Маючи «зайву» житлоплощу, багато хто хотів би використовувати її в якості додаткового джерела доходу. Однак не всі знають, як правильно здати квартиру, щоб не нарватися на шахраїв.
визначення вартості
- району, в якому розташована квартира;
- розмірів і технічного стану житлоплощі.
Необхідно самому оцінити стан своєї квартири з точки зору майбутнього мешканця:
- наскільки вона чиста і затишна;
- справна проводка;
- здавалася чи квартира раніше;
- не протікає сантехніка в що здається приміщенні.
Необхідні документи
Як же здати квартиру в оренду правильно? Здавати житло в офіційному порядку має право лише її власник або людина, що володіє довіреністю на право укладення договору оренди на прохання власника, завіреної нотаріусом. У тих випадках, коли житлоплощу належить державі, згідно із законами, здача її внайми можлива лише за згодою муніципалітету. Наймач може вимагати документи на власність, щоб упевнитися в їх справжності. Показуючи, ні в якому разі не можна їх віддавати.
При наявності декількох власників має бути їх згоду на оренду, завірене нотаріусом. Подібний документ потрібен і при здачі внайми кімнати в загальній квартирі.
Тільки при дотриманні всіх цих умов договір оренди, якщо його термін перевищує один рік, отримає реєстрацію в Росреестра. Якщо є житло в іпотеку, виникає питання про те, як законно здати квартиру, щоб уникнути штрафів? Для цього необхідно мати дозвіл банку на здачу її в оренду.
Пошук орендаря
Якщо знайшлася людина, готовий зняти квартиру. необхідно укласти з ним договір про найм житла. Він потрібен обом сторонам для захисту їх прав у разі появи спірних моментів. Багато хто не бачать необхідності в такому документі. Однак довірливість і юридична безграмотність можуть стати причиною неприємних наслідків.
Наймач може з'їхати з квартири, не заплативши за неї. Він також може жити в ній, відмовляючись платити. Деякі недобросовісні наймачі орендують квартиру, а потім самі здають її декільком людям, які приїхали на заробітки. Як же правильно здати квартиру квартирантам, щоб застрахувати себе від таких людей? У цих випадках договір стане підтвердженням факту оренди, що дозволяє через суд виселити шахрая або стягнути з нього гроші.
Складання договору найму житла
Договір повинен бути складений правильно. Необхідно роздрукувати його в двох примірниках. Якщо складений документ є договором найму житлового приміщення, можна його заповнити від руки. Якщо ж передбачається укладення орендного договору з юридичною особою, його може оформити штатний співробітник фірми-орендаря. У документі потрібно вказати:
- реквізити сторін, між якими буде укладатися договір;
- якщо в квартиру в'їжджають і інші особи, їх паспортні дані також потрібно вказати;
- необхідно обумовити всі права і обов'язки сторін, що стосуються оплати комунальних послуг, плати за оренду, утримання приміщення в чистоті, відносин з сусідами і т. д .;
- потрібно прописати в документі умови його дострокового розірвання;
- слід обумовити також можливість і час відвідування квартири власником для перевірки;
- на обох примірниках проставляються підписи сторін.
Є ще такі особливості.
- Згідно із законом, якщо договір оренди укладається на термін до одного року, його не треба ніде реєструвати.
- Договір найму не вимагає обов'язкової реєстрації в будь-якому випадку.
- Однак договір краще укладати терміном не більше 11 місяців. У нинішньому законодавстві залишилися ще положення про правила знімання житла. Згідно з ними, наймач, який прожив в квартирі більше 11 місяців, мав право проживати в ній і далі, незважаючи на розірвання договору.
Акт прийому-передачі
Наступним необхідним документом стане акт прийому-передачі. Він також повинен бути складений в двох примірниках. Підписується власником і наймачів. В акті детально описуються меблі і побутова техніка, наявні в наявності, їх стан. Окремо відзначаються якісь пошкодження, щоб потім в них не звинувачували наймача квартири.
