Текст: Олена Денисенко
Кожен 25-й російський іпотечний позичальник зазнає труднощів з обслуговуванням кредиту. У період економічних криз кількість проблемних боргів різко зростає. Опинившись в неприємному становищі неспроможного боржника, найголовніше - не втрачати голову і діяти розумно.
Як показує досвід Агентства з реструктуризації іпотечних житлових кредитів (АРІЖК), в 87% випадків ситуація може бути виправлена навіть після настання дефолту позичальника. Але кожен другий клієнт банку, зіткнувшись з фінансовими труднощами, вибирає «стратегію страуса».
«Здаватися» або вичікувати?
За умовами надання кредиту клієнти зобов'язані сповіщати банк про будь-яких значущих зміни в їхньому житті: втраті або відновленні документів, зміні місця роботи чи проживання, зміні складу сім'ї. В першу чергу до важливих факторів відноситься зниження доходу позичальника або співпозичальників по будь-якої причини - через втрату роботи, зменшення зарплати внаслідок проведених роботодавцем «антикризових» заходів, тривалої хвороби.
Однак законослухняних позичальників, які поспішають оповістити банк про зміни в житті, не так вже й багато. Багато міркують так: «Навіщо хвилювати банкірів моїми тимчасовими труднощами, якщо я в змозі обслуговувати іпотеку, а через пару місяців точно працевлаштуюся?» Резон в цих аргументах є. Припустимо, молода сім'я виявляється в непростій ситуації - обидва одночасно залишаються без роботи. Швидше за все, банку цей поворот подій здається неприйнятним і надто ризиковим. Буде складно довести, що, припустимо, старше покоління сім'ї готове обслуговувати іпотечний кредит, поки молодь не вибереться з індивідуального кризи. Найчастіше вибирається альтернативний шлях - про зміну запису в трудовій книжці позичальники повідомляють вже постфактум, що не прострочивши при цьому жодного платежу.
З іншого боку, в такому підході є частка ризику. Не факт, що клієнту вдасться стабілізувати своє фінансове становище протягом декількох місяців. І якщо йому все ж доведеться звертатися в банк з проханням спільно знайти найкращий вихід з неприємної ситуації, тривале приховування важливих відомостей може дискредитувати його в очах кредитора.
З відкритим забралом
У тому випадку коли позичальник чітко розуміє, що не в змозі виплачувати щомісячні внески за кредитом, найгіршим способом дій є гра в хованки з кредитором. Якщо прострочення набувають хронічного характеру (допущені більше трьох разів протягом 12 місяців) або якщо черговий платіж не було внесено протягом 90 днів (в договорах деяких кредитних організацій - 30 днів), банк може письмово вимагати дострокового погашення кредиту, довести справу до суду і продажу квартири.
Набагато правильніше при настанні труднощів сповістити про це кредитора. Клієнт повинен звернутися до кредитного відділу банку з письмовою заявою, в якому детально описується ситуація, причини її виникнення, і додати документи, що підтверджують зміну свого фінансового стану (довідка про звільнення, довідка про новий розмір місячного доходу). Не зайвими будуть можливі конструктивні пропозиції щодо повернення боргу. «Банк уважно розглядає ситуацію, що склалася із залученням спеціальних служб, відповідальних за інформаційну безпеку і за роботу з клієнтами. З урахуванням зібраної інформації по даному випадку готується висновок, який виноситься на обговорення колегіального органу - кредитний комітет. Як правило, якщо в заяві вказані достовірні та об'єктивні причини, банк йде назустріч », - розповідає начальник відділу роздрібного бізнесу Санкт-Петербурзького філіалу Ханти-Мансійського банку Євгена Хафізова.
Втім, «як правило» зовсім не означає «завжди». «Взяли іпотеку. Півтора року платили успішно по 23 тис. Руб. в місяць. Потім протягом року не могли платити, про що повідомляли банк письмово з описом ситуації, що склалася і супроводжується всіма необхідними документами. Відповіді не було. Банк, природно, подав до суду. Поки тривав суд, борг ми погасили, скористалися материнським сімейним капіталом, але суд все одно програли », - описує свою ситуацію Олександр Н. на одному з тематичних форумів.
