Дохід від оренди - платити податок чи ні?
У великих містах розмір місячного доходу від оренди квартири сьогодні практично дорівнює розміру середньої по місту заробітної плати. Здача квартири або іншого приміщення вже давно стало досить прибутковою справою. Якщо орендодавець має постійну роботу і при цьому здає в оренду вільне житло, але з орендних грошей державі нічого не відраховує, виходить, що він приховує практично половину всіх своїх доходів. Не рідко купують житло спеціально для здачі в оренду. Набагато вигідніше вкладати гроші, ніж під подушкою або навіть під відсотки в банку. Але за законом - з будь-яких доходів треба платити податок. І податкова не дрімаю - адже їм теж зарплату відпрацьовувати треба.
Звичайно, через те, що орендодавці та квартиронаймачі домовляються в приватному порядку, дізнатися, хто і за яку вартість здає квартиру, досить важко, однак не треба думати, що податківці при цьому повністю безпорадні. Яким же чином їм може стати відомо про прихованих податки?
Перш за все, на несумлінного квартіросдателя можуть донести. Це можуть зробити не тільки відомі власнику недоброзичливці (конкуренти по бізнесу, колишнє подружжя і т.п.), але і самі квартиронаймачі. Судова практика вже знає приклади, коли про приховування орендодавцем своїх доходів стає відомо саме «завдяки» незадоволеним квартиронаймачам.
Що ж станеться, якщо співробітники податкової інспекції все-таки виявлять факт приховування орендодавцем податків?
Як правило, перш ніж передати справу в суд, підозрюваному висилають лист, в якому йому настійно рекомендують заплатити всі приховані податки. При отриманні такого листа слід звернути увагу на те, як саме воно складено.
Вільна форма листа говорить про те, що у податківців вагомих доказів вашої «підпільної» діяльності немає. У даній ситуації ви навіть не зобов'язані (за законом) йти в податкову для надання свідчень.
А ось до порядку до суду необхідно поставитися серйозно. Якщо податківці виграють розгляд, вас зобов'яжуть заплатити не тільки прихований податок (13%), але і пені, які нараховуються за кожен день прострочення.
Більш того, вас можуть примусити до виплати штрафу в розмірі 40% від несплаченої суми податку і штрафу за подану декларацію в розмірі 5% від несплаченої суми податку за кожний місяць.
Якщо орендодавець протягом трьох фінансових років не сплачує податок, розмір якого сягає 100 тисяч рублів, згідно зі статтею 198 КК РФ, ніякі штрафи йому виплачувати не доведеться. Але радіти немає причини. Тут вже настає кримінальна відповідальність.
На свій страх і ризик, в гонитві за наживою, що не законослухняні громадяни користуються такими схемами при здачі житла в оренду без сплати податку або з мінімальними витратами
Не йдуть в податкову
В останні час, досить часто громадянам, які мають кількома об'єктами нерухомості, приходять листи з районних податкових інспекцій. По всій видимості, податкові органи просто скористалися інформацією з Федеральної реєстраційної палати про об'єкти житлової нерухомості, що перебуває у власності. Так як людина може володіти нерухомістю в різних суб'єктах федерації - ФНС знає про нього все. Звичайно, податківці могли і вгадати, тому що логічно припустити, що пустує житло здаватиметься в оренду. Сигналом для податкової може стати і реєстрація в квартирі кого-небудь - як тимчасова, так і постійна: податківці, як правило, в родинних зв'язках не розбираються.
Якщо квартира або заміський будинок не здається, йти в податкову службу не треба. З досвіду відвідали місцеве відділення ФНС, податківцям просто нічого пред'явити вам. Лист можна проігнорувати, адже ніякої відповідальності за неявку Податковий кодекс не передбачає. Однак юристи припускають, що такі листи можуть бути тільки першим кроком у виявленні здають квартири - на наступному етапі в квартиру можуть прийти нібито з перевіркою паспортного режиму, і тоді підставою для звинувачення господаря в несплаті податків стануть свідчення мешканців. Завдання податківців справді важка: за даними експертів, тільки 5% тих, хто нерухомість в оренду платять податки: 95% робить це неформально.
Нехай мешканці платять готівкою
Якщо ви дійсно здаєте квартиру, податки за законом треба платити. При цьому податкові органи можуть стягнути з вас податки тільки за останні 3 роки. Якщо ви здаєте квартиру через ріелтерські агентство, цифри в договорі, швидше за все, будуть ринковими. Якщо ви знайшли клієнта самостійно, в договорі можна прописати будь-яку суму. Правда, в податковій інспекції можуть зацікавитися регулярними надходженнями на Ваш рахунок певної суми, яка буде перевищувати зазначену в договорі цифру. При платежах готівкою таких проблем не виникне.
За несплату податків передбачено кримінальне покарання: за несплату від 100 до 500 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян за 3 роки покладено штраф до 300 тисяч або арешт на строк до 1 року, якщо податків не сплатили на суму понад 500 тисяч, можна сісти до 3 років. Ну, народ у нас такий - все знає, але завжди сподівається, що його це не торкнеться.
За недорогі квартири краще сплатити 13%
"Податкові органи розсилають листи" наосліп "
- Якщо в листі не зазначено місце (куди потрібно прийти) і час, коли платник податків повинен з'явиться в податкову, то цей лист можна проігнорувати. Складена у вільній формі такого листа є незаконним. Тим більше вона не повинна містити ніяких загроз. Це означає, що податкові органи, отримавши інформацію, просто розсилають «наосліп» всім власникам більше однієї квартири. При бажанні можна відписатися, що громадяни квартир не здають і направити цей лист в податкову.
"Держава вчиться виявляти осіб, які здають квартири"
Як же здають квартиру в оренду за законом?
Безумовно, необхідно скласти договір оренди. Це не тільки зробить вас законослухняним громадянином, але і гарантує державний захист. Наприклад, псування майна орендарем, або відмова від виплати вартості оренди може бути покараний або стягується в судовому порядку. Потім, необхідно визначитися, яким чином ви будете оплачувати податки з доходу. Першим варіантом може служити сплата ПДФО. Його розмір становить тринадцять відсотків для громадян РФ і тридцять відсотків для громадян інших держав. Цей податок може нараховуватися при сплаті комунальних послуг у разі, якщо він не позначений в договорі. Другим варіантом може служити оформлення своєї діяльності, як індивідуальне підприємництво, оскільки даний вид отримання доходу зараховується до заняття підприємницькою діяльністю. «Спрощена схема» оподаткування передбачає в цьому випадку виплату податків в розмірі до шести відсотків.
Рішення, платити чи не платити податки за оренду житла. залежить тільки від вас. При цьому ви повинні розуміти, що, здаючи квартиру офіційно, ви завжди зможете звернутися в органи зі скаргою на несумлінного мешканця. Якщо ж квартира здається вами нелегально, то в такій ситуації ви фактично безпорадні.
Але навіть якщо з квартирантами вам пощастило, ви завжди повинні пам'ятати, що відносини з ними можуть змінитися в будь-який момент. У будь-якому випадку, платити податок на доходи потрібно - при найближчому розгляді це дає більше плюсів, ніж мінусів.