Іпотека за кордоном
Багато росіян купують нерухомість в кредит, і це сьогодні цілком реально. Але ставлення банків до нерезидентам має деякі особливості.
За різними оцінками, росіяни беруть іпотечні позики за кордоном на суму від 6 до 11 млрд дол. / Рік. Кількість запитів на подібну послугу за останні три роки зросла в два рази. В даний час така практика набирає обертів. Це найбільш вигідний спосіб придбання іноземної нерухомості. Забезпечення за кордоном і в Росії буде потрібно однакове - запорука об'єкта нерухомості, але ставки за кордоном в рази нижче - від 3 до 6% річних в місцевій валюті. Наші банкіри не можуть надати настільки доступних позик. Навіть з урахуванням того що для іноземців повна вартість кредиту на 1,5-2% вище, ніж для громадянина країни, оформлення його за кордоном все одно вигідніше, ніж в російському банку.
Теоретично взяти позику в Росії на покупку закордонної нерухомості можна, але в якості застави наш банк зажадає наявне тут житло. Іноземну квартиру як забезпечення не приймають, тому що кредитор не зможе моніторити її стан, а в разі дефолту неможливо накласти стягнення. Умови за такою іпотеці будуть вельми невигідними для позичальника. Тому краще звернутися до філії іноземного банку на території Росії або оформити кредит безпосередньо в країні, де набувають об'єкт нерухомості.
Крім низької процентної ставки, яка нашим позичальникам недоступна, у іноземній іпотеки є й інші переваги. Перш за все правила придбання нерухомості в Європі більш прозорі. Покупку здійснюють по реальному договором, без сірих схем. Клієнт може звернутися до компетентних органів і перевірити всю інформацію про об'єкт нерухомості, а держава гарантує, що конкретне майно належить конкретній особі. У Люксембурзі таким компетентним органом є система комун (аналог наших префектур). Комунальні служби в Європі мають усю інформацією про нерухомість, розташованої на території комуни. Дана інформація є абсолютно відкритою.
Особливості оформлення зарубіжної іпотеки
Наприклад, в деяких країнах кредитний договір укладають лише на два-три роки, припускаючи, що після закінчення зазначеного періоду представник банку-кредитора і позичальник зустрінуться, щоб обговорити умови продовження угоди з урахуванням що відбулися в країні і світі економічних змін. На практиці це найчастіше означає підвищення відсотка. У російській системі кредитування такого немає. Договір укладають в більшості випадків на 5-30 років, без можливості одностороннього перегляду.
Для росіян передбачені вищі ставки, ніж для громадян інших країн. Це цілком логічно. Якщо кредитну історію позичальників з країн Євросоюзу легко простежити, то наші клієнти похвалитися її прозорістю і давністю не можуть. Також важливо врахувати, що росіянин повинен оплачувати податок на покупку, гербовий і нотаріальний збори, тобто він несе всі витрати щодо вступу в права власності.
При цьому складності будуть пов'язані не тільки з умовами кредитування, але і з вимогами міграційних служб. У деяких країнах навіть при успішному оформленні кредиту та купівлі нерухомості з візових правил і через міграційних обмежень не можна жити в придбаної нерухомості більше трьох місяців на рік.
Крім того, в разі дефолту з іноземними позичальниками кредитори, як правило, не церемоняться. Процедура стягнення і реалізації майна зазвичай займає від одного до трьох місяців. При цьому важливо відзначити, що більше ризиків саме у платника кредиту, власника нерухомості. Оскільки в разі виникнення форс-мажорних обставин судову тяжбу проводять на території розташування об'єкта нерухомості, очевидно, на чиєму боці буде суд ».
Де росіян не люблять
Проте попит на позикові гроші з боку нерезидентів стабільний. Однак далеко не у всіх країнах охоче впускають іноземних громадян і дозволяють їм купувати нерухомість. У числі недосяжних держав - Австрія. Навіть якщо закордонний покупець готовий розплатитися за житлоплощу готівкою, не вдаючись до іпотечного кредитування, він повинен попередньо отримати схвалення влади. Без цього угода просто не відбудеться.
Основна складність - це оцінка платоспроможності клієнта, так як документи, що підтверджують доходи, невідомі місцевим андерайтерам.
