Чому при покупці нерухомості тепер краще не цікавитися її історією поза реєстром? Як діє формулювання «не знав і не повинен був знати» в умовах загальної онлайн-доступності інформаційних ресурсів? Що являє собою розумна осмот-рительное в умовах дії принципу сумлінності і доступності інформації? Про це в ході круглого столу «Перші підсумки модернізації національних цивільних законодавств», що відбувся в рамках Петербурзького міжнародного юридичного форуму, розповіла заступник голови ради Дослідницького центру приватного права при Президенті РФ Лідія Міхеєва.
Що ж таке сумлінність? У повсякденному житті це поняття використовується в об'єктивному сенсі. Його синонімами є чесність, порядність, джентльменська ставлення один до одного. Але в сфері права затребуваний суб'єктивний сенс цього слова, і тут його синонімами виступають такі поняття, як обачність, обізнаність, обережність. В оновленому ГК РФ цей суб'єктивний сенс сумлінності виражається словами «не знав і не повинен був знати». Тобто сумлінно чинним при прийнятті юридично значимих рішень визнається той учасник правовідносин, яка б не знала і не повинен був знати про дефекти угоди, про закінчення терміну повноважень, про наявність застави та інших обтяжень і обмежень і т.п.
Введення принципу добросо-вест-ності вже дало очевидні практичні результати. Поряд з презумпцією сумлінний-ніс-ти, яка також присутня в п. 5 ст. 10 ГК РФ. цей принцип найближчим часом переверне весь юридичний побут. І прикмети цього перевороту можна спостерігати вже сьогодні.
Зайві знання покладають на сторону відповідальність за дефекти угоди
Вірити реєстру треба ще і з тієї причини, що в цій же ст. 8.1 ГК РФ і ряді інших норм закріплений принцип перевірки законності підстав. Державні реєстри - це не інформаційні ресурси, не склепіння і не бази даних. Відомості в них повинні вноситися тільки після перевірки підстав для проведення реєстрації їх достовірності. На практиці вплив принципу сумлінності, презумпції сумлінності та достовірності держреєстрів проявляється в тому, що покупці нерухомості сьогодні вже нічого не хочуть знати понад те, що записано в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним. На наших очах йде в небуття практика збору історії об'єкта про попередні підставах виникнення і переходу права власності, попередніх власників. Тепер набувач, зіставляючи всі згадані принципи, говорить: ні, я не хочу знати нічого зайвого, багато знання - багато печалі, а для покупки нерухомості мені досить знати тільки те, що зазначено в державному реєстрі.
Зрозуміло, з цих правил є і абсолютно справедливі виключення. Законодавець і в ст. 8.1, і в ст. 51 ГК РФ говорить про те, що фактична несумлінність не може прикриватися випискою з реєстру. І якщо учасник угоди насправді мав іншими відомостями, відмінними від тих, що містяться в реєстрі, значить, він знав про дефекти можливої угоди і не повинен був її здійснювати. При таких обставинах він - недобросовісний набувач.
Пора вчитися відрізняти реєстри від інформаційних ресурсів
Ще два приклади прояву принципу сумлінності повинні підштовхнути до роздумів про більш глибоких наслідки цієї фінансової інституції, ніж необхідність подбати про те, як би не впізнати щось зайве.
Чи повинен добросовісний набувач вивчати відкриті дані?
До числа майбутніх проблем, з якими ми столкнемcя з великим ступенем ймовірності, можна віднести питання про правовому значенні відкритих даних і інформаційних ресурсів в епоху загальної інформатизації та онлайн-доступності. Чи не стане суд вимагати від нас, щоб ми не тільки проявили обережність до обстановки, в якій відбувається угода, але і зайшли на якийсь із існуючих ресурсів, де може бути інформація про те, що з предметом угоди щось не так?
Формально у набувача речі немає і не може бути обов'язки попередньо знайомитися з відкритими даними державних реєстрів та інших інформаційних ресурсів. Такий обов'язок планується вводити тільки для однієї особи - нотаріуса. Нотаріус, який посвідчує угоду, буде зобов'язаний перевірити всі існую-щие інформаційні ресурси, і це справедливо. Але чи не будуть зобов'язані робити те ж саме і сторони угоди? Чи не підштовхує нас знову формується правове поле до того, що такий обов'язок негласно буде покладено на нас?
Несумлінність однієї зі сторін угоди повинна довести інша сторона
Про те, який вплив надає принцип добросовестнос-ти на угоди і їх боку, йшлося на IV Щорічної науково-практичної конференції Об-єднання корпоративних юрис-тів «Ін'єкція справедливості, або реформа ГК і судів на користь російської економіки», що пройшла в рамках Петербурзького міжнародного юридичес-кого форуму.
Чим може підтверджуватися доб-росовестность боку? Очевидно, що поведінкою сторони при укладенні договору. Ця позиція вже використовується, наприклад, в проекті інформаційного листа Президії ВАС РФ «Про окремі питання вирішення спорів з договору процентного свопу». У пункті 4 цього листа можна прочитати, що сторона, яка є на відміну від іншої сторони договору професіоналом у сфері фінансового ринку, до укладення договору зобов'язана розкрити контрагенту відому їй інформацію, що стосується-щуюся економічного і юридичного істоти і можливих наслідків використання відповідного виду похідного фінансового інструменту на умовах, предлагае-мих контрагенту. Наслідками несумлінної поведінки більш професійної сторони при укладенні договору, на думку розробників проекту, має стати те, що клієнт буде вправі в судовому порядку вимагати растор-вання договору та відшкодування завданих йому збитків (ст. 15 ГК РФ), якщо буде доведено, що інша сторона - професіонал у сфері фінансового ринку - володіла інформацією про те, що пропоновані нею клієнту умови свідомо є вкрай ризикованими і не відповідають його об'єктивної готовнос-ти до такого ризику виходячи з його ра розум-них очікувань, але не розкрила інформацію, недобросовісно скористалася цим з метою отримання вигоди (п. 4 ст. 1 ЦК РФ).