Пункт 1 статті 130 Цивільного кодексу (ЦК) до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) відносить земельні ділянки, ділянки надр і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі будівлі , споруди, об'єкти незавершеного будівництва.
Сьогодні з'явилося досить багато об'єктів, які також можуть бути віднесені до нерухомого майна, - як міцно пов'язані з землею, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе.
Одним з таких об'єктів є окремий житловий будинок (або котедж).
Чи вважається котедж і земельна ділянка,
на якому він розташований, єдиним об'єктом нерухомості?
Особливість котеджу як об'єкта нерухомого майна полягає в тому, що він знаходиться безпосередньо на землі - земля для нього місце безпосереднього розташування.
Тим часом, існує російське законодавство дотримується досить суперечливою позицією щодо питання розгляду котеджу (тобто окремо стоїть житлового будинку) і земельної ділянки, на якій він розташований, як одного нерухомого об'єкта.
По-перше, земля і будівлі, зведені на ній, розглядаються як самостійні, незалежні один від одного об'єкти, щодо яких можуть бути встановлені різні правові режими.
Однак по-друге, земля і зведені на ній будівлі можуть бути визначені і як фізично і юридично пов'язані між собою види нерухомого майна.
Основна проблема такого протиріччя полягає, головним чином, в тому, що суперечності ці обумовлені розбіжністю норм ЦК і Земельного кодексу (ЗК).
-
З точки зору ЗК.
Відповідно до пп. 5 п. 1 статті 1 ЗК одним із принципів земельного законодавства є єдність долі земельних ділянок і міцно пов'язаних з ними об'єктів, згідно з яким всі міцно пов'язані із земельними ділянками об'єкти слідують долю земельних ділянок, за винятком випадків, встановлених федеральними законами. Відчуження будівлі, будівлі, споруди, що знаходяться на земельній ділянці і належать одній особі, проводиться разом із земельною ділянкою, за винятком таких випадків (п. 4 статті 35 ЗК):
- відчуження частини будівлі, будівлі, споруди, яка не може бути виділена в натурі разом з частиною земельної ділянки;
- відчуження будівлі, будівлі, споруди, що знаходяться на земельній ділянці, вилученому з обороту.
Не допускається відчуження земельної ділянки без знаходяться на ній будівлі, будівлі, споруди у разі, якщо вони належать одній особі.
Відчуження частки у праві власності на будівлю, будівля, споруда, що знаходяться на земельній ділянці, що належить на праві власності кільком особам, тягне за собою відчуження частки в праві власності на земельну ділянку, розмір якої пропорційний частці у праві власності на будівлю, будівля, споруда.
Таким чином, відчуження будівлі, будівлі, споруди, що знаходяться на земельній ділянці, неможливо без відчуження земельної ділянки.
Однак слід звернути увагу на деяку неточність у формулюванні вище зазначених положень ЗК, які передбачають можливість дещо іншого, невірного тлумачення їхнього змісту: будівля (споруда, будівля) не може відчужуватися без земельної ділянки, а значить, визначає юридичну його долю.
Однак інші положення ЗК вказують на значимість в першу чергу будівель (споруд, будівель), а тільки потім земельні ділянки, на яких вони розташовані.
Так, згідно з п. 3 статті 35 ЗК власник будівлі, будівлі, споруди, що знаходяться на чужій земельній ділянці, має переважне право покупки або оренди земельної ділянки, яке здійснюється в порядку, встановленому цивільним законодавством для випадків продажу частки у праві спільної власності сторонній особі.
У разі якщо земельна ділянка знаходиться в державній або муніципальній власності, застосовуються правила, встановлені п. 1 статті 36 ЗК, згідно з яким виключне право на приватизацію земельних ділянок або придбання права оренди земельних ділянок мають громадяни та юридичні особи - власники будинків, будівель, споруд в порядку і на умовах, які встановлені ЗК, федеральними законами.
Іноземні громадяни, особи без громадянства та іноземні юридичні особи - власники будинків, будівель, споруд, що знаходяться на чужій земельній ділянці, також згідно з п. 5 статті 35 ЗК мають переважне право покупки або оренди земельної ділянки. При цьому Президент РФ може встановити перелік видів будинків, будівель, споруд, на які це правило не поширюється.
-
З точки зору ГК.
Так, наприклад, згідно з п. 2 статті 271 ЦК при переході права власності на нерухомість, що знаходиться на чужій земельній ділянці, до іншої особи вона набуває право користування відповідною земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник нерухомості. Перехід права власності на земельну ділянку не є підставою припинення або зміни належить власнику нерухомості права користування цією ділянкою.
При цьому згідно зі статтею 269 ЦК особа, якій земельна ділянка надана в постійне (безстрокове) користування, здійснює володіння і користування цією ділянкою в межах, встановлених законом, іншими правовими актами та актом про надання ділянки в користування. Особа, якій земельна ділянка надана в постійне (безстрокове) користування, право, якщо інше не передбачено законом, самостійно використовувати ділянку в цілях, для яких він наданий, включаючи зведення для цих цілей на ділянці будівель, споруд та іншого нерухомого майна. Будівлі, споруди, інше нерухоме майно, створені цією особою для себе, є його власністю.
При цьому ЦК не розглядає випадок розпорядження земельною ділянкою як такої. Однак п. 2 статті 271 ЦК встановлює, що при переході права власності на нерухомість, що знаходиться на чужій земельній ділянці, до іншої особи вона набуває право користування відповідною частиною земельної ділянки на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник. Це як раз і можна визнати завуальованим розпорядженням земельною ділянкою.
Таким чином, російське законодавство повно протиріч щодо правового регулювання об'єкта нерухомості та земельної ділянки, на якій він розташований, як єдиного об'єкта.
Дивіться також статтю: "Концепція" єдиного об'єкта нерухомості "щодо житлового будинку та земельної ділянки під ним".