Зараз в інтернеті проводиться велика кількість платних курсів по темі інвестицій в новобудови, чесно кажучи, я навіть купив один з них. У цій статті я вирішив поділитися знаннями, які вже підкріпив реальним досвідом інвестування в новобудови для подальшого перепродажу.
Якщо ви зараз вибираєте об'єкт і не знаєте в яку компанію звернутися, напишіть мені по формі зворотного зв'язку. Поділюся контактами досвідчених агентів, які безкоштовно допомагають з вибором об'єктів.
Сподіваюся, що після прочитання цієї статті, Новомосковсктелі ледачого блогу розширять свій інвестиційний кругозір.
Для порядку перерахую основні тези статті:
- Мінімальні суми для інвестування в нерухомість, що будується;
- Ризики при інвестуванні в новобудови;
- Як вибрати забудовника, що потрібно знати;
- Як вибрати об'єкт для інвестицій в новобудови;
- Скільки можна заробити і як продавати квартиру не заплативши податки.
Мінімальні суми для вигідних інвестицій в новобудови
Перш за все, поговоримо про мінімальну суму, якої повинна бути у інвестора для початку інвестування. Безумовно, в кожному місті свій ринок нерухомості. Як і на будь-якому ринку, крім собівартості, ціна квадратного метра в основному залежить від показників попиту і пропозиції. Відповідно, найбільш дорогі квадратні метри в містах мільйонниках. У цій статті, кажучи про новобудови, я буду мати на увазі об'єкти (житлової нерухомості) в Харкові, тому як цей ринок я досить докладно вивчив.
Отже, мінімальні суми для інвестування в новобудови Харкова починаються від 1,5 млн. Рублів. За ці гроші можна купити зовсім невелику студію в новобудові, що не найкрутішого забудовника, без обробки, де-небудь поруч з Кадома на етапі котловану. У Москві мінімалка починається від 2,5-3 млн. Рублів.
Що стосується іпотеки або розстрочки, то за моїми спостереженнями їх використання істотно з'їдає прибутковість, а в більшості випадків робить інвестування просто не вигідним. Іпотека підходить більше для вторинного ринку, де можна купивши квартиру відразу здавати її, паралельно погашаючи кредит.
Ризики при інвестуванні в новобудови
Говорячи про інвестування мільйонів рублів, я б не став гнатися за найдешевшими об'єктами, хоча часто саме на них можна заробити найбільше. При інвестуванні великих сум, пріоритетом повинна бути не планова прибутковість, а максимальне зменшення ризиків. Перерахую основні ризики в даному інвестиційний інструмент:
- Банкрутство забудовника;
- Неприйнятне для життя якість споруди;
- Шахрайство з боку забудовника;
- Істотний зрив термінів будівництва;
- Форс-мажор (війна, економічна криза і т.д.)
Максимально знизити ризики можна за рахунок грамотного вибору забудовника і укладення договору ДДУ (про це трохи пізніше). Поговоримо про забудовника докладніше.
Як вибрати надійного забудовника - що необхідно знати?
І дійсно, коли мова йде про мільйони рублів, краще переплатити 100-200 тисяч за хорошу історію компанії, ніж потім 2 роки переживати за правильність вибору.
Так, до речі, купувати квартиру найвигідніше на самому ранньому етапі будівництва, відразу при старті продажів, в цьому момент зазвичай найсмачніші ціни. Середній термін будівництва новобудов близько 2 років, власне цей термін і вважається так званим горизонтом інвестування.
Повернемося до питання - як вибрати надійного забудовника. Ось основні моменти, на які варто звернути увагу при виборі забудовника:
- Будівельна історія компанії;
Чим більше будинків забудовник успішно побудував і ввів в експлуатацію, тим більша ймовірність успішного інвестування. Так само важливо враховувати будівельні особливості побудованих об'єктів, краще, якщо вони не будуть сильно відрізнятися від обраного об'єкта для інвестицій. Наприклад, забудовник побудував багато панельних будинків у Кременчуці, і раптом вирішив побудувати цегельний будинок в Харкові - я б задумався.
- Рекомендації знайомих і відгуки в інтернеті;
Якщо компанія стоїть не перший будинок, то в інтернеті можна знайти досить багато відгуків реальних покупців і мешканців. Як варіант, можна спробувати опитати мешканців останніх побудованих будинків забудовника, вони можуть багато чого розповісти про якість спорудження будинку.
