Починаючи шукати новобудову, дуже багато потенційних покупців виявляють, що не всі забудовники продають майбутні квартири через договір пайової участі, який є найбільш захищеною формою покупки споруджуваного (а значить ще не існуючого) житла. У таких випадках найбільш поширеними схемами реалізації квартир забудовником є різного роду напівлегальні договору, або створення житлово-будівельного кооперативу. Не завжди наявність такої правової форми взаємодії забудовника з покупцем свідчить про якийсь злий намір забудовника. Одна з причин, по якій забудовники воліють працювати за такими договорами полягає в бажанні знизити витрати (часові та грошові). Однак треба пам'ятати про те, що дані види договорів ставлять покупців новобудов в істотно незахищене положення в порівнянні все з тим же договором пайової участі і несуть в собі дуже серйозні ризики.
Розглянемо, наприклад, випадок, коли вам пропонують вступити в члени житлово-будівельного кооперативу. Перше, що ви
повинні пам'ятати, це те, що відносини між кооперативом і пайовиком (тобто вами), регулюються в основному Статутом житлово-будівельного кооперативу. Це означає, що при захисті своїх прав ви не можете посилатися на положення ФЗ-214. При вступі в ЖБК вам необхідно вивчити не тільки договір пайового внеску, але і статут, бажано за допомогою досвідченого юриста. Сама по собі організаційно-правова форма житлово-будівельного кооперативу не є якоюсь помилкою законодавця. Просто в багатьох випадках, забудовник наділяє відносини пайового будівництва в оболонку ЖБК, що породжує абсолютно невідповідні ризики для покупця. Наприклад, можлива ситуація, коли ваші витрати на покупку новобудови можуть істотно вирости, якщо, згідно зі статутом, пайовик повинен брати участь у витратах, пов'язаних з функціонуванням самого ЖБК (оренда офісів, зарплати обслуговуючому персоналу і т.д.). Недотримання вимог щодо сплати таких платежів може вести до досить серйозних наслідків. По-друге, можлива ситуація, коли, згідно з тим же статутом, пайовик несе відповідальність за результати господарської діяльності ЖБК. Але найголовніше, завдяки складеним "правильним" чином статуту, забудовник може не нести перед вами практично ніякої відповідальності.
Все вищесказане не означає, що будь-яка будівельна компанія, що продає квартири в майбутньому будинку за допомогою створення ЖБК, є явним обманщиком. Багато вельми шановні забудовники користуються цією схемою. Багато будинків і навіть цілі квартали вже зведені з її допомогою. Але все таки будь-якому покупцеві новобудови необхідно розуміти, що використання ЖБК замість договору пайової участі не завжди означає бажання забудовника просто трохи заощадити. Більш часто причина використання кооперативу полягає в невідповідності будівельній документації положенням закону, а іноді і бажанням перекласти відповідальність за свої ризики на плечі пайовика.