Після оформлення і підписання основних документів наймач передає гроші за місяць або кілька місяців в залежності від того, що прописано в договорі, і натомість отримує ключі від квартири. Пишуться розписки, що засвідчують ці дії. У них вказуються паспортні дані сторін, дата і сума прописом.
- У орендаря залишається розписка в тому, що він вніс орендну плату за певний період.
- Орендодавець отримує розписку в тому, що він передав ключі.
Щоб захистити себе від можливих ризиків, можна взяти заставу. Зазвичай його розмір дорівнює вартості місячної оренди. Він є страховкою останнього місяця оплати, якщо раптом наймач сховається раніше терміну.
дотримання домовленостей
Щоб уникнути штрафу слід надати квартиронаймачів тимчасову реєстрацію на період дії договору. При її наявності позначена захід не загрожує власнику квартири.
Періодично треба контролювати наймача квартири. Звичайно, не слід робити цього занадто часто, але час від часу перевірка необхідна. Можна проводити її в день орендної плати, приходячи раз на місяць. Здавши квартиру в найм фізичній особі, слід заздалегідь попереджати про відвідування, що не лякаючи мешканців несподіваним візитом. Про проживанні сторонніх людей можна дізнатися у сусідів.
Потрібно постаратися дотримуватися всіх умов за договором. Не можна підвищувати орендну плату в цей період або достроково виселяти орендаря, якщо він зі свого боку не порушив жодного важливого пункту. Якщо ж виникла гостра необхідність розірвати договір, потрібно підшукати мешканцям інше місце.
Якщо в договорі найму не вказано термін його дії, то розірвати його можна, попередивши мешканців про це за три місяці. Інакше ніяк не можна. Після закінчення терміну дії договору найму можна продовжити, склавши акт продовження. У ньому можна залишити колишні домовленості або прописати нові умови проживання та оплати.
Обов'язок по сплаті податків
Податок сплачується один раз на рік зі здачею декларації, яка підтверджує отримання даного доходу. У разі несплати загрожує штраф в розмірі, що дорівнює 20-40% від суми прибутку.
Якщо власник житла не є громадянином РФ і не проживає на території країни більше 183 днів, він зобов'язаний сплатити податок у розмірі 30% від отриманого доходу. Такий же внесок повинен сплатити і громадянин Росії, який проживає в іншій країні.
спрощена система
Існує й інший варіант. Він вимагає реєстрації в якості індивідуального підприємця, який перебуває на спрощеній системі оподаткування. Вона передбачає сплату всього 6% від розміру доходів або 15% від розміру прибутку. Якщо людина є власником декількох квартир і здає їх, йому в обов'язковому порядку доведеться оформити ІП.
Застосування спрощеної системи оподаткування - це зручний спосіб, як здати квартиру в оренду самостійно і істотно заощадити гроші. Авансові платежі, які треба відраховувати кожен квартал, йдуть наростаючим підсумком, і до кінця звітного року їх сума буде дорівнює нарахованого податку на орендну плату за рік.
Якщо орендодавець сплачує внески в ПФР і ФСС, то сума податку зменшиться на цю величину. З метою податкового обліку необхідно також вести книгу доходів і витрат.
придбання патенту
Ще одним варіантом, що дозволяє заощадити гроші, є придбання патенту на здачу в оренду житла. Цей спосіб також вимагає реєстрації як ІП. Для розрахунку річної суми податку виходять з передбачуваного доходу за рік. Він встановлюється законодавчо. Сума податку становить 6% від річного доходу.
Патент можна купувати на кілька місяців. Ще варіант - придбати його на весь рік. Патент, куплений на термін від шести місяців і до року, дозволяє виробляти сплату податку поетапно:
- третя частина всієї суми сплачується не пізніше 25 наступних за покупкою патенту днів;
- решту можна сплатити за місяць до кінця податкового періоду.
Вивчивши всі способи, як правильно здавати квартиру в оренду, можна застрахувати себе від багатьох несподіванок як з боку податкової служби, так і з боку різного роду шахраїв.