- Активність на будівельному майданчику;
Перед покупкою квартири в будь-якому випадку варто відвідати місце будівництва. Якщо термін здачі запланований через рік, а на стройплащадке тільки-тільки починають ліниво забивати палі, то з великою ймовірністю терміни здачі будуть зірвані.
- Форма оформлення договору на право вимоги;
Відповідно до федерального закону № 214 Україна новобудови можуть продаватися тільки за договором пайової участі (ДДУ), договором житлово-будівельного кооперативу або за допомогою житлових сертифікатів. Всі інші види (попередній договір пайової участі (купівлі продажу), договори позики або інвестування, і т.д.) є незаконними!
Якщо почитати 214 федеральний закон, стає ясно, що найменш ризикованим видом договорів є ДДУ. Якщо компанія не укладає при продажу квартири договір ДДУ, то це повинно наводити на роздуми про необхідність додаткової перевірки забудовника. Проте, зараз в Харків кілька великих забудовників працюють тільки по ЖБК, причому за рахунок цього, ціни можуть бути нижчими за ринкові на 5-10%. З ними теж можна працювати, але для першого досвіду інвестування я б їх розглядати не став, тому що в цьому випадку дуже високий ризик зриву термінів здачі будинку і необхідності додаткових платежів.
Як вибрати новобудову для вигідного інвестування?
Після того, як ми визначилися з забудовником, виникає наступне питання - як же вибрати об'єкт для інвестування в новобудову? Перед тим, як починати інвестувати, завжди слід замислитися над тим, як ви будете фіксувати прибуток. Тому при виборі об'єкта основне завдання інвестора вибрати найбільш ліквідний об'єкт, тобто об'єкт, квартиру в якому буде найпростіше продати за вигідною для інвестора ціною.
Найбільш затребуваними на ринку Харкова є квартири студії і однокімнатні квартири. Якщо у вас є можливість купити квартиру, скажімо, з двома кімнатами і більше, то краще задуматися про покупку декількох студій.
Отже, на що ж потрібно звернути увагу при виборі об'єкта інвестування:
- Познайомитися з планом розвитку району;
При бажанні в інтернеті можна знайти план міського комітету з розвитку району, в якому можна подивитися, що буде представляти район через кілька років. Можливо, поруч з будівельним об'єктам планується будівництво якогось галасливого заводу зі шкідливим виробництвом, квартиру в такому об'єкті буде продати важче.
- Середня вартість квадратного метра;
Для того щоб хоч якось орієнтуватися в цінах на новобудови Харкова я складав таблицю із середніми цінами 1 квадратного метра різних об'єктів і квартир. Для повноти картини в таблицю варто внести наявність обробки, поверх і поверховість, наявність балкона або лоджії, видові характеристики, вид санвузла (роздільний або суміщений), транспортну доступність об'єкта та ін. Важливі характеристики.
Скільки можна заробити і як правильно продавати квартиру в новобудові
Існує два способи визначення потенційної прибутковості інвестицій в новобудови:
Продавати квартиру в новобудові найвигідніше по так званій переуступку, до підписання акта приймання. В цьому випадку, якщо інвестор домовиться з покупцем про те, що в договорі буде прописана номінальна вартість квартири (ціна за якою купував інвестор), то інвестор звільняється від необхідності сплати податку на прибуток (13%), тому що документально ніякого доходу не було.
В якості страховки інвестор може написати розписку, в якій зобов'язується компенсувати витрати в разі виникнення різних проблем. В середньому реєстрація договору переуступки у забудовників коштує близько 30 тисяч рублів.
Зовсім забув згадати про те, що агентства нерухомості на первинному ринку працюють з потенційними покупцями на безоплатній основі. Вони отримують агентську винагороду (як у форекс брокерів) за продаж квартири безпосередньо від компанії забудовника. Тому при виборі об'єкта для інвестицій найефективніше користуватися послугами кількох агентів і отримувати інформацію від декількох джерел.
У цій статті, я галопом пробігся по досить об'ємною темі. Для того щоб розібрати всі підводні камені інвестування в нерухомість, що будується потрібно писати книгу, можливо, коли-небудь я навіть цим займуся.
Хочеш бути в курсі ледачих новин блога? Підпишись!
