Їх виписати неможливо (власність)
Нерідко з екранів телевізорів, зі статей в інтернеті і журналів, або від знайомих ми чуємо історії про куплені людьми квартирах з "прописаними" особами, з якими згідно із законом нічого зробити не виходить - ні виписати, ні позбавити їх прав користування квартирою, ні виселити ... вони в квартирі назавжди! Причому ніякі зобов'язання (в т.ч. нотаріальні) від продавця квартири про те, що "всі прописані особи знімуться з обліку", "звільнять квартиру" і т.п. - в суді не працюють ... Так про кого ж йде мова, хто такі ці громадяни з "імунітетом" до виписки?
Адвокат Комаров Сергій Володимирович
г. Москва, ул. 1-я Новокузьмінская, д. 11
Історія питання.
У Житловому кодексі з'явився пункт 4 ст.31 - суть якого зводиться до того, що якщо Ви власник квартири і у Вас припинилися сімейні відносини з будь-ким із Вашої родини (наприклад: розлучилися, або перестали вважати батька членом сім'ї - і таке буває, причому часто ...) - то це є підставою для звернення до суду про позбавлення їх права користування квартирою з випискою і т.п. Але в реальності в судах до вирішення даних суперечок підходять кожен раз по різному, немає єдиної судової практики як застосовувати це положення закону ... тут потрібна ґрунтовна підготовка до справи, опрацювання та обґрунтування вашої позиції - адже суд треба переконати - що Ваша мама / дружина / чоловік / батько / дитина - вже Ви не член Вашої родини, а це ох як не просто, та й судді бувають різні.
Також, в Цивільному кодексі РФ з'явилася усовершенственная ст. 292 в якій в пункті 2 зазначено, що - "Перехід права власності на житловий будинок або квартиру до іншої особи є підставою для припинення права користування (по-російськи: виселення і виписки) житловим приміщенням (будинком або квартирою) членами сім'ї колишнього власника ... ( тобто як самого колишнього власника, так і його членів сім'ї - в т.ч. дітей ...) ".
Здавалося б, при наявності таких законів, будь-який, хто не є власником будинку або квартири, може відразу опинитися на вулиці - на тебе подають в суд і виселяють ..., але не все так просто і якщо виселяють, то далеко не всіх.
Хто Ви - володарі "імунітету"?
Але все ж не завжди.
Добре, відмовилися онук і внучка від приватизації, дід став єдиним власником квартири і ось минув час і вирішив дід, що внуки його не люблять, про нього не дбають, грошей на оплату квартплати не дають, б'ють, а виписуватися відмовляються - і він звертається в суд про їх примусової виписки, тому що вони вже не члени його сім'ї - і отримує відмову, суд йому відмовляє в позові! Чому?
Якщо перевести це на звичайний побутовий мову, то якщо ви відмовилися від приватизації на користь кого-небудь, то Вас виписати / виселити з квартири не зможе НІХТО І НІКОЛИ НАВІТЬ ЯКЩО зміни власника, ВИ ВСЕ ОДНО зберігається довічно ПРАВО КОРИСТУВАННЯ даній квартирі, АЛЕ ТЕПЕР ПРИ НАСТУПНИХ УМОВАХ:
- ЩО ВИ продовжує жити в ЦІЙ КВАРТИРІ,
- І / АБО СПЛАЧУЄТЕ КОМУНАЛЬНІ ПОСЛУГИ З КВАРТИРІ,
- І / АБО ВАМ чинять перешкоди У КОРИСТУВАННІ даній квартирі,
Ось Вам і закони, продовжимо ...
Наступним щасливим володарем "імунітету" є - власник частки в квартирі.
В результаті безлічі угод, або однієї єдиної угоди, або приватизації, або спадщини - ви стали власником 8/9 часток квартири, а 1/9 частки залишилася у особи, який в квартирі "прописаний" - ви, в силу різних причин, не хочете щоб ця особа була в квартирі "прописано" (частки можуть бути різними, але у вас велика частка і вважаєте що у вас більше прав на квартиру).
Особа квартплату не платить, займає окрему кімнату, продавати частку відмовляється і виписуватися теж відмовляється. Як бути? Чи можна таку особу примусово виписати з квартири? Чи можна примусово викупити у нього частку, виписати і зайняти всю квартиру?
