Фонд фінансування будівництва (ФФБ)
Фонд фінансування будівництва (ФФБ) - це грошові кошти, передані управителю ФФБ в управління, які використані чи будуть використані управителем у майбутньому на умовах правил фонду і договорів про участь у ФФБ Метою створення ФФБ є ось змісту довірителями фонду у власність житла.
Загальні обмеження інвестиційної діяльності з пенсійними активами недержавних пенсійних фондів
Частка в портфелі не більше%
Банківські депозиті рахунки та ощадні сертифікати комерційних банків, в тому числі: - зобов'язання в одному комерційному банкеу
Цінні папери одного емітента (крім цінних паперів погашення та отримання доходу за якими гарантовано Кабміном)
Інші активи, не заборонені законодавством України
Згідно з чинним законодавством, створення і управління ФФБ можуть здійснювати фінансові компанії, які мають відповідну ліцензію Державної комісії з регулювання ринків фінансових послуг на здійснення діяльності по залученню коштів фізичних осіб - установників управління майном для фінансування об'єктів будівництва та (або) здійснення операцій з нерухомістю - як винятковий вид діяльності, а також комерційні банки При цьому діяльність банку як управителя ФФБ регулюється норм атівность актами Національного банку України та є його додатковою банківської услугойю.
Відмінність полягає в тому, що для фінансової компанії ця діяльність є основною, а для банку - лише однією з банківських послуг В будь-якому випадку, коли у забудовників, девелоперів виникає питання вибору потенційного керівника, основними критеріями повинні бути професіоналізм, позитивний досвід роботи на ринку нерухомості , доступність і прозорість.
Вкладення коштів у ФФБ, управителем якого є великий системний банк, безпечне для інвестора з кількох причин:
ФФБ створюється тільки після затвердження повного комплекту будівельної документації по об'єкту будівництва та отримання забудовником дозволу на будівництво
Виключається продаж однієї квартири декільком інвесторам Інвестор має можливість забрати гроші назад до моменту здачі будинку в експлуатацію
Кошти інвесторів, знаходяться на окремому, спеціально відкритому рахунку ФФБ і банк-управитель несе відповідальність за їх збереження
ФФБ може бути двох видів - виду А і виду Б
Для ФФБ виду А поточну ціну вимірної одиниці об'єкта будівництва, споживчі властивості об'єктів інвестування, коефіцієнти поверху і комфортності визначає забудовник, при цьому він бере на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об'єкта будівництва та зобов'язаний своєчасно ввести його в експлуатацію незалежно від обсягу фінансування.
Для ФФБ виду Б забудовник бере на себе зобов'язання дотримуватися рекомендацій управителя щодо споживчих властивостей об'єктів інвестування, здійснювати спорудження об'єктів будівництва без порушення графіків будівництва та відповідно до проектної документації і в межах загальної вартості будівництва, погодженої з управителем, та своєчасно ввести їх в експлуатацію в випадку виконання управителем гра Фіка фінансування будівництва свою чергу, керуючий визначає поточну ціну вимірної єдиний ци об'єкта будівництва, коефіцієнти поверху і комфортності, а також приймає на себе ризик щодо недостатності за лучени коштів на спорудження об'єкта будівництва.
Система функціонування ФФБ передбачає:
упки права вимоги за договором про участь у ФФБ третім особам, часткового отримання коштів з ФФБ
ередавання управителю ФФБ відомостей про фактичну площі об'єктів інвестування
Основними перевагами ФФБ є:
1) Повна легальність цього способу інвестування будівництва Механізм фінансування регламентується Законом України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операції иях з нерухомістю" [7].
2) Порівняно з іншими механізмами, цей найпростіший і найбільш зрозумілий для довірителя - дрібного інвестора Отримавши договір про участь у ФФБ та правила ФФБ, інвестору буде зрозуміло, куди він вкл Лада гроші, коли і що він отримає у власність, таким чином зможе оцінити свої ризики.
3) Для забудовника - це найлегший з механізмів швидкого запуску процесу інвестування в будівництво Для цього достатньо звернутися в банк або фінансова установа, що спеціалізуються на таких послугах, подати пакет документів, що підтверджують право на виконання функцій замовника будівництва, переконати фінансова установа в своєму потенціалі почати і успішно завершити будівництво, домовитися про ціну послуг і виконати договірні процедури між управителем і забудовником, які вимагає закон Після цього відкривається ФФБ , І інвестори можуть вносити грошові кошти на строітельствво.
