Re: Витрати по ремонту орендованої будівлі.
Re: Витрати по ремонту орендованої будівлі.
mari661. Що таке капітальний ремонт?
__________________
Безвихідних ситуацій немає, з будь-якої ситуації є вихід
Прагнення деяких до ідеалу робить їх нестерпними.
"Все, що робить людина, визначається рівнем його особистої сили. А сила залежить лише від того, якого роду знанням людина володіє". Карлос Кастанеда
Re: Витрати по ремонту орендованої будівлі.
Поняття капітального і поточного ремонту
рекомендації
Включайте в договір оренди посилання на критерії використовуваних понять ремонту, які докладно описані в Будівельних нормах ВСН58-88 (р).
Перш ніж робити в договорі оренди посилання на даний акт, переконайтеся, що ті види робіт, які вказані в якості поточного або капітального ремонту, влаштовують обидві сторони договору.
Поточний ремонт
Відповідно до розд. 5 Будівельних норм ВСН58-88 (р) капітальний ремонт повинен включати в себе усунення несправностей всіх зношених елементів, відновлення або заміну (крім повної заміни кам'яних і бетонних фундаментів, несучих стін і каркасів) їх на більш довговічні й економічні, що поліпшують експлуатаційні показники ремонтованих будинків . При цьому може здійснюватися економічно доцільна модернізація будівлі або об'єкта: поліпшення планування, збільшення кількості і якості послуг, оснащення відсутніми видами інженерного обладнання, благоустрій навколишньої території.
Перелік додаткових робіт, вироблених при капітальному ремонті, наведений у Додатку 9 до вимог будівельних норм ВСН58-88 (р).
Виходячи зі сформованих містобудівних умов і діючих норм проектування крім робіт, які виконуються при капітальному ремонті, при реконструкції будівель (об'єктів) можуть здійснюватися:
- зміна планування приміщень, зведення надбудов, встроек, прибудов, а при наявності необхідних обгрунтувань - їх часткове розбирання;
- підвищення рівня інженерного обладнання, включаючи реконструкцію зовнішніх мереж (крім магістральних);
- поліпшення архітектурної виразності будівель (об'єктів), а також благоустрій прилеглих територій.
Виконання капітального ремонту і реконструкції має проводитися з дотриманням діючих правил організації, виробництва і приймання ремонтно-будівельних робіт, правил охорони праці і пожежної безпеки.
Правила розподілу витрат на ремонт
Особа, яка зобов'язана здійснити певний вид ремонту, несе витрати, пов'язані з виконанням цього обов'язку. Ні про яке повернення чи іншому відшкодування витрачених коштів не може бути й мови (п. 2 ст. 616 ЦК України).
Як правило, капітальний ремонт робить орендодавець, а поточний покладається на того, хто користується об'єктом, - на орендаря.
Порушення орендодавцем обов'язки з виробництва капітального ремонту дає орендареві право за своїм вибором:
- провести капітальний ремонт, передбачений договором або викликаний невідкладною необхідністю, і стягнути з орендодавця вартість ремонту чи зарахувати її в рахунок орендної плати;
- зажадати відповідного зменшення орендної плати;
- вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Для того щоб провести залік витрат орендаря на ремонт, необхідно дотримати ряд умов.
- Орендар повинен підтвердити, що ремонт необхідний.
- Роботи повинні ставитися до тих, які передбачені в договорі. Якщо не передбачені, то це стосується капітальних робіт.
- Є факт ухилення орендодавця від проведення покладеного на нього ремонту.
Якщо зазначені умови не дотримуються, то орендар не може вимагати заліку витрат на ремонт.
Податковий облік витрат у орендодавця
при проведенні ремонту
Податковий облік витрат у орендаря
при проведенні ремонту
Бухгалтерський облік витрат на ремонт у орендодавця
За загальним правилом, установленим ст. 616 ГК РФ, обов'язок з проведення капітального ремонту покладається на орендодавця. У свою чергу орендар зобов'язаний підтримувати майно в справному стані, проводити за свій рахунок поточний ремонт і нести витрати по утриманню майна.
Однак загальне правило застосовується в тому випадку, якщо інше не встановлено договором оренди. Отже, в договорі оренди сторони договору мають право самостійно визначити порядок проведення всіх видів ремонту.
Розглянемо можливі варіанти.
