирізки до ділянки. Це і максимальна площа, і можливі права на ділянку інших осіб, і ставлення землі до певної містобудівної зоні, і наявність обмежень у використанні, і проходження червоних ліній. Якщо займатися оформленням землі самостійно, ви, можливо, не зможете врахувати всіх нюансів.
Терміни і вартість оформлення у власність прирізок до земельної ділянки
Підготовка схеми розташування ділянки, проведення межування, очікування відповіді держорганів, постановка на кадастровий облік займають багато часу. Тому навіть за участю кадастрових інженерів процедура оформлення прирізок до ділянки займає близько 5-6 місяців.
Щодо вартості оформлення прирізки варто відзначити, що всі витрати по межеванию та проведення кадастрового обліку несе особа, яка хоче оформити прирізання. Також розширення території відбувається не безкоштовно. За додаткові квадратні метри або сотки землі доведеться заплатити. Порядок розрахунку викупної ціни ділянок визначається суб'єктами РФ. Найчастіше викупна вартість дорівнює кадастрової вартості ділянок.
Якщо ви хочете на законних підставах використовувати розширену територію вашої ділянки, краще один раз провести процедуру оформлення прирізки у власність, ніж очікувати штрафів за самовільне зайняття землі або претензій на використовуваний вами ділянку з боку держави або сусідів.
3. Мирне врегулювання питання незаконного заняття ділянки
У будь-якому випадку, на який би стороні ви не опинилися (захопили ваш земельну ділянку або ви порушили сусідські кордону), завжди краще спробувати мирно врегулювати конфлікт, без звернення до суду. Спроба мирного врегулювання питання незаконного заняття ділянки повинна завжди передувати подачі позовної заяви до суду.
На яких умовах ви домовитеся з сусідом, буде залежати від багатьох факторів, в тому числі і від таких невловимих, як характер сусіда і ваше вміння вести переговори. Але починати розмову слід не з претензій, а з з'ясування якомога більшої інформації. Поки конфлікт не зайшов в стадію загострення, сусід може погодитися показати вам свої документи на землю, розповісти, коли і на яких підставах він зайняв ділянку.
Якщо ви впевнені, що сусід неправильно розуміє реальне проходження кордонів, запропонуйте за свій рахунок викликати кадастрового інженера, який розмітить кордон на місцевості. Якщо у вас є кадастровий паспорт на ділянку з точним зазначенням меж, поясніть сусідові, що йому краще повернути незаконно займану частина вашої ділянки. В іншому випадку, коли ви виграєте суд, він буде змушений оплатити всі судові витрати, заплатити штраф і розчистити ділянку.
Якщо у власності сусіда на незаконно займаної частини вашої ділянки знаходиться будівля або ця частина ділянки має для нього важливе значення (наприклад, по незаконно займаної частини ділянки забезпечується заїзд в гараж), ви можете запропонувати сусідові надати вам натомість частина його ділянки. Таке рішення також може прийняти і суд.
Дуже бажано, щоб усні домовленості були закріплені документально. Інакше в разі зміни власників будь-якого з ділянок всі домовленості забудуться, і конфлікт виникне знову. Для документального оформлення перерозподілу ділянок або уточнення їх площі (наприклад, якщо ви погодилися віддати частину своєї землі сусідові, але не хочете за цю частину платити податки) необхідно замовити повторне межування ділянок для уточнення їх площі і конфігурації. Погоджений проект межування буде підставою для внесення змін до ГКН.