Закономірність тут така: чим гірше розвинений ринок і економіка країни, тим нерезиденту складніше отримати іпотечний кредит. Важко (хоча теоретично можливо) це зробити в Єгипті, Таїланді, Туреччині, Арабських Еміратах, Чехії, Угорщини, Хорватії, Латвії, Болгарії, Чорногорії. У цих країнах високі процентні ставки по іпотечних позиках, складна процедура отримання кредиту і багато додаткових, найчастіше важких у виконанні умов.
Наприклад, в Туреччині потрібно так зване військове дозвіл, що видається відповідними структурами. Воно підтверджує, що будинок або квартира, яку позичальник планує придбати, чи не знаходиться в безпосередній близькості від військових об'єктів цієї країни. До того ж ставка тут досить висока і може доходити до 7,5-8,5% річних в доларах, а кредит видають терміном всього лише на десять років.
Не можна отримати іпотеку в Єгипті, можлива лише розстрочка платежу від забудовника.
В Арабських Еміратах введені заборони на придбання багатьох об'єктів. У Чехії, Угорщини, Хорватії отримати кредит можна, тільки якщо покупку здійснює юридична особа, зареєстрована в цій країні, і під 9-10% річних, що майже відповідає російським умовам. У Болгарії суттєвою перешкодою може стати необхідність наявності довіреної особи, громадянина Болгарії, або юридичної особи, суб'єкта Болгарії. Щоб отримати іпотеку в Чорногорії, доведеться заплатити 50% від вартості нерухомості.
Є країни, в яких кредит надають на непоганих фінансових умовах, але там складна процедура проходження комітетів в банках. В Європі це Австрія, Німеччина, Швейцарія, Італія і Великобританія. У Великобританії ви можете отримати позику в розмірі 85% від вартості нерухомості під 2,5-4% річних, але з жорсткими обмеженнями для іноземців. Громадянину Євросоюзу іпотечний кредит буде виданий, тільки якщо він прожив в Англії більше трьох років, у нього відкритий рахунок в одному з банків і є постійна робота. Росіянину для отримання іпотеки необхідно прожити на Британських островах більше двох років, він повинен мати банківський рахунок, постійну роботу і дійсний дозвіл на роботу протягом чотирьох років.
В Італії, не до кінця оправилася від кризи, іпотечні ставки в середньому в два рази вище, ніж в більш успішних країнах Єврозони. У Швейцарії, Німеччини та Австрії іноземний позичальник може розраховувати на кредит не більше ніж 60% від вартості об'єкта. На практиці часто максимальна сума буде ще нижче - близько 40-50%. При цьому продавець в більшості випадків віддасть перевагу мати справу з місцевими покупцями, а не чекати, поки наш співвітчизник отримає дозвіл на придбання і потім ще схвалення від банку на іпотеку. Хороший об'єкт за цей час вже буде проданий. Тому іпотека в таких країнах може бути актуальна для дорогих об'єктів, термін реалізації яких тривалий. Для банку клієнт, який має намір купити об'єкт вартістю кілька мільйонів євро, також буде більш цікавий.
Ще один приклад - це США, родоначальник іпотечної кризи. Зараз в цій країні надають кредит на найменш вигідних умовах - від 6% річних. Крім того, якщо у вас немає кредитної історії в США, то отримати кошти буде вкрай складно.
Welcome to ...
Успішно продають нерухомість по іпотеці в Іспанії, Ізраїлі, на Кіпрі. Тут кредит можна оформити під 3,5-5% з початковим внеском не менше 30% на термін до 30 років.
В середньому щомісячні платежі складають 700-800 євро. Витрати на оформлення іпотеки (оцінка, нотаріус, реєстрація і т. Д.) На квартиру вартістю, наприклад, 160 тис. Євро досягнуть 3 тис. Євро.