1-й варіант. Законом або договором встановлено, що ремонт майна, переданого в оренду, - обов'язок орендодавця.
У цьому випадку витрати по проведенню ремонту несе орендодавець.
Кваліфікація цих витрат визначається кваліфікацією доходів, отриманих орендодавцем у вигляді орендної плати.
Залежно від того, є надання майна в оренду предметом діяльності організації або не є, витрати на ремонт визнаються або витратами по звичайних видах діяльності (рахунок 20), або іншими витратами (рахунок 91).
З метою рівномірного включення майбутніх витрат на ремонт основних засобів у витрати на виробництво (витрати на продаж) звітного періоду орендодавець може створювати резерв витрат на ремонт основних засобів (п. 69 Методичних вказівок по обліку ОС).
В цьому випадку до витрат включаються щомісячні відрахування на утворення резерву:
Дебет 20 - Кредит 96 / "Резерв витрат на ремонт основних засобів".
Фактичні витрати на проведення ремонту здійснюються за рахунок нарахованої суми резерву:
Дебет 96 / "Резерв витрат на ремонт основних засобів".
Орендодавець може самостійно проводити капітальний ремонт майна, переданого в оренду (підрядним або господарським способом).
Але найчастіше на практиці зустрічається ситуація, коли ремонтні роботи виконує орендар, а орендодавець відшкодовує йому витрати, пов'язані з проведенням ремонту, наприклад шляхом заліку в рахунок орендної плати.
Орендодавець повинен буде зробити такі записи:
Дебет 20 (91) - Кредит 76 / "Розрахунки з орендарем по ремонту" - відображено вартість виконаного орендарем ремонту;
Дебет 19 - Кредит 76 / "Розрахунки з орендарем по ремонту" - відбито ПДВ по виконаному ремонту;
Дебет 68 / "Розрахунки по ПДВ" - Кредит 19 - "вхідний" ПДВ по зробленому орендарем ремонту прийнятий до відшкодування;
Дебет 62 (76 / "Розрахунки з орендарем по орендній платі") - Кредит 90 (91) - нарахована орендна плата;
Дебет 90 (91) - Кредит 68 / "Розрахунки по ПДВ" - нарахований ПДВ на вартість орендної плати;
Дебет 76 / "Розрахунки з орендарем по ремонту" - Кредит 62 (76 / "Розрахунки з орендарем по орендній платі") - вартість виконаного ремонту зарахована в рахунок орендної плати.
2-й варіант. Обов'язок з проведення ремонту покладено на орендаря (законом - поточного, договором - капітального).
В цьому випадку всі витрати по проведенню ремонту бере на себе орендар.
Якщо ремонт робить орендар, то в обліку орендодавця вартість цього ремонту ніяк не відбивається.
Якщо ремонтом все ж доводиться займатися орендодавцю, а орендар відшкодовує орендодавцю його витрати на проведення ремонту, то в цій ситуації орендодавець фактично виконує для орендаря роботи по ремонту орендованого майна. Відповідно отримані від орендаря кошти відображаються в його обліку як виручка від виконання робіт, а понесені витрати враховуються у складі витрат по звичайних видах діяльності.
Якщо ремонт виконується силами підрядника, то в обліку орендодавця відображаються такі записи:
Дебет 20 - Кредит 60 - відображено вартість ремонтних робіт, виконаних підрядником;
Дебет 19 - Кредит 60 - відбито "вхідний" ПДВ з вартості ремонтних робіт;
Дебет 68 - Кредит 19 - "вхідний" ПДВ прийнятий до відрахування;
Дебет 76 / "Розрахунки з орендарем по ремонту" - Кредит 90/1 - визнана виручка від виконання робіт;
Дебет 90/3 - Кредит 68 / "Розрахунки по ПДВ" - нарахований ПДВ з суми цієї виручки;
Дебет 90/2 - Кредит 20 - відображена собівартість ремонтних робіт;
Дебет 51 - Кредит 76 / "Розрахунки з орендарем по ремонту" - від орендаря отримані кошти в оплату ремонту.
Бухгалтерський облік витрат на ремонт у орендаря
Якщо інше не передбачено договором оренди, обов'язок з проведення капітального ремонту покладається на орендодавця, поточного ремонту - на орендаря.
