На світовому ринку існують 2 види іпотеки: франко-скандинавська модель, зразок для якої Німеччина, і американська модель. У Сполучених Штатах іпотечні кредити фінансуються як правило на фондовому ринку за допомогою випуску облігацій відповідного призначення (52%), а в ФРН кошти для фінансування залучають за допомогою ощадно-ощадної системи і лише 20 відсотків - за допомогою цінних паперів.
У ФРН видають кредити за рахунок цільових внесків громадян, що залучаються іпотечними банками. У німецькій банківській системі міститься 34 спеціальних банку, які займаються видачею іпотечних кредитів.
Ось уже 3 десятиліття невід'ємною частиною ринку цінних паперів Сполучених Штатів є іпотечне кредитування. За ці роки для потреб інвесторів винайшли різні схеми, форми цінних паперів, що належать до іпотечного кредитування. Однак, першою і найбільш простою схемою (так званої "наскрізний", pass-through) вдалося завоювати найбільшу популярність. Ця схема реалізується головним чином через 2 агентства, FNMA і GNMA, які належать державі, і агентство FHLMC, яке є напівдержавним.
Іноземний ринок цінних паперів
Крім цього, державою стимулюється бажання громадян купити житло в кредит. Так, в Сполучених Штатах оподатковуваний дохід позичальника стає менше на суму виплачених банку відсотків за іпотечним кредитом. Наприклад, в Америці і Австралії ІЦП, які випустило державне іпотечне агентство, можуть отримувати гарантії від держави.
Найбільш поширені в світі ІЦП - це іпотечні, наскрізного типу, сертифікати участі. Загальна вартість цих випущених паперів лише в США перевищила 2 трлн. доларів.
У Німеччині та Італії ринок ІЦП в останні роки починають витісняти так звані банківські облігації. У цій схемі немає участі держави; банк. видає іпотечний кредит сам займається випуском паперів і сам дає кредит позичальнику. Ресурси таких банків - це іпотечні облігації і власні накопичення. Таким чином капітал банку швидко зростає.
Іпотечні цінні папери
ІЦП вдають із себе окремий випадок asset-backed securities (ABS), цінних паперів, що дають своєму власнику право отримувати грошові надходження від певного пулу активів. У випадку з іпотечними цінними паперами активи є правом вимог за іпотечним кредитом, забезпеченням якого є застава об'єкта нерухомості. Іпотечні кредити повинні погашатися частинами щомісяця (або кожен квартал). Власники ІЦП, які забезпечені цим пулом, отримають більшу частину таких платежів за певною схемою, яка заздалегідь обговорена.
На практиці застосовують багато різних ІЦП, які відрізняються за типом активів забезпечення, гарантіями, розподілом ризиків та ін. Проте принциповими способами, які використовуються для того, щоб розподіляти грошові надходження від активів ІЦБ залишаються лише 2:
- Здійснюється пересилка платежів власникам ІЦБ після утримання коштів за сервісне і адміністративне обслуговування. Ці папери називають "наскрізними". Вони складають більшу частину емітованих світових ІЦП.
- Всю емісію ІЦП поділяють на класи. Платежі і ризики повинні бути перерозподілені між такими класами з урахуванням деякого набору правил структурування та обслуговування. Ці папери називають структурованими. Типові приклади структурованих ІЦП - це collateralized mortgage obligations і commercial mortgage-backed securities.
досвід вУкаіни
Представляючи собою Оборотоздатність цінний папір, заставну передають здійснюючи чергову передавальний напис (потім буде потрібно лише державна реєстрація цієї передачі). Так, використання заставної може спростити передачу прав по даних правовідносин. Зручна заставна ще й тим, що вона сама може бути заставою. Проте українському ринку заставних так і не вдалося сформуватися.
Не менш цікавими для учасників фондового ринку видаються і такі інструменти, як сертифікати участі в іпотеці та іпотечні облігації. Правила обороту, визначення, типи інвесторів в такі папери встановлює закон "Про ІЦП", що знаходиться в доопрацюванні.
Рефінансування банків через механізм випуску під заставу іпотечних облігацій:
- комерційний банк і юридичні / фізичні особи укладають кредитний договір під заставу нерухомості, при цьому оформляються відповідні заставні;
- іпотечні агентства здійснюють викуп заставних у банку за допомогою випуску облігацій, що розміщуються на фондовій біржі;
- грошові кошти, які отримані від розміщення облігацій на фондовій біржі, повинні бути повернуті кредитору;
- держава дає гарантію виплат по облігаціях.
Сертифікат участі вдає із себе абсолютно новий папір для українського ринку, яка передбачає більш складну фінансову схему. Той, хто купує цінні папери повинен мати частку майна у спільній власності, яке становить "покриття" сертифікатів. Власник даного сертифікату буде хіба співвласником іпотечних кредитів і в той же час виступати як засновник і бенефіціар за договором довірчого управління цим майном. Він отримає майже всі кошти, які будуть виплачені по кредиту позичальником, крім винагороди, яку покладається керуючому.
специфіка ІЦП
Прибутковість облігацій як виду ІЦП та боргового інструменту залежатиме від періоду обертання і ризику невиплат по іпотечної облігації. Ризик невиплат пов'язаний із забезпеченням цієї облігації. Нерухомість в якості забезпечення і гарантія від держави за іпотечними облігаціями знижує їх ризик (і прибутковість), на відміну від корпоративних облігацій, зате вони більш прибуткові, ніж державні.
український ринок ІЦП
Якщо з приводу розміщення ІЦП можна сказати, що все зрозуміло, то питання звернення таких паперів на організованому ринку піддається деяким сумнівам. За договором ПФР придбає по закритій підписці весь обсяг 1-ого випуску облігацій агентства АІЖК. Як при цьому вкладення можуть бути ліквідними і короткостроковими, поки не зрозуміло.