Щоб не стати героєм подібної драми, слід пам'ятати кілька простих правил. Правило перше: все спілкування з банком здійснювати письмово, копії поданих заяв та доданих документів реєструвати і зберігати. І вимагати від кредитора письмових ж відповідей на свої питання і пропозиції. Правило друге: максимально постаратися знайти можливість вносити щомісячні платежі, поки вирішується питання про реструктуризацію боргу. Адже за кожен день прострочення нараховується пені в розмірі 0,1-0,2% від суми, що залишилася боргу (точні штрафні санкції прописані в кредитному договорі). Правило третє: в прискоренні пошуків виходу з важкої ситуації позичальник зацікавлений набагато більше банку. Деякі недобросовісні кредитні організації, навпаки, намагаються затягнути вирішення питання, роблячи гроші з повітря. «Відомі випадки, коли банк не поспішав подавати на позичальника до суду, позичальник думав, що про нього забули, а пені і штрафи накручувалися. В результаті банк через півтора року подав до суду, ще рік судився, а за цей час розмір боргу позичальника збільшився в 2,5 рази », - розповів в інтерв'ю генеральний директор АРІЖК Андрій Язиков. АРІЖК пропонує законодавчо припинити цю практику банків і обмежити граничний зростання кредитів за рахунок пені, але поки це не більше ніж ініціатива.
Запасні «парашути»
Якщо банк визнає труднощі позичальника об'єктивними, а його пропозиції - перспективними, він почне спільний пошук найкращого виходу. «У нашому банку існує кілька програм, покликаних допомогти клієнту. Це може бути як тимчасове зменшення розміру платежу (коли погашаються тільки відсотки), так і збільшення терміну кредиту. Крім того передбачена можливість перевести заборгованість по кредиту, отриманому в доларах США, в рублі », - розповідає регіональний директор DeltaCredit в СЗФО Ольга Бажутін. Клієнтові доведеться сплатити комісії за внесення змін до кредитного та заставний договір, які можуть досягати 3-5 тис. Руб.
Збільшення терміну кредиту можливо тільки в тому випадку, якщо це дозволяє вік клієнта (за правилами більшості банків іпотечний кредит повинен бути погашений до виходу позичальника на пенсію). Доцільно збільшення терміну, якщо це дає можливість істотно знизити щомісячний платіж. Але таке можливо далеко не завжди. Припустимо, позичальник втратив джерело доходів в той момент, коли його борг банку становив 2 млн руб. і до закінчення кредитного договору залишалося десять років. Його аннуїтетниє платежі (рівні за сумою на весь період кредитування) при річній ставці 11% складають 27,5 тис. Руб. в місяць. Якщо подовжити термін життя кредиту вдвічі, щомісячні платежі скоротяться всього на 7 тис. Руб. Зате переплата по кредиту (відсотки) зростуть з 1,3 млн руб. до драконівських 2,9 млн руб.
«Канікули» по виплаті основного боргу, що надаються, як правило, на рік, теж підходять не всім позичальникам. «Так як в перші роки обслуговування кредиту велика частина щомісячних виплат складається з відсотків за користування позиковими засобами, а не з погашення основного боргу, то така реструктуризація стає вигідною після закінчення хоча б трьох років після оформлення кредиту», - пояснює начальник відділу іпотечного кредитування філії ВТБ24 в Санкт-Петербурзі Тетяна Хоботова. До цього терміну частка щомісячного платежу, що відраховується на погашення основного боргу, виростає до 40-50%, так що фінансове навантаження на платника помітно знижується.
«Потрібно розуміти, що мова йде не про прощення боргу, і нараховані відсотки в будь-якому випадку необхідно буде погасити. Банк, як комерційна організація не може працювати в збиток, і навіть у разі відстрочення погашення основного боргу на нього будуть нараховуватися відсотки », - попереджає Євгена Хафізова. Іншими словами, за «канікули» доведеться розплачуватися по їх закінченню. Щомісячний платіж в результаті може стати ще вище, ніж був на етапі укладення кредитного договору. Тому деякі експерти вважають, що «канікули» хороші в єдиному випадку - як тайм-аут для спокійної продажу квартири з-під застави.
Останнє засіб
У чинному законодавстві не передбачено безумовне право позичальника на реструктуризацію кредиту, а тому банк може в перегляді умов договору відмовити. В такому випадку залишається одне - продавати квартиру. Якщо реальна ринкова вартість заставного об'єкта вище, ніж поточні зобов'язання позичальника перед кредитором, як правило, банк дає можливість клієнту самостійно продати нерухомість. Дозвіл обійдеться позичальникові в 5-15 тис. Руб. Це кращий варіант - квартира може бути продана за ціною, максимально наближеною до ринкової вартості. Але так як позичальника будуть підганяти зростаючі пені, а знайти покупця на заставну квартиру через складнощі її реалізації не так-то просто, то дисконту в 15-20% не уникнути.
У тих випадках якщо позичальник - злісний неплатник або якщо ринкова вартість нерухомості виявляється менше суми боргів (таке ймовірно на падаючому ринку житла), банк може прийняти рішення залишити заставу за собою і організувати торги самостійно. Так як процедура продажу тривала, а пені і штрафи продовжують «капати», то траплялося, що після продажу житла клієнт залишався винен банку більше, ніж займав. Боргова кабала могла затягуватися на роки.