Найважливіше, що ви повинні знати перед придбанням такої квартири - у володаря 1/9 частки це єдине житло чи ні.
Якщо дане житло є єдиним - то жоден суд ніколи (хоча ... в нашій країні ніколи не говори ніколи) не зобов'яже його продати вам цю частку і відповідно - ви приречені жити з ним вічно (поки самі не домовитеся про "викупну ціну" ...), ні про яку виписці на вулицю такої особи мови бути не може.
Тобто якщо у людини хоча б маленька частка у вашій квартирі (вашої на 8/9 часток або на 9/10 часток) і він в квартирі прописаний (нехай навіть не живе), то він ні за яких умов, при збереженні за ним частки в квартирі , що не буде примусово знятий з реєстраційного обліку за місцем проживання - суд вам тут не допоможе.
А ось якщо дана особа все ж володіє інший житловою нерухомістю і його частка у вашій квартирі дуже мала, як приклад - в 1-но кімнатної квартири площею 32 кв.м. особа володіє 1/6 часткою квартири, то можна спробувати через суд зобов'язати його продати вам дану частку ... але це вже тема для окремої статті.
Досить рідко можна зустріти квартири в яких як з постійною реєстрацією за місцем проживання, так і без неї, знаходяться люди абсолютно законно і без обмежень користуються Вашою квартирою на підставі - заповідального відмови. Представляю вам наступного володаря імунітету - особи, зазначені в заповідальному відмову - так звані "отказополучатели". Складно? Давайте розберемося хто вони ці "отказополучатели" і чому у них імунітет.
Всі ми смертні. Коли помирає людина, то його майно успадковується його спадкоємцями (загальне правило, але бувають винятки).
Спадкування буває за заповітом або, якщо померлий не залишив заповіту, згідно із законом (буває змішане, але про це в іншій статті).
Особи, які призиваються до спадкування - що за заповітом, що згідно із законом, називаються - спадкоємцями.
При подальшому переході права власності на майно, що входило до складу спадщини, до іншої особи право користування цим майном, надане за заповідальним відказом, зберігає силу. "
Чи можна відмовитися родичам від виконання заповідального відмови? Можна, але тільки шляхом відмови від прийняття спадщини, а від квартир ніхто не відмовляється ...
Іншими словами - якщо спадкоємець успадкував квартиру з подібним обтяженням, то ви ніколи, навіть будучи самим сумлінним і чесним тисячним набувачем квартири не зможете виписати дана особа з квартири без його згоди або викинути на вулицю, він з вами на віки ...
І тепер найочевидніший і простий випадок - це одержувачі ренти. Вони теж мають "імунітетом" до виписки. Чому і в яких випадках?
В яких випадках - у всіх. А ось чому - давайте розберемося.
За нині чинним цивільним законодавством особа володіє нерухомістю вправі передати його у власність іншій особі за те, щоб останній містив його за це до кінця днів або просто давав гроші.
Оформляються такі взаємини сторін двома видами договором - Договором ренти або Договором довічного утримання. Не залежно від назви договору, якщо в ньому міститься умова, що одержувач ренти зберігає довічне право користування квартирою - а в 99% випадків цей пункт в договорі присутній, то ваші шанси виписати людину дорівнюють нулю.
До речі це відноситься і до щасливих володарів подарованих квартир від бабусь / дідусів, якщо Ваша бабуся в договорі дарування завбачливо вказала, що вона після дарування вам квартири зберігає довічне право користування квартирою, то вам її виписати і виселити не вийде, навіть якщо вона зійде з розуму і буде вас бити.
Проміжні висновки.
Володарі квартир з вищевказаними особами - не намагайтеся зробити неможливе, виписати і виселити зазначених громадян (за винятком відмовилися від приватизації і тих, хто виїхав в інше місце проживання) - не вийде, суд вам не допоможе. Єдиний шлях який відкритий для вас - це схилити / вмовити / вблагати / переконати і т.п. особа добровільно знятися з реєстраційного обліку з квартири і відмовитися від прав на неї, все інше лише марна трата ваших грошей, часу і сил.
На жаль для вас, вихід один - або домовлятися, або змиритися.