Про те, що іпотека переживає сьогодні нелегкі часи, говориться багато і з виразом. Банки посилили вимоги до потенційних клієнтів, підвищили ставки за кредитами. Відомі випадки, коли «майже позичальники», вже пройшли андеррайтинг і схвалені позикодавцем, отримували відмову в самий останній момент - прямо в день угоди.
Але є у того, що відбувається і світла сторона. Вона полягає в тому, що з усіма описаними проблемами стикаються потенційні клієнти - ті, хто тільки збирається брати іпотеку. А ось становище громадян, які вже є позичальниками, стабільніше: вони платять строго у відповідності зі своїм кредитним договором. Чи загрожує що-небудь їм - з цим питанням ми і вирішили розібратися.
І, нарешті, третя група - сама, на щастя, численна. Платники, чия іпотека номінована в рублях і при цьому з фіксованою ставкою. Вони сьогодні виявилися в дуже виграшному становищі: якщо в договорі написано «13% річних», вони і будуть платити саме цей відсоток. Навіть незважаючи на те, що ключова ставка ЦБ сьогодні -15% і при видачі нових кредитів сьогодні діють зовсім інші реалії.
«Винятки» - це не тут
Уважне читання вже згадуваної ст. 29 ФЗ-395-1 дало ще один цікавий результат: все суворі правила, що захищають права позичальників, незмінно супроводжуються застереженнями «за винятком випадків, передбачених федеральним законом». Звучить не дуже приємно і змушує задуматися: що це за випадки такі? Чи не потрапляють в їх перелік шалене зростання курс долара, заборона кредитування на Заході та інші «принади», які спостерігаються нами в останній рік?
Експерти заспокоїли - немає, потрапляють. «Якщо почитати закони Російської Федерації, то практично в кожному пункті будь-якого закону ми виявимо це застереження -« за винятком випадків, передбачених федеральним законом », - зазначає Діна Орлова, провідний експерт з кредитними продуктами порталу« Банкі.ру ». - Але ніяких законів, що передбачають збільшення банком процентної ставки в односторонньому порядку, в Росії немає. І зовнішні несприятливі умови не вплинуть на процентні ставки за вже укладеними кредитними договорами. Включення в договір умов про одностороннє зміну умов договору розглядається вищими інстанціями як дискримінація позичальника, який є свідомо більш слабкою стороною ».
«Такі випадки не розглядаються законом як обставини непереборної сили, що дозволяють переглянути умови надання кредиту, - підтверджує Олена Любименко (ИТБ). - І з огляду на наявну на сьогодні тенденцію по максимальному захисті прав громадян, навряд чи будуть встановлені найближчим часом. З точки зору законодавця, банки - це суб'єкти підприємницької діяльності, які здійснюють її на свій страх і ризик ».
«Добровільність» справжня
Ще в тій же самій ст. 29 Закону «Про банки ...» виявилася цікава деталь: там сказано, що ставка по кредиту може бути змінена «за домовленістю з клієнтом». Звичайно, уявити собі клієнта, добровільно погоджується на підвищення йому процентної ставки, як-то важко. З іншого боку, в нашій країні є великі традиції «викручування рук», є навіть чудове вираз (яке навряд чи зрозуміють іноземці) - «добровільно-примусово». Чи не може статися так, що банк запропонує своєму клієнтові «абсолютно добровільно» погодитися на підвищення ставки? А заперечуєш - тоді ми докопаємося до якої-небудь деталі (довідку приніс на два дні пізніше) і вимагатимемо дострокового погашення кредиту протягом тижня?
Наші експерти ці домисли спростували. Точніше кажучи, ситуація можлива, але знову-таки тільки в тому випадку, якщо відповідна умова внесено в кредитний договір. Діна Орлова ( «Банкі.ру») звертає увагу на примітний нюанс: можливість підвищення ставки в разі непродовження договору страхування позичальника. «Переважна більшість банків вказують: наша базова ставка така, а при відмові від особистого страхування ця ставка збільшиться на певну надбавку, - говорить експерт. - Але договір страхування укладається на один рік, а потім позичальник зобов'язаний його переукладати ще на рік і так далі. У разі, якщо він цього не зробить, а саме не надасть договір в банк вчасно, то ставка зросте. Деякі банки, щоправда, закривають на таке прострочення очі, інші ставку збільшують, а після надання документів знижують ставку назад. А є банк, який при ненаданні в термін документа про страхування збільшує ставку відразу на шість процентних пунктів! І більше не знижує, навіть якщо договір в подальшому буде укладено! »
Реальне життя
Як завжди, ми поцікавилися у наших експертів реальною ситуацією. Адже відомо, що практика іноді радикально розходиться з теорією ... Відповіддю знову було одностайне «ні» - принаймні, на сьогодні.
«На ринку випадки, коли банк в односторонньому порядку піднімав би ставку за іпотечним кредитом, зведені до мінімуму, - каже Сергій Козлов (СДМ-Банк). - У банків немає законодавчих підстав для подібних дій ». «Прецедентів, щоб ставки були підняті для клієнтів нашого агентства, не було, - підтверджує Наталія Шоріна, виконавчий директор АН« Мегаполіс-Сервіс »(м Електросталь). - У всякому разі, за останні п'ять років точно. Чи не чула я про таких збільшеннях і від клієнтів інших агентств ».
Тетяна Крючкова, генеральний директор агентства Troika Estate. висловлює точку зору, яка на перший погляд відрізняється від наведених вище. Експерт зазначає, що ряд банків мають право підвищувати ставки за іпотечним кредитом. «У Москві банки поводяться лояльно, але це поки, а ось в регіональних банках процес зі зміни ставок в односторонньому порядку вже почався», - каже Тетяна Крючкова. Однак з подальших уточнень слід, що відповідна можливість закладена в кредитні договори. Так що - розвинемо цю думку далі - якби такого пункту не було, у банків не було б і підстав збільшувати відсоток.
Резюме від порталу www.metrinfo.ru
Як бачимо, платники іпотеки з фіксованим в договорі розміром процентної ставки можуть відчувати себе сьогодні спокійно. Але за однієї умови: у договорі немає жодної згадки про право банку підняти платежі. Так що єдине, що тут можна порекомендувати, - це ще раз уважно прочитати свій кредитний договір. На предмет того, щоб зрозуміти, чи немає у банку можливості на чомусь вас зловити. І не дати йому такої можливості ...
думки експертів
Олексій Новіков, керівник іпотечного центру компанії Est-a-Tet:
Відповідно до закону, будь-яке підвищення ставки в односторонньому порядку незаконно, і в своїй практиці подібних випадків я не зустрічав. Єдиний можливий варіант розвитку подій, коли за обопільною згодою з позичальником банк підвищує ставку в разі прострочення платежів. Як правило, якщо позичальник тимчасово не може виплачувати кредит або може робити виплати тільки частково, разом з клієнтом банк шукає рішення, одним з них може стати збільшення процентної ставки в рахунок відстрочки платежів.
Світлана Савічева, заступник директора кредитного споживчого кооперативу «ДОМ» (м Електросталь):
Непорушність встановленої ставки за іпотечним кредитом прописана в ст. 29 закону «Про банки і банківську діяльність». Банк може підвищити ставку в односторонньому порядку лише у разі, якщо це передбачено договором. Зрозуміло, що при укладенні такого договору позичальник може наполягти, щоб були прописані умови, при яких банк має право підвищити ставку, в разі якщо це не зазначено в договорі.