Максимальний розмір кредиту визначають наступним чином: дохід позичальника повинен вдвічі перевищувати щомісячні виплати банку. Причому якщо в Росії допустимо погашення кредиту з неофіційних доходів, то у всіх зарубіжних банках приймають тільки білі доходи. Для їх підтвердження вас попросять надати довідку про банківський рахунок, яка підтверджує наявність суми, достатньої для початкового внеску і покриття всіх додаткових витрат на придбання нерухомості (адвокати, гербовий збір і т. П.). Крім того, необхідно підтвердити регулярні доходи і їх джерела (форма 2НДФЛ або бухгалтерська звітність за останні два роки, якщо покупець є власником бізнесу). Вітається підтвердження витрат: як клієнт витрачає гроші і скільки, чи є позики, кредити і т. П. Стане в нагоді свідоцтво на наявну у власності нерухомість. Однак і тут є нюанси.
У Великобританії особисті активи, що знаходяться в Росії, банк при прийнятті рішення про видачу кредиту не враховує. Будинок в Московській області для англійського банку неважливий, а ось нерухомість на Кіпрі він із задоволенням розгляне. Правда, іноді банки можуть вести облік доходів від російських активів. Так, якщо ви здаєте будинок в Московській області в оренду, то плату за нього кредитна організація може зарахувати при видачі іпотеки.
Всі документи надають, як правило, англійською мовою і рідною мовою країни, в якій купують нерухомість. Щомісячні внески сплачують за тиждень до звітної дати, як мінімум - за три дні, звичайним перекладом в іноземній валюті на своє ім'я на рахунок в країні і банку кредитора, де вже відбувається автоматичне списання заборгованості.
Принципова різниця між зарубіжної і російської іпотекою полягає в схемі виплат. У Великобританії, наприклад, дуже популярна схема «тільки відсоток»: клієнт не виплачує банку вартість нерухомості, а вносить тільки відсоток за кредит (2,5-4% річних. Беручи до уваги, що кожні десять років вартість нерухомості в Англії збільшується в ціні на 70-120% (в залежності від об'єкта), така система розрахунків виявляється вигідною для позичальника. Виплачуючи протягом десяти років тільки мінімальні відсотки банку, після закінчення кредиту клієнт може або викупити свою нерухомість за первісною ціною, або продати її і підлозі чить різницю, розплатившись з банком.
До відома
У Люксембурзі середня ставка по кредитах на нерухомість становить 1,5%. Квартиру площею 70 кв. м в елітному ЖК «Долина Троянд» можна придбати приблизно за 500 тис. євро, взявши кредит на 400 тис. євро, і здати в оренду за 4500-5000 євро / міс. При цьому орендні надходження повністю покривають відсотки, що виплачуються за місяць, і частково тіло кредиту.
Експерти радять брати кредит на зарубіжну нерухомість в тому банку, у якого є іноземна «дочка» в Росії. Найпростіше рішення для клієнтів - це взяти іпотеку під заставу наявної тут нерухомості.
Як правило, отримати іпотеку за кордоном на об'єкт вартістю вище 1 млн євро легше, ніж на бюджетні варіанти. Найкраще звернутися до брокерів, що спеціалізуються на наданні кредитів іноземцям. Вони пояснять послідовність дій, складуть список необхідних документів, перевірять правильність їх заповнення. Якщо ви не говорите на мові країни, в якій купуєте будинок або квартиру, будуть надані копії документів на російській.
Якщо ви вирішите збирати документи самостійно, то доведеться вникати в усі тонкощі державного і місцевого законодавства - від вимог до страхування угоди купівлі-продажу до видів і розмірів податкових відрахувань, які підуть до державного або муніципального бюджету. Це може привести до того, що кожну довідку, заяву або підтвердження ви будете переоформляти по кілька разів.
Слід звернути увагу на тенденції ринку нерухомості в обраній країні. Ринок і попит на житло повинні стабільно зростати. Адже в основному нерухомість за кордоном набувають або для сезонного відпочинку, або в інвестиційних цілях. Не можна забувати, що ці об'єкти можна здати в оренду і таким чином покрити частину витрат по іпотеці. Зростання ціни в цьому випадку є гарантією того, що при оренді або продажу нерухомості власник не втратить своїх вкладень.
Олена Димова. За матеріалами журналу «Нерухомість Ціни »№42.
ПРОДАЖ ТА ОРЕНДА НЕРУХОМОСТІ ПО ВСЬОМУ СВІТУ