Однак сторони договору оренди можуть перерозподілити обов'язки інакше. При цьому можливі варіанти. Розглянемо їх.
1-й варіант. Ремонт - обов'язок орендодавця (капітальний - за законом, поточний - відповідно до умов договору).
В цьому випадку всі витрати, пов'язані із здійсненням ремонту, лягають на плечі орендодавця (див. Розділ "Бухгалтерський облік витрат на ремонт у орендодавця", с. 116).
У разі невиконання орендодавцем покладеної на нього обов'язки орендар може здійснити ремонт і за своїм вибором:
- стягнути з орендодавця вартість ремонту чи зарахувати її в рахунок орендної плати;
- зажадати відповідного зменшення орендної плати;
- вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
2-й варіант. Витрати орендаря на ремонт відшкодовуються орендодавцем.
При відшкодуванні орендодавцем витрат на ремонт орендарю останній повинен відобразити витрати на проведення ремонту на рахунках обліку витрат, а на дату передачі результатів ремонтних робіт орендодавцю - включити вартість цих робіт до складу доходів від реалізації (в оцінці, узгодженої сторонами договору оренди).
Передача результатів виконаних робіт однією особою для іншої особи на оплатній основі визнається об'єктом оподаткування ПДВ (п. 1 ст. 146 НК РФ). Тому орендар повинен нарахувати ПДВ за зазначеною операцією.
При проведенні ремонту підрядним способом робляться такі проводки:
Дебет 20 (25) - Кредит 60 - відображено собівартість ремонтних робіт;
Дебет 19 - Кредит 60 - відбито "вхідний" ПДВ;
Дебет 62 - Кредит 90/1 - визнана виручка від реалізації ремонтних робіт;
Дебет 90-3 - Кредит 68 - нарахований ПДВ з суми виручки;
Дебет 90-2 - Кредит 20 (25) - списана собівартість ремонтних робіт;
Дебет 76 / "Розрахунки з орендодавцем по орендній платі" (51) - Кредит 62 - зменшена сума заборгованості по орендній платі (надійшли гроші на розрахунковий рахунок в оплату ремонту).
4-й варіант. Ремонт - обов'язок орендаря.
У цьому випадку ремонт (поточний - за законом, капітальний - відповідно до договору) проводиться за рахунок орендаря. Витрати на цей ремонт відносяться до витрат по звичайних видах діяльності в тому випадку, якщо орендоване приміщення буде використовуватися у виробничій діяльності або для управлінських потреб, або до інших витрат - при іншому використанні орендованого приміщення (п. П. 5, 7, 11 ПБО 10 / 99).
Витрати визнаються в тому звітному періоді, в якому вони мали місце, незалежно від часу фактичної виплати коштів і іншої форми здійснення (п. 18 ПБУ 10/99).
Отже, зазначені витрати визнаються одноразово на дату закінчення ремонту - при виконанні робіт господарським способом або на дату приймання ремонтних робіт у підрядника - в інших випадках (п. П. 16, 18 ПБО 10/99).
Проведення ремонту підрядним способом оформляється такими проводками:
Дебет 20, 23, 25, 26, 44 - Кредит 60 - відображено вартість ремонтних робіт;
Дебет 19 - Кредит 60 - відбито "вхідний" ПДВ, пред'явлений підрядником;
Дебет 60 - Кредит 51 - гроші в оплату ремонту перераховані підряднику;
Дебет 68 - Кредит 19 - прийнятий до відрахування ПДВ по роботах, які подані підрядником.
Деякі фахівці висловлюють думку, що витрати на проведення капітального ремонту повинні враховуватися орендарем у складі витрат майбутніх періодів протягом що залишився після ремонту терміну договору оренди.
Як обгрунтування своєї позиції вони наводять положення п. 19 ПБУ 10/99: витрати обгрунтовано розподіляються між звітними періодами, коли вони зумовлюють отримання доходів протягом кількох звітних періодів і коли зв'язок між доходами і витратами не може бути визначена чітко чи визначається непрямим шляхом.
Зазначена норма п. 19 ПБУ 10/99 до витрат на ремонт орендованого майна якщо і може бути застосована, то, на наш погляд, побічно. Прямо зазначені витрати зумовлюють отримання доходів від використання цього майна у орендодавця.
Повністю всю статтю можете прочитати у вкладенні: