Сьогодні все більше і більше росіян замислюються про покупку нерухомості за кордоном. І не завжди це люди заможні, все частіше сьогодні зайняти «містечко під сонцем» прагне і середній клас. Зважившись на придбання житла за кордоном, потенційні покупці користуються послугами ріелторів і агентств нерухомості. Тут криється перша і найголовніша помилка. Звертаючись в агентство нерухомості, розташоване в тій країні, де людина хоче купити будинок або апартаменти, він ризикує залишитися зовсім незахищеним з точки зору закону, оскільки в кожній країні правила проведення угоди і юридичні тонкощі оформлення документів різні. А тому агентство або ріелтор буде маніпулювати грошима і часом покупця як йому заманеться. Тому краще вибирати міжнародні агентства нерухомості з представництвом в країні покупця. Недобросовісні ріелтори дуже часто пропонують «провернути» схеми з оформленням або купівлею житла, щоб заощадити на податках, або взяти кредит на «вигідних» умовах. На ділі ж виявляється, що покупця просто «розвели». Так, наприклад, в Іспанії банки зазвичай дають іпотеку, яка покриває до 80% від вартості об'єкта, однак якщо ріелтор пропонує купити житло, взявши в банку всю суму, то, швидше за все, він шахраює. Як це відбувається? Ріелтор або будівельна компанія, а часто - в тандемі, дають хабар оцінювачу, який оформляє документи, де житло коштує, скажімо, не 110 тисяч євро, а всі 150 тисяч. Банк дає кредит 80% виходячи з зазначеної суми - 120 тисяч євро. А цієї суми з лишком вистачить і на покупку квартири, і на комісію ріелтору, і на оформлення угоди.
Для зниження вартості оформлення угоди і наступних виплат по податках, сума угоди знижується і при оформленні у нотаріуса. Однак, занижувати суму можна не більше ніж на 20%, оскільки це загрожує серйозними наслідками. У тій же Іспанії зараз економічна криза, і податкова служба, піднімає і перевіряє абсолютно всі угоди, навіть вчинені кілька років тому. У разі виявлення заниження вартості більш ніж на 25%, справжньому власнику нерухомості виписується штраф. Крім того, тут ще обов'язково буде враховуватися той дохід, який міг бути отриманий з прихованою частини вартості. Цей дохід вираховується виходячи з орендної плати, яку можна отримати, здаючи житло, і вимагають його з власника. Сюди також будуть включатися пені за весь термін невиплат. Повідомлення надсилається на пошту, власнику пропонується заплатити всю суму в місячний термін або оскаржити штраф в суді. При зверненні до суду (а росіяни зазвичай завжди оскаржують такі штрафи) іноземний власник завжди виявляється винним, оскільки іспанська будівельна компанія і ріелтор завжди зможуть «вийти сухими з води», знаючи тонкощі законодавства. У кращому випадку, обманутий покупець втратить придбаної нерухомості, в гіршому - його чекає кримінальне переслідування.
Слід сказати, що подібного роду махінації дуже часто зустрічаються в країнах з нестабільною економікою, і з опрацьованим законодавством і кризою на ринку нерухомості. Зараз, наприклад, дуже ризиковано купувати житло в Іспанії, Італії, Болгарії, Туреччини та Чорногорії. Тут практично жоден забудовник не зможе вам показати документи, ліцензуючі його діяльність і дозволяють будівництво саме тут. І дуже часто при оформленні угоди реальна вартість житла знижується на 30-40%. Надалі ж, продаж такої нерухомості може викликати проблеми, по-перше, зі сплатою податків, по-друге, з покупцем, який напевно не погодиться з ціною, яку йому запропонує власник. Ріелтори дуже люблять користуватися також тим фактом, що наші співвітчизники не люблять розголошувати таємниці покупки нерухомості за кордоном, і дуже часто діють інкогніто, намагаючись не викликати заздрощів і не привертати до себе увагу оточуючих. Більш того, не варто забувати, що ріелтор - це, по суті, посередник, сполучна ланка між забудовником і покупцем, він лише доносить інформацію до потенційного клієнта, це прописано в усіх договорах зарубіжних девелоперів. Він організовує ознайомчі тури, де коротко знайомить бажаючих придбати житло за кордоном з районом і продається нерухомістю, за це отримуючи комісійні. Дуже часто покупцеві просто не вистачає часу «озирнутися», і, по суті, уклавши угоду, він купує «кота в мішку», який на ділі може виявитися неліквідної нерухомістю, проданої по сильно завищеною ціною. Крім того, ріелтори «славляться» подвійними комісійними, які отримуються в повному обсязі і від забудовника, і від покупця. На ділі, якщо купується новобудова - квартира або окремий будинок - то комісійні ріелтору платить будівельна компанія. Якщо мова йде про вторинному житло, то комісію теж зазвичай платить продавець, але в деяких країнах комісійні, призначені посереднику, можуть бути поділені навпіл між продавцем і покупцем.
Варто також пам'ятати про те, що новоспеченого власника нерухомості місцева влада попросять підтвердити легальність доходів, на які була придбана нерухомість. Так, в Фінляндії в 90-х роках у зв'язку з проблемами в економіці не завжди перевіряли законність появи грошей при придбанні житла. Через кілька років при перевірці операцій багато хто був змушений віддати свою нерухомість на користь держави. Тому не потрібно забувати, що в будь-якій державі може виникнути необхідність підтвердження легальності доходів, і до такої ситуації необхідно бути готовим. При вирішенні інвестувати свої кошти в закордонну нерухомість слід серйозно поставитися до вибору агентства нерухомості і ріелтора, краще, якщо знайомі або родичі вже користувалися послугами цієї компанії або фахівця, і залишилися задоволені проведенням операції. Якщо таких рекомендацій немає, то варто почитати відгуки про діяльність цієї компанії в друкованих виданнях або інтернеті. Якщо позитивний відгук з'являється не завжди, то вже негативний досвід клієнти напевно опишуть у всіх подробицях.