Правильно купувати найбільш ліквідні квартири, звичайної площі. Тобто якщо це 1 комн.квартира, то 30-35 кв.м. буде простіше продати, ніж «велику» однушку в 40+ кв.м. Так як у кого є гроші на велику однушку він вже буде дивитися в бік невеликої, але 2-комн.квартиру.
Не дуже згоден з вами. Я працював в інвестиційній компанії в Москві (ТОВ «Альянс»), продавали в початковій стадії квартири в Митищах в Підмосков'ї. Студії 25 м \ кв розліталися як пиріжки, були реальні черги. Ціни піднімали кожен місяць. Коли квартири закінчилися, клієнти пропонували хабарі, на випадок появи відмов або розірвань. При цьому головний критерій була наявність ж \ д станції, близькість до Москви і звичайно ж ціна. Інфраструктура була в проекті і цього досить. Основні клієнти це батьки купують для дітей, багаті провінціали і, на подив, великий потік багатих людей купують для своїх коханок. Що стосується переуступок, то тут так само немає ніяких проблем у продажу. Завжди знайдеться клієнт, який готовий взяти і переуступку (халтура ріелторів), договір інвест. вкладу (до закону 214) і навіть через продаж векселя (схема була у ДСК 1 в Москві). Мій друг купив елітну квартиру з 7-ю переуступки. Звичайно ризик великий, але юристи не заперечують таку схему. Ну і щодо великий однушки. Я 1,5 року не міг продати свою однокімнатну квартиру 55 м \ кв, тому що краще взяти двушку тієї ж площею. Що стосується заставних квартир або заарештованих, то тут ціни не мінливі від «чистих» квартир, тому що тут немає складнощів з виведення квартир і після авансу і попереднього договору, квартира виводиться із застави протягом 1-го тижня. Після відбувається угода. Що стосується статті Антона. все точно, і я так само роблю як описано, аж до розмов з колишніми клієнтами забудовника на вулиці. Вважаю що купувати нерухомість в нулі дуже вигідно і краще купити 2-е студії, ніж одну двійку.
Купував в Єгипті виходячи з того, що ціни впали після 2-х революцій і війни. Потенціал Єгипту вважаю великим. це Суецький канал, видобуток нафти і газу, розвинене сільське господарство, туризм. До влади прийшли військові, негативно налаштовані до США і зближення сУкаіни. Ціни в нулі не відрізняються від готових квартир, але заради залучення клієнтів забудовники дають істотну безкоштовну розстрочку.
Я взяв 3-ку на 1-му поверсі в самому живому районі. Особливості законодавства дозволяють з мінімальним узгодженням робити окремий вхід, також повністю без узгодження можна переводити в нежитловий фонд і здавати не тільки як квартиру, а й як офіс. Оренда приблизно 11-13% річних, що теж радує. Хургада сильно забудовується і агентства обслуговують квартири за 10-15% від прибутку від здачі. Вообщем я ризикнув і подивимося чим це скінчиться)))). ща намагаюся розглянути ціни в Дамаску))). Що думаєте з усього цього?
Скільки метрів і ціна квартири?
Спасибі за інформацію. Ви прораховували політичні та економічні ризики пов'язані з нестабільною ситуацією в регіоні? Чи правильно я зрозумів, що ви купуєте для здачі в оренду на тривалий термін?
Я сподіваюся на оренду, але також думаю що ціни повинні піднятися і можна буде дорожче продати. У місті йде масове будівництво. українські активно скуповують квартири, також німці стали вкладатися в житло.
На сьогоднішній день в Єгипті досить таки спокійна політична ситуація. Самі араби досить таки непогано розуміють звідки «ноги ростуть» всіх революцій і воєн. Я маю на увазі США. У них немає радикальних поглядів, націоналізму і т.д. Влада у військових, на вулиці багато солдатів зі зброєю, вони бережуть свої кордони з Лівією, з Суданом, Палестиною. Трохи схоже на Ізраїльський розклад. Вообщем вони на чеку. Поки ситуація стабільна. Активно зближуються з Україною. Але тим не менше я звичайно ж ризикую, але це мої гроші, я не брав кредитів і позик. Сподіваюся на гарний. При цьому мені ще треба виплатити 20 000 $.
Ринок нерухомості Німеччини ви розглядали для інвестицій? Які там плюси і мінуси? Дякую.