Розвитку ринку облігацій іпотеки будуть перешкоджати деякі фактори, в числі яких нерозвинена інфраструктура фондового ринку, відсутність бажання фінансових інститутів вкладати їх активи в довгострокові проекти, і недостатній рівень розвитку законодавства.
Крім цього, є кілька інших негативних чинників, через які ІЦП не може прийти на український ринок. Іпотечне кредитування є тільки в деяких регіонах нашої країни. Основними причинами відсутності поширення іпотеки - малий рівень розвитку фондового ринку в регіонах, і те, що початкові кредити мають високу вартість.
Але навіть федеральний уряд поки не зможе здійснити випуск фінансових зобов'язань з фіксованим рублевих купоном на період більше десяти років. Нинішні умови змушують інвестора ризикувати, вкладаючи в довгі інструменти рублі з фіксованим купоном.
До того ж, на ставку за іпотечним кредитом впливає як стан економіки, так і здатність позичальника до виплати кредиту. Крім того, відсутність стабільного "сірого" доходу і кредитної історії у позичальника ізУкаіни підвищують рівень кредитних ризиків, і, відповідно,% по кредиту. Прибутковість ІЦП визначає прибутковість іпотечних кредитів, які є забезпеченням для цих паперів. Але ставки по таким кредитам повинні бути знижені, щоб іпотека змогла набути широкого поширення.
Тому серед головних завдань емітента ІЦП - завдання зниження ризику за кредитами сек'юритизуються для власників ІЦП, в результаті чого повинен вирости кредитний рейтинг облігацій.
Заходи, що вживаються для того, щоб підвищити кредитний рейтинг ІЦП
Для того, щоб підвищити кредитний рейтинг ІЦП важливо відокремлення сек'юритизуються на балансі спеціалізованого підприємства - special purpose vehicle, воно як правило, не афілійована юридично з організатором сек'юритизації. Це підприємство перетворюється в держателя активів і випускає ІЦП. Статут забороняє йому втягувати себе в будь-якій іншій бізнес. Так, випущені ІЦП схильні лише ризику сек'юритизуються в області кредитування. Вони ізольовані від ділових ризиків ініціатора сек'юритизації. Це є важливим чинником, який піднімає кредитний статус сек'юритизаційних облігацій вище аналогічного показника організатора сек'юритизації.
На практиці світового ринку зниження кредитних ризиків досягається також за допомогою таких засобів:
- Страховки безперервних процентних платежів ІЦП. На випадок дефолту по іпотечному кредиту страховик повинен почати замість позичальника виплату процентної частини з забезпечення ІЦП поки не буде реалізований заставу.
- Додаткових гарантій або страховки, які надають спеціалізовані страхові компанії.
- Страхового покриття облігацій - зобов'язання страхового агентства покрити сто відсотків усіх втрат по облігаціях незалежно від причини цих втрат. Найчастіше випуск нових ринкових фінансових інструментів цілком "покривається" таким страховим покриттям.
- Гарантований кредит - зобов'язання іншої фінансової установи (банку) здійснити повну виплату основного боргу і відсотків, якщо трапиться дефолт емітента.
- Крім цього, можливе формування спеціалізованого резервного фонду з коштів, що надходять від сек'юритизованих активів і (або) видача гарантії організатора сек'юритизації.
Найчастіше застосовується емісія розділяється на транші, тобто випускаються нерівноправні класи ІЦП для того, щоб перерозподілити ризик дефолту і достроково погасити, коли у підлеглих (субординованих) класів рейтинг нижче, і тому платять більш високий відсоток. Як правило, підлеглі транші не розміщують на ринку, їх викуповує ініціатор.
Як не шкода, майже всі зазначені заходи не можуть бути прийнятними для ринку іпотечного кредитування вУкаіни. Страховики ізУкаіни поки не надають послуги страховки безперервності платежів ІЦП по прцентов. Страхового покриття облігацій просто не існує. Формувати з коштів, що надходять від сек'юритизованих активів, спеціалізований резервний фонд представляється невигідним з точки зору податків. Структурувати сертифікати участі в іпотеці в різні класи з різними характеристиками, терміном погашення і ризиком дефолту з існуючим законом безпосередньо неможливо. Так як сертифікат участі згідно із законом означає частку в праві на спільну власність, на майнові права, які забезпечені іпотекою. А якщо мова йде про спільну власність, законодательствоУкаіни вимагає дотримання однакових обсягів прав за всіма часткам.
Таким чином можна бачити, що іпотечна сістемаУкаіни ще не настільки добре розвинена: відсутній ринок облігацій, немає врегульованою законодавчої бази. Певне, поки систему не відпрацьована до кінця, вона не буде вигідна і надійна для більшої частини населення. Надію вселяє лише те, що представники влади закликають розвивати іпотечне кредитування, так як вважають іпотеку найбільш прийнятним вирішенням житлових проблем. Загалом для того, щоб іпотека вУкаіни стала працездатною, необхідні "довгі" гроші, стабілізація макроекономічної ситуації і наявність ефективної законодавчої бази. "Довгі" гроші будуть забезпечені федеральним іпотечним агентством, і у банків з'явиться можливість рефінансування кредитів; прогнози Мінекономрозвитку по інфляції вУкаіни можна назвати сприятливими, а законодавчу базу потрібно формувати.
Так, всі складові будуть збалансовані - буде створено ринок цінних паперів, упорядковано законодавство, залучені інвестори, - то скоро населення зможе отримати іпотечний кредит на кращих і прийнятних умовах.