4) У схемі обов'язково контроль над цільовим використанням коштів, неможливість використання коштів ФФБ як гарантії, поручительства і застави за власними зобов'язаннями фінансової установи, в тому чис слі і при її ліквідації Привабливим є також особливий статус створення Фонду фінансування будівництва - він не є юридичною особою, а кошти на балансі керуючого розміщуються на праві довірчої собственностіі.
Головним недоліком фінансування через ФФБ є певні протиріччя законодавства, інструкцій служб ДАБК, БТІ і тп Цей механізм не передбачає оптимізації оподаткування при надходженні коштів з ФФБ до забудови овнік, а також не страхує від проблемних питань, що виникають при введенні об'єкта в експлуатацію, при оформленні права власності Все це, в свою чергу, призводить до збільшення ризиків діяльності Хутро анізм ФФБ законодавчо передбачає протистояння фінансової установи забудовнику, яка не вип лніл свої зобов'язання, в інтересах довірителя, але на практиці, мало хто розуміє (доводить) реальність цього ме тодтоду.
Фонди операцій з нерухомістю (ФОН) - це грошові кошти, залучені за рахунок придбання інвесторами емітованих банком або іншою фінансовою установою сертифікатів ФОН, з метою інвестування будівництва жи Ітла і отримання його у власність після викупу емітентом цих сертифікаті.
З появою Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", який поклав початок сертифікатами ФОН, вони отримали серйозний конкурентн ний потенціал
• по-перше, стали чи не єдино можливим способом залучення коштів на фінансування будівництва поруч з механізмами фондів фінансування будівництва;
• по-друге, вони забезпечені досить ліквідним і капіталомістким майном - нерухомістю;
• по-третє, дозволяють істотно оптимізувати оподаткування одержуваних доходів і відстрочити зобов'язання зі сплати податків
Передумовою створення фонду операцій з нерухомістю є емісія сертифікатів ФОН - цінних паперів, що засвідчують право їх власника на отримання частини чистих активів ФОН у грошовій формі після закінчення ня терміну, на який був створений відповідний ФОН, і право вимагати дотримання обмежень прав довірчої власності управителя.
Чистими активами ФОН кошти, розмір яких дорівнює різниці між вартістю майна ФОН та вартістю зобов'язань, що виникли внаслідок управління ФОН Вартість чистих активів ФОН визначається на кінець робочого ого дня, що передує дню, в який буде проводитися розміщення або викуп сертифікатів ФОН, але не рідше одного разу в квартал.
Важливо підкреслити, що на відміну від механізму ФФБ, учасники ФОН - власники сертифікатів ФОН мають на меті отримання прибутку в грошовій формі, в той час як учасники ФФБ, права яких завіряються сві ідоцтвами, а не цінними паперами, зацікавлені в придбанні у власність житла або нежитлових поміщений.
Для створення ФОН фінансова установа має розробити та затвердити Правила ФОН, інвестиційну декларацію та проспект емісії сертифікатів ФОН, організувати розміщення сертифікатів ФОН шляхом відкритого ін родажа або їх безпосередньої пропозиції заздалегідь визначеному колу осіб Причому, основним принципом функціонування цього фінансово-кредитного механізму є створення по кожному об'єкту будівництва окр емого ФОН.
Залучені до ФОН кошти використовуються на умовах управління майном в інтересах власників сертифікатів у порядку, визначеному Правилами ФОН Власником сертифікатів ФОН може бути будь-яка юридична або фі ізічна особа на відміну від інвестиційних сертифікатів венчурного фонду, власниками яких можуть бути лише юридичні лиці.
ФОН створюється па термін, встановлений проспектом емісії, і до закінчення емітент сертифікатів цього ФОН перебирає зобов'язань щодо викупу таких сертифікатів Після закінчення терміну, на яки й був створений ФОН, він припиняє своє функціонірованіея.
Механізм роботи Фондів операцій з нерухомістю є досить складним, тому багатьом учасникам ринку до кінця незрозумілий, що викликає недовіру до інвесторів
Активними суб'єктами інвестиційної діяльності є функціональні учасники, до яких відносяться:
розробку проекту, його фінансування, реалізації та введення в експлуатацію Окремі функції з реалізації проекту в цілому або його окремого етапу може брати на себе проект-менеджер (керівник проекту), я кий залучається спеціально на період реалізації інвестиційного проектту.
ідбання тих чи інших готових будинків, споруд або незавершених будівельних об'єктів.
асівів балансів фірми, розраховують показники ліквідності балансу, здійснюють оцінку інвестиційних якостей цінних паперів, оцінку капіталу власне інвестора і його акціонерів.