Доповідати державі про що здається в оренду житло Украінане традиційно не люблять, проте все більшою популярністю на ринку оренди починає користуватися принцип "заплатив податки - спи спокійно". Сайт "РІА Нерухомість" спільно з експертами розібрався, як здавати житло в оренду законним чином.
Чим загрожує нелегальна здача?
Незаконна оренда квартири небезпечна насамперед несподіваними істотними фінансовими втратами. Наприклад, податковий орган, дізнавшись про те, що власник не сплачує податок до федерального бюджету, має право залучити його до цивільно-правової відповідальності по суду. Як показує практика, санкції для багатьох осіб виявляються обтяжливими, так як крім стягнення основної суми боргу, нараховуються пені і штрафи за неподання податкової декларації та порушення терміну оплати. У гіршому випадку особи можуть бути притягнуті до кримінальної відповідальності, яка чревата отриманням судимості і накладенням штрафу до 300 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян або позбавлення волі на строк до одного року (ст. 198 КК РФ).
Чи багато хто орендодавці шанують закон?
Ринок оренди традиційно є "сірим", і скільки на ньому відбувається угод - підрахувати складно. Відповідно, сказати, яка їхня частка полягає в повній відповідності до законодавства, точно не можна. Деякі експерти наводять орієнтовну цифру в 40%. Крім того, є дані, що в сегменті економ і комфорт класу легально здаються 5-10% квартир, а власники квартир, що здаються більш ніж за сто тисяч рублів на місяць, діють за правилами практично завжди.
При цьому число тих, хто дотримується закон, поступово збільшується.
Як правильно укласти договір?
Договори бувають декількох видів. Є довгостроковий і короткостроковий договір найму, що укладається між двома фізичними особами терміном до одного року і на термін більше року. Також є договір оренди, який укладається між юридичною та фізичною особою. Всі вони укладаються в письмовій формі.
У грамотно складеному договорі налічується два десятки пунктів, частина з них стандартні, а частина залежить від домовленостей сторін і конкретного випадку. У договорі в обов'язковому порядку зазначаються громадяни, які будуть проживати в квартирі разом з орендарем / наймачем, встановлюється розмір оплати за користування майном, визначається порядок оплати комунальних платежів. В окремому документі сторони описують стан переданого в оренду майна і вказують перелік предметів меблів і техніки, в разі, якщо квартира здається з обстановкою. Стандартним умовою є встановлення гарантійного платежу - грошової суми, яка гарантує власнику, що він отримає відшкодування, якщо орендар з'їде з квартири, не попередивши про це заздалегідь, або зіпсує майно в квартирі.
Рекомендується прописати кількість і порядок відвідувань квартири власником (з попереднім повідомленням проживає в квартирі орендаря або без повідомлення), суму найму, порядок внесення оплати, інші платежі, які лягають на плечі орендаря (оплата електроенергії і т.д.).
Якщо у квартири кілька співвласників, то вони всі повинні поставити свої підписи в договорі. Або право на здачу квартири може бути передано одному з власників на основі нотаріально посвідченої довіреності. В іншому випадку співвласник або навіть просто зареєстрований в квартирі людина має право проживати в даній квартирі. Орендар може попросити у орендодавця виписку з будинкової книги, щоб переконатися, що договір підписаний всіма власниками і зареєстрованими в даній квартирі. При цьому потрібно звернути увагу на дату видачі виписки - термін її дії становить один місяць.
Договір найму, підписаний обома сторонами, є юридично значимим документом і приймається до розгляду в судах та інших інстанціях.
А хіба укладення договору не достатньо?
Складений в письмовій формі договір оренди або комерційного найму є однією зі складових, що забезпечують законність надання квартири у тимчасове володіння і користування. Однак якщо сторони передбачили, що договір укладається на термін більше 1 року, то його необхідно не пізніше, ніж через місяць з дня укладення здати в Росреестр для реєстрації обтяження об'єкта нерухомості. КоАП України містить адміністративні санкції для порушників: за недотримання порядку реєстрації договору призначається штраф у розмірі від 1,5 до 2 тисяч рублів, а за несвоєчасну подачу заяви про реєстрацію обтяження передбачається штраф в розмірі 5 тисяч рублів (ч. 1, 2 ст. 19.21 КоАП РФ).
Що треба робити для легалізації здачі? Треба реєструватися як ІП?
Є ще один варіант - придбати патент для здачі квартири. В цьому випадку власнику квартири також потрібно зареєструватися як ІП. Термін дії патенту становить від одного місяця до одного року, але не повинен "переходити" на наступний календарний рік. Якщо купується патент на термін до півроку, то його вартість оплачується відразу і повністю. Якщо патент придбавається на термін до року, то спочатку можна оплатити одну третину від його вартості, а за місяць до закінчення терміну його дії - решту суми. Податок сплачується у фіксованому розмірі виходячи з ставок, встановлених суб'єктом федерації, і його площі. Калькулятор розрахунку вартості патенту (тобто розміру податку, який доведеться сплатити) наведено на сайті nalog.ru.
Отримання доходів від здачі квартири в оренду не є підприємницькою діяльністю, тому у громадянина немає обов'язку щодо реєстрації ВП. Громадяни, які отримують дохід від здачі квартири в оренду, реєструються як ІП тільки з метою оптимізації належних до сплати податків, тобто зменшення суми підлягають оплаті податків у порівнянні з розмірами податків, які доводиться платити громадянам, які не є ІП.
Скільки податків доведеться платити?
Якщо ви здаєте квартиру як фізична особа, то платити доведеться 13% від доходів. ІП за спрощеною схемою оподаткування повинен платити 6%, але при цьому він платить фіксовані внески, які в рік складають 21 тисячу рублів. Тому при здачі недорогої квартири немає сенсу реєструватися як ІП.
Якщо ж ви купуєте патент, то, як уже говорилося, сума буде залежати від площі і регіональних ставок. Наприклад, річний патент на 40-метрову квартиру на Арбаті в Москві обійдеться в 27 тисяч рублів, в Північному Бутово - в 12,6 тисячі рублів, а в Магаданській області - 7,2 тисячі рублів.
Чи треба доводити до відома дільничного?
Дехто переконаний, що для повної легалізації здачі квартири в оренду потрібно сповістити дільничного про те, що на його території проживають незнайомі йому люди. Однак закон не передбачає норму, яка б зобов'язувала власника повідомляти дільничного про те, що він здав квартиру в оренду або наймання. Це обумовлюється тим, що право розпоряджатися майном належить тільки власнику прав. Ніякі сторонні особи, включаючи дільничного, не можуть заборонити реалізацію його права. При цьому дільничний, який сумлінно виконує свої обов'язки, сам дізнається, кому здається квартира, хто там живе.
Матеріал підготовлений за допомогою директора компанії "Міель-Оренда" Марії Жукової, керівника департаменту оренди компанії "Азбука Житла" Романа Бабічева, адвоката Олега Сухова і адвоката МКА "Центральна колегія адвокатів" Дар'ї Жидких.